新一線城市162萬成功撿漏500平別墅後總結,及避坑指南

作者:何小囡

題目不是標題黨,實際上房子購買花了162萬,加上辦稅7788的,總的下來是大概165w左右吧,我沒有細算,我是2017年買入的,就是4年前,由於限購,剛到四年可以轉賣的時間。

房子的基本情況

這是一套聯排別墅,前任房主是一手買入,且已經擴建,我是第二任房主,二手買入,房子的年限還是有些年了,土地使用的終止年限是2074年,到現在還有50多年,房產證上的建築面積是287平,房子專有建築面積是274平,公攤14。5平。

房子到手我自己去量了一下,大概是不算花園露臺地下室和車庫,純套內面積378平米左右,加上花園露臺地下室和車庫一起是490多平米,其中地下室目前其實還可以擴建大概80平米,我不打算擴建了,已經挺大的,用不了那麼大,再擴建意義其實不大

原戶型圖VS擴建後的戶型圖

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房子的優缺點

先說缺點吧

1、房齡有點久了,我2017年買入的,房齡實際上已經有13年左右了,到現在,大約有17年左右,房子外觀看起來有點舊了,裝修的時候需要處理下外牆

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2、房子是東南朝向的,兩邊臥室都有太陽和光照,但是中間的廳就相對來說採光就不太好,特別是一樓的廳因為旁邊是車庫,所以會比較暗,二樓就還好,二樓側面是全窗戶,外面是露臺。

3、房子雖然很大,但幾乎都大在廳了,臥室相對來說,都比較小,主臥因為加了一個大陽臺進去,面積還可以,另外幾個臥室就都不大,且臥室很難加面積,或者再規劃出房間來了,下圖是主臥,目前中間那個隔牆已經打掉。

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4、因為小區是有坡度的規劃結構,所以後院不大,且在坡下,採光不是非常好,前院採光很好,但是太小,可以說只有個小門廳那麼大

5、原房主對房子改造的時候,沒有把天台做出來,導致三樓是一個木質的斜屋頂,這裡要改造會花10w左右,不改造隱患太多

除了以上的缺點,我覺得都是優點了

1、價格便宜,可以說是撿了漏,這應該是最大的優點了

2、整個小區入住率很高,不是那種無人別墅區,基本上住滿,我們這一排加對面排的,大概也只有10%沒有入住吧

3、鄰居的素質整體比較不錯,這個小區是老zf小區,公務員佔大多數,整體素質線上,而且是純別墅,整個小區沒有高層,整體很安靜,雖然入住率高但是幾乎也看不到人,一點都不吵

4、因為是以前的zf小區,所以物業費也比較便宜0。95一平,而且這幾年也都沒有漲價,是不是太棒了

5、小區整體環境非常ok,有湖,有棧道,綠化也不錯,自己門口的路也不窄

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6、地下室因為和花園連在一起,雖然是負一層,但是是見光的,不是那種純暗房的地下室,所以潮溼情況也會好一些

7、原房主基本已經做好了改造,面積從280已經擴建到了500平,在改建上面我只需要改三層的頂了,雖然也需要花不少錢,但是相比整個房子的改建來說,這裡也至少省下了30-50吧,改造的同時,更換了全部的窗戶,現在的窗戶是內開內倒窗,可以直接用,不用再更換了

二手房購買怎麼避坑

談好價格立刻籤合同付定金

我要來說最大的坑,其實就是談好馬上籤合同付定金,以最快的速度付全款然後過戶,因為一旦付了定金,如果對方反悔,那也要付出相應的反悔代價

這是最大最大最大的坑!!!你們一定要避開!

很不幸,我買的時候,沒人跟我說這事,所以這坑我踩了

我是週三確定要這套房,賣家開價是200w,我還了150w,賣家週三同意了這個價格,我當時在上班,其實我就應該馬上去找個中介,約賣家簽約付定金,但是當時我對二手房買賣沒有那麼深的認識(我懺悔)所以我留了兩天時間,第一是自己再考慮清楚一下,畢竟150w的現金立刻付掉,4年前的我,還是缺乏這個魄力的,第二是定金30w,我需要從理財賬戶裡提出來一下,這裡需要1-2天時間,於是跟賣家約了週六籤合同付定金,好了,我知道我錯了。。

週六籤合同的時候,賣家現場漲價10w,並要求我們自己來付拖欠的物業費,大概2w多,那種形式下的拉鋸戰,我們已經取了30w的現金做定金了,加上房價本身不貴,最後我們還是要了,雖然說最終成交價沒有150,多付了12w,但是也還算值,所以就沒有太糾結了,但是還是提醒大家,賣家現場反悔的事情太多,一定要談好價格立刻籤合同付定金,這樣起碼還有個定金雙倍的賠付吧。。

一定要找中介公司籤合同

我們當時是找了一箇中介,付了幾千塊的合同費用,然後在中介公司籤的合同,中介其實就是一個工具人,但是這個工具人,建議大家不要省,除非真是很熟悉和信任的關係

我們買房並沒有透過中介,中介做的所有事情就是協助我們簽了合同,這點小錢我覺得還是要花,不能省,我們因為對方漲價,中介在中間也做了一些工作,包括最重要的籤合同還是有協助作用的,如果為了省點中介費,導致一些不愉快甚至是經濟上的損失,就很不值

一定要最快的速度去辦過戶

我們因為籤合同被漲價了踩了坑,過戶我們就要求立馬去過戶,當天是週六,休假,週一就直接在房管局約了過戶,可以說是最快的速度過戶了吧,過戶的時候,排隊很難,沒辦法要找下黃牛的,這個就看個人了,是時間精力更值錢還是錢更值錢了

最後算下來,我們這套房子是現金162萬加7788費用大概165w入手的,中間因為急賣前面一套房,加上提前還貸的損失,7788估計也有小10w吧,這樣下來,這套房大概就是170w左右的入手價了,其實還是不錯的

談談心理戰

能看到這裡的值友們肯定很好奇,我是怎麼買到這套房的,如果用兩個字來回答就是——機緣,如果再加三個字就是——心理戰

這套房是我的第三套房,我本身不缺房子住,同時也沒太大的還貸壓力,這全部都源自於我所處的城市並不是一線城市,這些年來的發展,現在算新一線城市了吧,跟北上廣每平米6w-10w甚至更高的房價相比,這裡更適合我躺平,購入這套房的時候,我這裡的房價大概是7k-1。3w左右吧,普通的,不是非常好的地段和位置,當時我並沒有要買房或者炒房的打算,能撿漏第一需要的是

資訊

資訊才是真正值錢的東西,我獲取這套房子的銷售資訊是在一個本地小群裡,賣房的房主是群裡一個哥們兒的叔叔,想賣房的原因是本身房子比較多,這套原本是想自住的所以做了改建,後面因為有大平層住,也就不想再裝修這套了,也沒有時間精力,這是賣家說的賣房原因

真實的原因是:房子太多,可能會有其他的風險,是什麼風險咱不知道,咱也不敢說,只是咱猜測的,另外就是手上的資金被佔用了,沒有流動資金,但是又欠了一筆急用的款要還,大體是這兩個原因,所以要求就是,第一是急賣,第二是要現金。

瞭解到賣家的真實賣房原因,這個挺重要的,瞭解渠道可以透過各種鄰居、物業打聽啊,瞭解對方的工作單位啊,家庭情況啊,目前住宅情況等等。

自身情況

剛剛說到了,我有房子住,也沒有炒房的打算,所以不剛需要馬上買房,第二我雖然現在手上沒有這麼多的現金,但是如果賣掉一套房,再湊一點也是大差不差能有這麼多現金

所以這套房,買不買其實我並不是特別的要緊,能買到手大機率還是賺到,沒買到也不會影響我的生活,如果買了就是裝修大頭需要頭痛了,如果不自住,出手大概需要4年時間,資金佔壓,大房難出手,這些就算是風險了

分析對方心理做還價的計劃

根據對方的情況,分析就是對方現金要得急沒時間也沒精力等掛中介,當然如果暫時賣不出,就得掛中介了,房子改建過,對於要住的人來說面積加大了,肯定更好住,相應的,裝修費也要高很多,想買的人不得不掂量下這個費用,俗話說別墅是買得起裝不起,這套就是典型了,整個三層一共兩間房,其中一間,嗯,就這麼大

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房子改建後面積達到了500平,很大,但是賣房來說,就只看房本上的280面積了,這麼來,賣家要價220w,差不多是7。8k一平的房價,正好卡在了當時本地的房價下限差不多的價格,當時本地的房價雖然不貴但這個位置相對來說還是比較偏,按照普通住宅來說,這個位置和價格就是偏貴的,當然按照別墅價格來說就是不貴的,但我們要砍價肯定不能這樣算,對吧

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根據這個位置和房子的情況,房齡比較久了,我不急著買房但是對方急著賣房,我的心理價位就是5k一平,這個價格持平我在2013年購入的現在住的這套房的房價,但是這是2017年啊,雖然位置較偏,但是環境也還不錯,按照5k的心理價格,這套房是140w,6k一平就是168w,最終我權衡了一下,給出了150w的還價

還價的時候也有擔心對方會不會跨過電話線來給我一榔頭,哈哈哈哈

結果並沒有,對方經過了考慮和來回的拉鋸,接受了150w

但是,結果我上面也說過了,在簽約當天我被擺了一道,最後162w才拿下,雖然小有遺憾,但是5700一平的單價我已經很滿足了

以上就是我整個買房的過程,希望能給大家做一些參考

寫在買房後

過完戶是3月,緊接著月底就迎來了第一次限購的漲價潮,然後5月第二次限購,8月第三次限購,一次比一次嚴格,到了四年後的今天已經是完全沒有限購空子可以鑽了

這套房我拿在手上四年,現在才來裝修,也是因為4年才有賣房資格,在裝修之前,也糾結過很久,到底是裝來自住還是賣掉換一套小一些的

最終還是決定裝修自住,原因當然是如果賣掉了,就無法買回相同大小和各方面條件差不多的房子了,賣掉拿到的錢可能也只能換一套只有一半大小的房子還不能裝的很好

裝修自住,就是房子太大,裝修費需要很多錢

最終決定散包,自裝,儘可能的省錢,這將是我的第三套房,也是第三套散包自裝房,可能你們看到我的下一篇裝修貼,將是裝修經驗分享貼,希望未來的2022年,我能分享給大家更多的裝修不踩坑指南,也歡迎大家關注我2014年的泣血裝修專欄,希望對你有幫助

目前房子正在裝修初期,貼改造圖吧

拆了木頂,全部做了水泥澆築,目前已經澆築完畢,有了一個超大的露臺,這是拆建過程圖片

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全屋的牆和頂全部鏟皮

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門口的柱子和地面,臺階全部打掉重做

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更詳細的裝修情況,我們後面再慢慢分享吧

題外話

十分建議大家新房拿到手之後,只要不是立刻出手的,都馬上更換一個指紋鎖,後期不管你是賣房還是自住要裝修都十分方便,我更換指紋鎖之後,現在不管是裝修工人去,還是商家看現場,還是之前想賣的時候中介帶看,一律都只需要我給密碼就好,而且我還能透過把密碼給不同的人,透過不同密碼不同時間的開鎖來管理裝修工人,2017年的密碼鎖安裝的文章貼在這裡了,有興趣的同學可以點開參考

小編注:本文作者@何小囡 是什麼值得買首席生活家,她的個人自媒體資訊為:smzdmhxn,扶持推廣個人品牌是首席生活家所享受的福利之一,更多詳細內容請看生活家公告。歡迎大家踴躍申請生活家,生活家中表現優異的使用者還將有機會成為『首席生活家』,歡迎有著特別生活經驗的值友們踴躍加入生活家大家庭

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