淨利未過億、資本負債比率曾達874% 朗詩綠色生活IPO前路坎坷

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淨利未過億,資本負債比率曾達874%!朗詩綠色生活IPO前路坎坷丨IPO稜鏡

近日,朗詩集團加入分拆旗下物業板塊上市的“大軍”,旗下朗詩綠色生活擬登陸港交所。需要注意的是,該物企穩增業績的背後暗藏著盈利及業務規模遠低於同行、負債卻遠高於同行的情況

近一段時間以來,地產界就掀起了一股分拆旗下物業服務板塊赴港上市的風潮,這已經成為各大房企尋求業績增長的一個新增量。

據不完全統計,截至2020年年末,國內成功上市的物業管理品牌包括恆大物業(6666。HK)、碧桂園服務(6098。HK)、融創服務(1516。HK)、佳源服務(1153。HK)等在內的40家企業。而進入2021年,更有8家物管企業遞交了招股說明書。

《投資時報》研究員注意到,朗詩綠色生活服務有限公司(下稱朗詩綠色生活)即為2021年遞表的8家企業之一。作為朗詩綠色地產(0106。HK)旗下的物業公司,朗詩綠色生活成立於2005年,是一家快速增長、深耕於長江三角洲的物業管理服務提供商。

雖然此次是朗詩綠色生活首次遞交招股書,但對於分拆物業板塊赴港上市,朗詩綠色地產方面似乎已早有計劃。據悉,2020年3月,朗詩綠色地產的創始人田明曾在業績釋出會上表示,“現在很多地產商會把原來的物業公司單獨上市或分拆上市,朗詩也不排除這樣的選項,具體暫無可對外宣佈的日程表。”

根據中指院的資料顯示,在綜合實力上,朗詩綠色生活位列2020年中國物業服務百強企業的28位。但《投資時報》研究員進一步查閱該公司招股書資訊注意到,從近幾年的盈利規模上看,朗詩綠色生活長期居於行業下游水平,連續三年其淨利潤均未超過1億元。

另外,再加上該公司對長三角地區過度依賴以及遠超同行的高額負債,朗詩綠色生活的赴港上市路或頗多坎坷。

低盈利、低規模、低毛利

成立已超過15年的朗詩綠色生活,長期採用向業主及住戶提供多元化業務管理服務同時向非業主提供增值服務的經營模式。其收益分別來源於物業管理服務、非業主增值服務以及社群增值服務三個方面。

根據朗詩綠色生活日前披露的招股書資訊,截至2020年三季度末,該公司在管建築面積已由2018年的910萬平方米、2019年的1500萬平方米擴張至1620萬平方米,三年不到的時間增加710萬平方米。或得益於此,該公司2018財年—2019財年以及2020財年前三季(下稱報告期)收益一路攀升,分別達到3。10億元、4。33億元和4。06億元。

然而,《投資時報》研究員注意到,與同業公司相比,朗詩綠色生活的盈利規模並不佔優。

一方面是該公司連續三年不足億元的淨利潤(以公司權益擁有人應占溢利為準)。據財報資料披露,報告期內朗詩綠色生活的淨利潤分別僅有0。25億元、0。34億元和0。41億元。而據克而瑞資料顯示,2020年上半年,該公司同行業的30家上市物企,平均營收達到13。16億元,平均淨利潤為2。47億元,近半年就遠高於該公司2020年前三個季度的合計額度。

另一方面,朗詩綠色生活毛利漲勢乏力。報告期內,該公司毛利分別為0。83億元、1。01億元和1。07億元,同時期毛利率分別為26。7%、23。4%及26。3%。與同樣正處IPO程序中的新希望服務、德信服務和世紀金源服務相比,三者分別達到43。13%、28。60%和33。83%的毛利率,均超出朗詩綠色生活25。47%毛利率均值約3至17個百分點。

朗詩綠色生活按業務線劃分的毛利及毛利率明細

淨利未過億、資本負債比率曾達874% 朗詩綠色生活IPO前路坎坷

資料來源:公司招股書

高負債、負現金流並存

資料顯示,早自2007年起,朗詩綠色生活便在長三角地區擴充套件市場版圖。雖然在招股書中朗詩綠色生活稱,截至2020年三季度末,公司的物業管理服務已覆蓋19個城市,包括長三角城市及五個中國其他城市,但《投資時報》研究員留意到,該公司大部分業務目前仍集中在長三角。

據招股書資料披露,報告期內朗詩綠色生活位於長三角地區專案的在管建築面積佔公司總在管建築面積的比重均超85%,分別高達90。80%、88。80%和87。10%。而產生的物業管理服務收益更是佔據總物管服務收益超85%以上的比重,分別為92。00%、89。20%和86。60%。

另外,與新希望服務、德信服務和世紀金源服務相比,朗詩綠色生活的業務規模僅僅超過新希望服務,另外兩家公司的在管總面積則分別“甩開”朗詩綠色生活690萬平方米和4770萬平方米。

除了上述問題,《投資時報》研究員還發現,與同行業公司相比,朗詩綠色生活的資本負債比率更是高的驚人,報告期內分別達到459。80%、874。20%和227。50%,是同樣赴港上市的德信服務同時期資料的十倍以上。

對此,有業內人士分析認為,物企的資本負債比率高,較大一部分原因是由於母公司拿物企的現金流為底層資產釋出ABS產生的,明面上是屬於物企債務,實際債務人為地產集團。

還需要注意的是,近期,朗詩綠色生活的經營活動現金流也一路下滑甚至轉正為負。據招股書資料披露,2018年和2019年,該公司經營活動產生的現金流量淨額分別達0。94億元和1。17億元,而時至2020年前三季度,該數值突然同比驟降216。28%至-0。55億元。

對於上述情況,朗詩綠色生活方面解釋稱,主要由於貿易應收款項因季節性波動而增加了近0。82億元所致。

朗詩綠色生活按地理區域劃分的物業管理服務收益明細

淨利未過億、資本負債比率曾達874% 朗詩綠色生活IPO前路坎坷

資料來源:公司招股書

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