西部智谷旁大圍合社群要拿證

前言|聚億璽悅府,武侯新城北區雙限地專案,大圍合式社群,清水最高限價23300元/㎡,板塊內唯一沒有做高低配的新盤。產品主力建面約89-297㎡,戶型跨度大,覆蓋客群廣,從剛需到高改均可以選到適合的房源。

武侯新城北片區機投板塊

武侯新城位於西南方向的三環外,從製造業到高階科技產業,從城中村到武侯科技園,武侯新城完美演繹了什麼叫逆襲之路,成功打造武侯新城“第三豪宅區”招牌。目前,已有武侯金茂府、中糧武侯瑞府、中國鐵建西派城、當代璞譽等大批高階住宅陸續呈現交付,高階品質拔高區域調性,成為不折不扣的“富人區”。

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武侯新城定位為西部數字經濟創新融合先導區、西部電子商務總部基地、西部電子商務運營中心,主要發展電子商務、科技研發、總部經濟三大主導產業,重點打造電子商務產業生態圈、女性時尚產業生態圈。目前,武侯新城已入駐有京東、聯想、川大智勝等大型企業。

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同時,武侯新城的交通配套日趨完善。地鐵3號線、9號線雙地鐵覆蓋,四通八達,直達城市繁華核心區域,抵達城南孵化園僅6個站,加快了與城南的工作接軌。

目前武侯新城南區幾大高階住宅的銷售陸續接近尾聲,接下來更多注意力將集中在武侯新城北片區機投板塊。

武侯新城北片區目前有兩大產業區加持:西部智谷+悅湖科技城,同時該片區也是是北區重點發展住宅和城市配套的居住區域,不過目前片區內二手房較多,新房供應始終處於低位。

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北片區第一個入市的專案是2018年亮相的鑫耀美泉悅府,共計開出三批次,2020年8月左右清盤,高層售價在13000元/平米左右,疊拼售價約1。8-2。4萬元/平米,價效比高,中籤率次次走低,最後一批次普通中籤率不足5%。板塊內第二個入市的專案是整體容積率僅約1。5的西樾錦宸(2020年),此後中南華宇君啟、興城人居柏薈城才陸續亮相。

從近兩年土地出讓資料來看,北片區土地整體容積率偏低,目前呈現的專案有德商石榴春和天驕(雙限地)、正榮潤錦府(雙限地)、綠城桂語朝陽……以及我們馬上要談到的聚億璽悅府(雙限地)。大部分專案均為容積率2。0的改善配置,未來的機投板塊或許將接棒改善擔當,不過從目前實地來看,主幹道來往車輛較多,大貨車橫行,道路擁堵問題嚴重。板塊內老舊小區較多,城市樣貌也較為一般。

後續武侯新城北片區內仍有大量土地拍賣,落地規劃更高能級的城市配套,區域也將迎來住宅推量的爆發。

板塊內唯一沒有做高低配新盤

聚億璽悅府專案位於武侯區業興北路1號,北靠綠城桂語朝陽(佔地面積55畝,17棟高層+疊拼產品),南臨正榮·潤錦府(佔地面積44畝,12棟板式洋房+小高層),西側是西樾錦宸(佔地面積97畝),東側是武新花園和成都市第二十二幼兒園。

與周邊新專案相比,聚億璽悅府地塊不大,佔地面積僅有32畝,但該專案打造的樓棟也較少,僅有6棟高層(4#為會客中心),樓層也不高,為9+1F、15+1F和16+1F小高層,該專案也是板塊內唯一沒有做高低配的新盤。

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專案容積率2。0,綠化率35%,共計376戶,一梯一戶純板式住宅,頂層有少量頂躍,一樓三面環繞式大面積花園。

整體大圍合設計,打造出了一個12000㎡圍合式花園中庭,內部設定有約500米的橡膠跑道。

專案戶型跨度大,主力建面:約89-111㎡三房兩廳雙衛,約123-129㎡四房兩廳雙衛,約115-163㎡橫廳頂躍,約203-297㎡雙首層底宅。最大約10m橫廳、戶戶超大全落地窗,270°採光。覆蓋客群廣,從剛需到高改均可以選到適合的房源。

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建面89平米戶型位於5棟二單元,數量較少,對於剛需來說,面積較小總價可控,並且89平米就能實現一梯一戶獨立入戶+南北通透+三面採光+三室兩廳兩衛,目前主城都少見。

建面129平米C2戶型,四室兩廳兩衛設計,房源數量較多,可挑選的位置豐富。一梯一戶獨立入戶全落地窗大橫廳設計,該戶型南向面寬14。3米,三面採光,雙臥朝陽,南北通透。動靜分割槽的設計,但過道太長,浪費面積大。

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不過作為雙限地產品,該專案也不可避免的會有雙限地產品共同的問題——景觀陽臺“消失術”,即景觀陽臺全部計入產權。

目前成都市場上不少專案很多由於拿地時間較早,地價便宜,戶型贈送面積上也更大氣,不僅雙陽臺半贈送,甚至次臥都會贈送一半的面積。對於市面上將陸陸續續亮相的雙限地專案來說,受制於成本因素,“無贈送”將成為統一方案——景觀陽臺改名叫“觀景廳”,要算全面積,從業主角度看,得不到贈送面積的實惠,實得面積也被壓縮,實際利用率也不高。

在眾多“雙限地”的引導下,未來會有不少開發商減小戶型尺度,或利用高低配實現貨值最大化,保證高層的快銷。而聚億璽悅府雖然產品上從剛需覆蓋到高改,拓寬了專案客群屬性,覆蓋更多種類的購房者,但能保證社群無高低配設定,純居社群的圈層感、居住舒適度、稀缺度不言而喻。

地鐵步行較遠 周邊道路雜亂

聚億璽悅府與離9號線機投橋站步行距離約1。4公里,可同站換乘17、9號線雙地鐵交通,通達全城,9號線還可直接通達城南金融城、孵化園等城南高密集人群工作圈。

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專案與3號線武青南路步行距離2。3公里、雙鳳橋站(TOD)步行距離約3。7公里;與17號線白佛橋站直線距離約1。7公里。

地鐵站點數量不少,但距離太遠,需要依靠共享單車/公交。距離地鐵的遠近,影響居住出行便捷度的同時,也會影響後期房屋的升值能力。

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周邊距離最近的公交站興業北路南站。周邊還有西部智谷公交站(停靠有8路、53路、89路、123路、176路、208路、242路等公交線路),一公里範圍內還有武青西四路、武興五路北、五科西四路等公交站,通達全城。

周圍有大量的老舊小區,等待拆遷,城市介面較老舊,道路比較狹窄,分佈較為混亂,另外道路上大貨車出行較多,主要是服務於周邊房產專案和TOD的打造,不過後期應該會有一定的改善。

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多所學校環繞 教育資源豐富

在武侯新城北區,陸續興建的多所學校是亮點。永康路南側一公里內學校達7所,涵蓋幼兒園到中學,其中在建4所:武青西一路小學、武青西二路幼兒園、武青西三路中學以及武青西三路小學。

武青西一路小學已招生,同時,還將引進龍江路小學或同檔次的品牌教育資源。周邊已有北二外、川大附小、西北中學外國語學校等。

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(注:上述學校僅用於標明專案與該學校距離較近,並不意味著對該教育資源有任何承諾,具體入學政策以或校方公佈的招生資訊為準。)

專案附近的醫療資源是非常完善的,臨近武侯第三人民醫院、武侯西南醫院、成都市武侯區第二人民醫院、米諾娃婦女兒童中心醫院、華佛國際婦產醫院、四川現代醫院(高階私立醫院)等。距離成都市婦幼保健院約3公里。

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清水最高限價23300元/㎡

2020年12月29日,成都市場最後一拍,武侯區三宗“雙限地”入市拍賣,三宗地均採取“限定可售商品住房清水最高銷售均價+設定土地最高限價+競配建並無償移交統籌面積比例”方式進行拍賣。三聚億最終斬獲武侯電商產業功能區內三號宗地,打造聚億璽悅府,成交樓面地價15100元/㎡,溢價率14。4%,配建並無償移交住房面積比例2%。

該專案目前暫未取證,可售商品住房清水最高銷售均價為23300元/㎡,門檻不高,加上改專案面積段較大,總價可控,非常適合剛需及改善客戶。

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目前專案周邊在售新房較多,如武侯新城南區的中南華宇君啟、武侯金茂府等新房,均價在26000元/㎡左右。武侯新城北區,兩個同一時間拿地的雙限地專案正榮潤錦府,約18603-25520元/㎡,戶型建面126-373㎡;德商石榴春和天驕,戶型建面約121-242㎡,高層275萬/套起,疊拼410萬/套起。

北區還有鼎仁天越,建面92-110㎡小戶型設計,總價200萬起,價效比高,比較適合預算不太夠又有換房需求的剛改人群。以及綠城桂語朝陽,9月和10月連續兩次取證,高層戶型建面約109-139㎡,清水均價約24800元/㎡,疊拼戶型建面約177-242㎡,清水均價29854元/㎡。

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聚億璽悅府專案處於武侯新城北區,雖然區域內的各項生活配套,不如南片區的醇熟,但由於眾多知名房企的入住以及3大TOD規劃落地,周邊配套正在加速成形,且區域內還有未開發空地,商業資源富集中,可發展性強,後期潛力不容忽視。

並且,聚億璽悅府地塊,是主城區稀缺的優質住宅地塊,緊鄰區域最核心的“9號線大街-西部電商雲谷”以及西部智谷,產業人才置業需求旺盛,未來也有較大升值空間。

據克而瑞四川資料,聚億璽悅府3公里範圍內,新房產品供應主力面積區間為150-200㎡,其次為110-130㎡和130-150㎡,成交主力面積區間為150-200㎡和130-150㎡,以改善產品為主,面積較大且單價較高,改善入手門檻不低。而在“雙限地”的背景下,未來會有不少開發商像聚億璽悅府一樣豐富產品面積段,戶型區間跨度加大,覆蓋客群更廣。

二手房方面,專案周邊二手房源房齡較老,如武新花園、誠品上院、杜鵑花園、西武花園等專案,成交不活躍。聚億璽悅府等新專案,戶型面積段合理,總價不高,小區有品質,市場認可度不錯,後期在置換的時候也更容易出手。

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打個總結:

武侯重點居住和發展區域

北區功能劃分明確,是重點發展住宅和城市配套的居住區域,同時還有西部智谷及悅湖兩大產業區加持。

雙限地專案,價效比較高

清水最高銷售均價23300元/平米,控制購房總價,買入門檻相對不高,且專案為清水交付。

270°落地窗 純板式 雙首層

純板式建築格局、270°環景玻璃幕牆,主城少有的9-16層純花園洋房,設計雙首層佈局,一樓三面環繞式大面積花園。

產品面積段豐富覆蓋客群廣

聚億璽悅府雖然產品上從剛需覆蓋到高改,拓寬了專案客群屬性,覆蓋更多種類的購房者,但能保證社群無高低配設定,純居社群的居住舒適度不言而喻。

板塊內後期居住氛圍濃厚

專案不臨大路,周邊多為住宅小區,環境相對安靜。臨近的人居、中南專案已修好,多個改善專案也同期施工。並且板塊內教育資源充足,聚億璽悅府專案隔壁就是成都第十幼兒園。

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不足:

目前整個板塊還涉及大量的拆遷工作,大量土地待推出,目前環境欠缺。

周邊道路上大貨車居多,主要是服務於周邊房產專案和TOD的打造。周圍也有大量的老舊小區等待拆遷,城市介面較老舊,拆除改造需要一定的時間週期。

專案處於航線範圍,會有一定的飛機噪音影響。

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文章來源:樂居買房

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