北京2022年首輪集中供地掛牌18宗地塊

1月7日,北京市北京規劃和自然資源委員會發布了2022年度第一批次商品住宅用地出讓公告,共計18宗,土地總面積約83公頃,總建築規模約169萬平方米,將於2月中下旬集中成交。

北京也是全國各城市中,今年集中供地最早的城市。今年北京在全國率先開市,及時推出第一批次商品住宅用地,充分體現了穩定土地市場的決心和信心。

北京市北京規劃和自然資源委員會表示,今年北京土地市場將繼續落實國家房地產調控政策要求,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標,穩中求進,在總結2021年集中供地工作經驗基礎上,結合當前房地產市場形勢,合理最佳化專案入市條件,加強精準調控。同時繼續實施限地價、控房價、提品質,堅持租購併舉、加強供需雙效調節、引導市場理性競爭,保持房地產市場平穩健康執行。

北京2022年首輪集中供地掛牌18宗地塊

北京2022年首輪集中供地掛牌18宗地塊

今年第一批集中供地分佈在朝陽、石景山、豐臺、昌平、順義、大興、房山、懷柔等區,以及城市副中心和經開區。

今年第一批集中供地,北京依舊延續了去年的出讓方式,將土地合理上限價格、競現房銷售面積上限、競政府持有商品住宅產權份額上限等隨地塊出讓公告一併向社會公佈。

此外,房屋銷售指導均價也可透過市住建委公佈的方式查詢。資訊披露及時、公開,便於企業提前開展經濟測算,引導企業理性競買。

同時,出讓檔案中還對購地資金審查做了進一步最佳化,要求競得人在繳清全部土地出讓價款後2個工作日內提交經有執業資格的會計師事務所及註冊會計師鑑證的《北京市國有建設用地使用權出讓競買資金來源情況申報表》及相關附件資料,以及會計師事務所出具的購地資金《審計報告》。

今年一批次的商品住宅用地仍將住宅建設品質放在首位,每宗地均設定了最低品質保障要求,未來住宅要實現綠色建築二星級標準、採用裝配式建築且裝配率達到60%、設定太陽能光伏或光熱系統等。

同時,對於容積率較低或區位較好的地塊,還設定了高標準商品住宅建設方案評選環節。由參與開發商提出更高品質的建設方案,為購房者提供更高品質的住宅。

據統計,本批次共有6宗地設定了高標準方案評選環節。

此外,還有11宗地設定了“定高標準住宅建設+搖號”的競爭方式,這種規則下,現場競價達到了地價上限後,將直接用搖號的方式確定拿地的開發商。

資料顯示從1月到12月,2021年年內全國熱點的100個城市賣地金額為4。79萬億,同比2020年同期出現了下調,下調幅度為6。4%(具體資料見文後)

北京2022年首輪集中供地掛牌18宗地塊

從土地市場資料看,熱度持續降低已經成為了趨勢,特別是2021年下半年以來,土地市場持續低迷。

2021年中國熱點100城市賣地資料整體看,主要有幾個特點:

首先:整體看,房地產市場低迷,影響了房企繼續拿地的積極性

拆分新增劑公佈的房地產銷售單月資料可以看到,9-11月銷售持續下調,可以說這是多年來市場全面速凍最明顯的一次。

2021年全年房地產市場銷售額超過18萬億創造歷史記錄的可能性非常大,但房地產調控抑制市場的影響開始逐漸出現。樓市在四季度繼續下調已經成為市場趨勢。

從市場走勢看,2021年房地產雖然依然有望刷新歷史記錄,但三季度開始的速凍也導致市場拐點開始出現,四季度很可能出現大範圍的價格戰。

而10-11月份信貸有所平穩,但並沒有大水漫灌,整體市場調整還在持續,預計將持續到2022年上半年。

北京2022年首輪集中供地掛牌18宗地塊

其次:全國土地市場明顯分化,熱點城市依然相對活躍

從不同城市看,2021年曆史第一次出現了2個3000億級別的賣地單年城市,上海一年賣地3316億,杭州一年賣地3076億,另外廣州、北京、南京賣地超過2000億,還有武漢、成都、蘇州、重慶、天津、深圳、西安7個城市賣地超過1000億,整體有12個城市賣地超過1000億。

2020年是14個千億賣地城市,4個2000億級別賣地城市

從不同城市看,2021年整體分化更明顯

其次:各地第三批次土地相比之前有所減少

合計看,集中供地是2021年土地市場最被關注的話題,整體看,2021年3輪集中供地合計賣地2。29萬億

北京2022年首輪集中供地掛牌18宗地塊

土地市場年底相對低迷,大部分城市第三批次土地縮減了供應量

今年多個城市增加土地供應量。總體來看,蘇州、合肥、上海、北京、長沙、杭州等城市,目前宅地成交量就已經與去年全部成交量持平,部分城市已超過去年水平。

此外,長春、天津、廈門、廣州、成都等城市宅地供應總量也相對充裕,佔去年宅地成交量的80%以上。具體城市來看,濟南第三批次供地81宗土地掛牌,住宅用地佔70宗。與之前兩批次集中供地相比,這次掛牌的居住用地佔比非常高。

南京第三批集中供地推出61幅土地,總起拍價483億元。包含商品住宅用地45宗,總建面423萬方,總起始價426億。此外,還有安置房及租賃住房各8宗。

上海第三批集中出讓住宅用地共計58宗,其中27宗為涉商品住宅類地塊,其餘31宗為租賃、徵收安置等保障性住宅地塊。這是全年最多地塊供應批次,其中涉宅地塊佔全年供應的34%。

第三批集中土拍掛牌伊始,為了預防流拍率過高,紛紛降低土地初始掛牌價格。

以上海和廣州為例,上海這次有8宗地塊起始價在10億元以下,有10宗地塊的在10億元-20億元之間。對於資金不是太充足的企業來說,是不錯的機會。

廣州三批集中供地6宗回爐地塊再次出讓,平均起始樓面價每平米下調了1200-3200元,有個別地塊每平米降價5240元。

10月30日,上海對外發布第三批集中供地公告。公告顯示,本次共出讓住宅用地58幅,其中27幅為涉商品住宅類地塊,其餘31幅為租賃、徵收安置等保障性住宅地塊。

第三輪集中供地政策開始寬鬆,全國第三批集中供地將在下調地價起價,下調保證金比例、減少捆綁限制、放寬開發商拿地付款週期等多個方面進行最佳化。

但對於企業來說,11-12月再拿地已經不可能帶來年內現金流,這種情況下,大部分企業參與積極性繼續降低,預計第三輪集中供地整體市場溫度繼續降低,土地市場短期明顯冰凍。

第三:從2021年中國土地市場看,從上半年的高溫到下半年的低迷,整體都受到了房地產市場波動的影響,全國土地市場明顯分化,3次集中供地體現了購房和企業信貸雙收緊對於2021年的影響,第一輪刷新歷史記錄,後面兩輪持續低迷。

第四:從土地市場看,預計2022年將從低迷中開始,隨著樓市的逐漸見底,土地市場也有望走出低迷。

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