是不是覺得這是一個很魔幻的現象,我們眼中規模上千億的房企,都是什麼五百強,為什麼碰到幾億的債務就會出現問題
甚至很多房企因為一筆債務直接出現現金流斷裂,破產重組的情況
今天就想和大家聊聊這個話題
這裡有兩個詞,一個叫
自負
,一個叫
脆弱
01
先說說開發商為什麼愛借錢這件事吧
這也是我們很多開發商的特性了
這個現象在香港其實並不常見,很多人印象中的港資都是愛囤地捂地之類的,這當然不好
但背後他們賺錢的邏輯就是自己持有然後增值
所以不論是自己持有的商場還是土地,他們信奉的都是
奶牛模式
,養了一頭奶牛,然後就可以一直產奶了
但是內陸開始高速發展房地產之後趕上了城市的另一波紅利,城鎮化發展帶來的住宅房產的快速增值
這也就意味著專案從拿地到開發完成,這個週期的利潤已經讓開發商很滿足了
這個時候與其等著每年收租金做不確定又麻煩而且是未知運營的東西,不如果斷地拿這個錢去買新的地做熟悉的開發
這個時候也是因為城鎮化發展,房地產也是國家重點產業,各種政策和資金也是包容和支援的
就是在這個一內一外的互相支援下,我們內陸的房地產就走上了自己特色的快週轉模式
然後這種模式就跟期貨一樣
只要看漲就會有資本的進入,不論是銀行還是民間借貸,以及很多包工頭或者工程方願意墊資開工,都是這麼一個邏輯
早期的溫州借貸以及南通工程,都是在這樣的土壤裡慢慢發展起來的
所以一旦商業模式開始滾動起來,那麼整個機制就開始確定,開發商需要借錢然後開發專案然後賣掉還錢
在另一個邏輯就是,開發商總能夠借到錢拿到專案,賣完之後都及時還上錢並且還有不錯的收益
所以早些年間王健林說過的清華北大不如膽大,一個億的小目標;孫宏斌對著賈躍亭說的,樂視缺多少錢補多少錢,都是基於這樣一個背景下的工作習慣
這個事也就這麼固定下來了
一個好事就是開發商基於這樣的模式越做越大,我們看到越來越多的世界五百強中國五百強是房地產企業
對應的壞事就是,
越來越大的企業就要借越來越多的錢
但是我們都知道,錢是最聰明的,也是最需要安全感的
每一筆錢都會審視此時此刻要不要進入房地產以及怎麼進入房地產
所以到了現在我們看到對於錢對於開發商的態度
1、更願意去國企央企這樣的企業,這樣的企業有風險兜底機制
2、錢更多的是圍繞著專案而不是圍繞著企業,因為專案可控企業不可控
這也是最近幾年我們極少看到還會有什麼大的資本入資入股開發商這件事了
因為他們也在追求風險可控
或者說他們已經看到了一些端倪
但是在另外一個維度,已經做大的民企開發商已經做大了,而且不能停下來啊
所以這兩年開始做兩件事
第一發行債券,透過承諾回報的方式來募資
第二是去境外融資,境外融資是基於信用募資,過往沒有不良還款就能夠融到
這兩件事讓很多開發商找到了稻草,這兩年新增的債務,大多圍繞著這兩個展開
這也是很多問題積蓄的開始
02
所以最近
看到
很多債務還不上,債務要展期,包括很多房企因為一筆債務就暴雷
很多人的第一反應就是,開發商的規模不是都上千億的麼,一個專案賣掉不是能回籠幾十億的收入麼,怎麼一筆幾個億的債務就可以把他們徹底的壓垮
各位有沒有想過這個問題
其實也是一樣的邏輯,
當一家公司用一種模式能解決一個問題,那麼就會用一種模式解決所有問題
在很長一段時間開發商的還債模式就是:
借新還舊
因為規模越來越大,所以他們總是能透過規模優勢借到更多的錢
那錢除了一部分用來開發,再拿一部分用來還債
這在老闆眼裡也顯得理所當然
所以各位知道為什麼房企會這麼重視排行榜
這玩意沒啥意義,但是榜單上前十、前二十、前三十這種排名對應的融資規模就是不一樣的
也不知道誰制定的這麼一個規則,但確實在過去很長一段時間就是這樣的
所以無數開發商就陷入了必須要衝規模
因為規模上去了才能借到更多的錢,用來繼續開發並且繼續還債
每一年的黑馬,每一年的口號,背後都有這樣的訴求
但是此一時彼一時,現在的錢也發生了變化
最開始的變化就是開發商的三條紅線,這件事用一個地產老闆對我說的原話就是:
這種情況從來沒見過
就這一個政策,幾乎讓資本
開始拋棄
曾經熟悉無比的開發商
越高負債的開發商越借不到錢,
換句話來說越需要借錢還債的開發商,此刻可能越還不上錢
那僅有的錢流到哪裡去了,其實還是一樣的
1、錢還是借給國企和央企
2、哪怕借給民企的錢,也是給用在專案公司,沒辦法流入到集團讓他們還債
這個狀態下,讓很多快週轉開發商內部培養的8個鍋蓋蓋10個茶壺的能力瞬間就降低了,少了這個輾轉騰挪的能力
而失去了這個能力,
很多債務雖然看上去只是一個螞蟻,但是卻永遠在追殺他們
而這個時候最大的問題還在於各種債券以及境外資本
很多美元債為什麼難,因為這是信用債,如果你出現了一次違約,那麼也就意味著你在境外資本市場的全面口碑淪陷
這個時候專案上的錢出不來,或者說專案上的債務都沒還清,那麼集團還錢的能力也就弱了很多
總不能和老美說用房子抵押給人家吧
對於境外債務而言,每一個環節都不是獨立的,而是一個多米諾
一個壞了,可能其他所有都壞了
所以很多時候老闆口中的什麼黃金時代,白銀時代,黑鐵時代,說的從來不是房地產,更不是什麼房價,說的是資本眼裡的開發商
現在在資本眼裡的開發商,確實和爛鐵差不多了,
再過幾年就是雞肋時代了
03
但是還有一個問題
很多人覺得不對,不是很多開發商,包括恆大都在對外說公司只是出現了債務危機,但是沒有資不抵債
所以只要把公司的資產處理好不是就能夠還上債務了麼
包括很多開發商在出現債務危機的時候都在強調自己有多少土地儲備,估值多少,彷彿潛臺詞就是把地賣了就能還債了
各位想想是不是這個道理
但是再和各位說一個很有趣的現實,就是現在出現債務危機的房企,哪怕有人願意接手他們的土地或者資產,
他們也不願意賣
各位知道為什麼嗎
這個時候有人想要過來買資產,或者談談生意的,一定是希望能夠撿個便宜吧,你都要還債了手上的東西還不便宜點賣掉
但是對於很多開發商來說,如果要降價他們寧可不賣。恆大許家印在很早就說過公司背後資產不能賤賣
這背後的邏輯又要回到他們至今死撐的:公司沒有資不抵債
請問資產的價格是怎麼算出來的,
全部都是用估值法算出來的
估值法說的難聽點,不就是你說多少錢就多少錢麼
只要沒有賣掉,那我就覺得這個價格是合理的,那麼公司的資產就是龐大的
但是如果出現某一些資產折價賣了,那麼很快就會出現整個報表的全面資產下調
這些企業連死鴨子嘴硬的機會都沒有了
所以很多時候與其賣一點點不痛不癢的資產,不如死撐著全面躺平
這其實就是現在很多老闆內心想的
所以很多老闆說是說在努力還債,其實就是放棄了,他們在等要麼公司被整個收了,要麼行情突然好了
你看都四月了,很多開發商的年報到現在還拿不出來,是不是這麼個道理
這些開發商現在還有一個特性,就是會瘋狂的嘗試做新業務
希望透過其他業務的快速規模化第一獲得資本,第二獲得現金流從而實現圍魏救趙的效果
但是還是那句話,現在的資本確實已經不是傻子
最後和大家提個醒,如果自己公司內部出現了各種理財產品大家千萬小心
你惦記著他的利息,他們惦記的是你的本金
公司出現現金流緊張開始
讓
內部員工做理財或者跟投模式的開發商,也差不多是一家垃圾開發商了
這大概就是關於一些房企脆弱和自負的故事
04
這些房企能緩過來麼
我大概有幾個判斷
第一靠他們自己的實力是緩不過來的
第二能靠的是專案上的合作方願不願意接手股份,能接手那麼專案能夠順利交付
第三能靠的就是整個大政策了,要不要救這一批開發商
目前看到的政策雖然是救房企,但是還是有篩選的,到底要不要救專案,到底要不要救開發商,
以及到底要不要救房企老闆
目前我們看到的專案儘量去救,因為背後是一大群購房者
第二開發商選一些救
第三房企老闆救不救,好像不在這次政策的考量範圍之內了
所以未來還是會有開發商現金流會斷裂,大家小心避讓,選好的品牌買房,選好的品牌打工
至於哪些品牌有這個機率,歡迎在評論區和我聊聊