新政過後,關於賣房買房的幾個問題

大家好,我是盧俊。

上週四,上海出新政了,整個朋友圈都爆炸了,上海應該是有兩三年時間沒有出新政了,所以這一次新政對未來上海樓市的走勢是有很大影響的。

但是這一次政策可能會讓很多人有一些困惑,因為政策的點是很多的,關於離婚、關於結婚、關於增值稅、關於房齡都有一些調整。

所以當我們釋出完對政策的分析後,我的後臺直接就爆炸,很多人就在問:

請問現在我要買房嗎?我是什麼情況?請問現在我算第幾套?

我看了這麼多問題之後,覺得確實需要跟各位聊這樣一個話題。

這一次,我還邀請了團隊的一位小夥伴,也是在房產實操具體環節非常專業和資深的專家,從業13年,幫助過大概300個家庭在上海買到房子,也是我們團隊特別優秀的一位小夥伴楊姐,來和我一起聊一聊這個話題。

01

上海的認房又認貸是什麼意思?

新政明確規定了,現在各位再去買房,它的時間點不是看你當下的房產和當下的貸款,它要追溯你現在之前的三年已擁有過的房產數量,來評判你有沒有資格去買房子。

上海是一個認房又認貸的城市,它跟很多地方不一樣,有的城市是認房不認貸,有的城市是不認房認貸,但是上海應該算是所有城市裡最嚴的,當然這也很正常,因為是一線城市,所以它是認房又認貸。

上海的認房又認貸是什麼意思,它認的房是哪裡的,認的貸是哪裡的呢?

楊姐:認房又認貸中的認房是指在上海市是否有房產,那麼認貸的話是認夫妻雙方在全國範圍內是否有過住房貸款記錄。

盧俊:是的,在上海買房,判定的標準就是認房又認貸,這裡的房子是上海的房,你在外地有100套房子,在上海沒房,就算作無房。

但是貸款是全國範圍的,無論你在哪裡申請過貸款,你買的第一套房的貸款可能也做不到3。5成。

02

關於限制假離婚這個政策,想跟大家強調四點

第一,買房要慎重,千萬不要弄來弄去,關於離婚這件事情,大家一定要記住我們強調的一件事情,他是追溯離異前三年,所以怎樣的輾轉其實都不算,都是會有記錄痕跡的,這是第一個。

第二,比如我們現在夫妻離婚正在達到三年的時候,一方離異單身買房,他是需要查詢你的前夫和前妻的房產名額的。如果你的前夫或者前妻名字在一套產證中出現了,只有一套的話,那麼你們還可以再買一套。如果你的前夫或者前妻在兩套房產證中出現的話,就算是限購了。

第三,兩個人離婚了,之前有過一套房,兩個人離婚之後按道理來說是還可以再買一套,但是對方如果又買了一套,其實也是會影響你的名額。

所以對於我們來說,現在如果各位因為感情離婚的時候,我們還可以買套房子,最好是要跟中介去溝通一下,在這種情況下我們還有沒有購房資格,如果沒有,要不要我們把房產分的更平均一點?

如果有兩套房子,是不是應該分給別人一套更好一些,對不對?因為如果你有兩套,其實可能另外一方短期內就不能買房了,所以這也關係到離婚的時候一些財產分配的問題。

第四,兩個在上海的外地人結婚後買房了,不要輕易離婚,因為離婚以後就變成了外地戶籍的單身,再也沒有購房資格。

03

新政下,增值稅有哪些調整?

盧俊:這次新政還有一個很大的變化,就是增值稅,楊姐知道我們這一次增值稅有哪些調整嗎?

楊姐:其實是把滿二變成了滿五,其實最早之前滿五的普通住房是免徵增值稅的,滿五的非普通是差額增值稅。

在2016年的時候就是把滿五調成了滿二,就是滿兩年的普通住宅是免徵增值稅的,非普通住宅是徵收差額增值稅的。

那麼現在又把滿二調成了滿五,回到了最早的時候,就是限制了房子交易的速度。

這次調整,哪一類房源影響最大?

盧俊:換句話來說,其實影響最大的應該是滿二但不滿五的房子,交易成本會增加。

我們簡單算一下,比如說一套房子,買進的時候是200萬,現賣出去500萬。對增值稅大概變化了多少?

楊姐:按照新政策不滿5年是500萬的全額的5%,合同價除以1。05×5。3%,這樣一個大概是5%這樣的稅費,如果是500萬的話,5%是25萬的增值稅,按照原來的滿二的話,那麼它是屬於500萬減去之前的購入價200萬,300萬的大概5%左右就是15萬,那麼中間的10萬塊的購房成本多出來了。

盧俊:增值稅前後就差了10萬左右,所以這一筆稅費還是不小的,另外稅費也是不能像房貸一樣可以做貸款對不對?然後這個是一次性支付的,所以對於我們來說,我們特別需要注意的就是我們現在買那些房齡在3-5年的房子,增值稅是什麼時候付?

楊姐:過戶以後大概4個工作日,那個時候就可以去繳稅。

盧俊:所以這筆錢一般是在付首付之前還是首付之後?

楊姐:付首付之後。

盧俊:所以大家一定要注意,很多人付首付都是把自己拉的很滿,你要給自己稅費這一塊留好錢,如果付完首付之後發現自己交稅費沒錢了,那就很尷尬,對不對?首付交掉了,稅費如果拿不出來,其實算你的責任。

所以大家一定要注意這一點。

在看房的時候,也要注意產證時間,如果說,產證時間距離現在是4年5個月,或者4年9個月,再熬一兩個月,就可以好一點。

04

最後,希望大家注意這三點

第一,此次對於增值稅的調整,實質上是提高了滿二但不滿五房子的交易成本,就拿一套買進價200萬,賣出價500萬的房子,增值稅提高了10萬。

第二,對於買房人來說,稅費上的負擔大幅提升,所以一定要預留好包含稅費的預算,不要光顧著湊首付,稅費也是一個大頭。

第三,在遇到那種,產證時間距離現在是4年5個月,或者4年9個月,可以和房東商量熬一兩個月,稅費上可以得到不少的減免。

以上為正文,來自真叫盧俊團隊真叫盧俊粉絲福利!

頂部