房貸利率連續12個月上漲,房貸利率為何不斷上漲?房產新政是什麼?

2021年4月20日,最近的貸款市場報價利率(LPR)正式公佈,一年期LPR為3。85%,5年期以上LPR利率為4。65%,

這個利率已經連續12個月保持不變。

房貸利率連續12個月上漲,房貸利率為何不斷上漲?房產新政是什麼?

但是根據最新的監測資料顯示,2021年4月,全國首套房貸款平均利率為5。31%,環比上漲4個BP;二套房貸款平均利率為5。59%,環比上漲2個BP,這已經是自2月份以來連續三個月上漲。

看到這很多人都挺納悶的,目前房貸利率的定價是參考LPR來的,既然LPR沒有上漲,為什麼房貸利率卻不斷往上漲呢?

事實上房貸的實際利率之所以沒有跟LPR保持同步,這裡面主要受多方面因素的影響。

首先過去12個月,LPR之所以沒有變化,主要受市場資金總體寬鬆的影響。

自2020年以來,央行就透過降準、定向降準、下調金融機構存款準備金利率、公開市場操作等方式,向市場釋放了較多的流動性。

其中央行透過公開市場實現淨投放13040億元,透過降準釋放長期資金約1。75萬億元,這大大緩解了市場資金緊缺的局面,實體經濟的融資成本也得到了明顯的下降,在這種大背景之下,2020年初的時候,LPR也出現了一定幅度的下降。

房貸利率連續12個月上漲,房貸利率為何不斷上漲?房產新政是什麼?

只不過從2020年5月份之後,央行很少動用存款準備金這個調控手段,更多的是透過公開市場操作來達到資金供應的目的,所以從2020年5月份之後,LPR基本上也穩定在目前的水平並沒有什麼變化,市場總體資金比較寬裕,這對於促進經濟恢復,刺激企業投資起到了很大的作用。

而且從央行的貨幣政策來看,目前央行更希望銀行的利率維持在目前的水平,不希望有太大漲幅,也不希望有太大的跌幅;因為LPR上漲了會增加實體經濟的融資成本,如果LPR下降了,對應的房貸利率也會下降,到時有可能會導致更多的資金進入到樓市當中,這並不利於控制房價的增長。

從整體來說,目前LPR維持在當前的水平是相對比較合適的。

其次,最近三個月房貸利率之所以連續上漲,主要受兩個大方面的影響。

從2020年2月份之後,房貸利率之所以連續三個月上漲,這裡面既受到政策的影響也受到市場需求的影響。

從政策的角度來看,在2020年12月末的時候,央行和銀保監會曾經發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,這個通知從2021年1月1日起開始實施。

房貸利率連續12個月上漲,房貸利率為何不斷上漲?房產新政是什麼?

《通知》明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋範圍、管理要求及調整機制。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構型別等因素,分檔設定房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限,對超過上限的機構設定過渡期,並建立區域差別化調節機制。

這個通知出來之後,很多銀行房貸佔比都被壓縮了很多。

其中,工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵儲銀行:房地產貸款佔比上限40%,個人住房貸款上限32。5%。

招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行、中信銀行、興業銀行、中國民生銀行、中國光大銀行、華夏銀行、進出口銀行、廣發銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恆豐銀行、浙商銀行、渤海銀行:房地產貸款佔比上限27。5%,個人住房貸款上限20%。

城市商業銀行(不包括上文銀行)、民營銀行、大中城市和城區農合機構(農合機構包括農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社):房地產貸款佔比上限22。5%,個人住房貸款上限17。5%。

縣域農合機構:房地產貸款佔比上限17。5%,個人住房貸款上限12。5%。

村鎮銀行:房地產貸款佔比上限12。5%,個人住房貸款上限7。5%。

在央行這個檔案出來之後,銀行的房貸比例受到了嚴格的控制,對應的可用於發放住房貸款的額度也受到了很大的影響,甚至有一些銀行一個月就把一個季度的房貸額度給用完了,在這種背景之下,銀行只能擇優放款,擇高放款,誰的貸款利率高就優先放給誰,所以我們看到從2021年1月份之後銀行房貸開始變得緊張,對應的貸款的利率就開始上升了。

另外從市場需求的角度來看,2021年第一季度全國的房產成交量比較多,對應的大家對貸款的需求量也比較多。

比如根據貝殼研究院資料顯示,2021年一季度,66城新房成交量同比增長近一倍,與2019年同期相比,增幅也達到40%。其中一線城市新房成交套數增長58。5%,二線城市增長32。6%,三四線城市增長43。8%。

這種房產成交量增速也可以從各大房企的銷售資料看出來,根據克而瑞公佈的2021 年3 月百強房企銷售額資料顯示,房產10 強、50 強、100 強2 月單月銷量分別為4485 億元、10319 億元、12132 億元,同比增速分別為+32。33%、+57。17%、+58。47%,1-3 月累計銷售額分別為11304 億元、25572 億元、30759 億元,同比增速分別為+45%、+78%、+84%。

隨著房產成交量的不斷增長,對應的市場對貸款的需求量也是不斷增多,但銀行住房貸款的放款規模卻相對比較小。比如截止2020年末,個人住房貸款餘額34。4萬億元,而2021年第一季度住戶部門貸款增加1。21萬億元,其中短期貸款減少509億元,中長期貸款增加1。26萬億元,這裡面中長期貸款有很大一部分其實就是住房貸款,由此推算出第一季度個人貸款環比增長只有3。6%左右,這個增速其實是比較緩慢的。

而個人住房貸款增速之所以比較緩慢,主要是受到央行監管要求,各大銀行房貸規模有限,在這種情況下就出現了房貸供不應求的情況,因此房貸利率出現上漲是很正常的。

不過未來隨著各大城市加強對房地產的調控,房地產火熱的局面有可能會慢慢降溫,對應的房地產成交量也會有所下降,到時房貸需求量也會跟著下降,所以預計未來房貸利率繼續上漲的趨勢可能會停止或者有所緩解。

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