股東會見聞錄 | 張亞東:綠城中國不會再掉進新的坑

觀點地產網

6月18日下午,綠城中國在杭州召開股東周年大會。

與往年一樣,公司董事會主席張亞東攜行政總裁郭佳峰、董秘尚書臣等一眾管理層出席。這也是張亞東履新的第三年,2018年8月,綠城正式宣佈由張亞東接替曹舟南出任行政總裁,後成為綠城歷史上第二位獨立的董事會主席。

而郭佳峰,則是在2020年末被提拔成綠城總裁的“老綠城人”,股東更將他稱為張亞東身邊的“韓信”,有勇有謀。

隨著新的管理班子被推至臺前,綠城在市場上態度進取,不斷加快規模擴張的速度。2021年,綠城定下3100億這一較為保守的目標。在一段時間的奔跑之後,綠城希望能夠在規模增長的同時帶來其他結構性的最佳化,使綠城以後走得更遠。

股東會的流程十分順利,在宣讀議案表決後進入了股東提問環節。與會的股東也很珍惜這一機會,提出不少關切話題,其中涉及銷售、投資、三道紅線、計提減值等。

銷售與投資

張亞東笑著說,郭佳峰是自己“三顧豪宅”請回來的人才。

曾在綠城任職逾15年的郭佳峰,對綠城的瞭解是極深的。張亞東透露,郭佳峰迴歸後大部分的精力放在綠城的投資上。

據瞭解,2020年,綠城加大土地投資力度,拿地金額再創新高,全年土地購置費用同比上漲較大。從專案數目和麵積以及貨值來看,都新增較大。

“佳峰總每週二週三,從早到晚,確保每一個專案的準確。”張亞東調侃稱,郭佳峰對自己要求極嚴,要求對去年的一百多個專案進行復盤,特地招聘了一個人負責這項工作,要求百分百達到計劃。

郭佳峰透露,去年12月底進行了2019年至去年年底所有專案的覆盤,如果這些專案有100億利潤,覆盤達到了超過96億的利潤兌現,只折損了3%左右。上半年形勢比較好,7月的再一次覆盤將超過100億。

在綠城追趕的路上,這樣一位熟悉綠城,又多年負責一線工作的人,自然是負責投資工作的首選。

當然,郭佳峰也交出了一份不俗的成績單,之前獲取的專案逐步呈現在銷售上。

張亞東欣喜地透露,目前綠城中國已完成很大的銷售目標。

大幅增長銷售表現正得益於投資。據透露,目前綠城在招拍掛已獲取大規模貨值,加上收併購的專案,貨值非常可觀。

“能轉化800億貨值,比年初計劃的當年轉化數360億多了440億元,原定的銷售額沒考慮超額轉化的數。這還不包括亞運村的專案,原定銷售計劃包括亞運村,因為一些原因沒開盤,不然銷售還能更高。”

那麼,這些獲取的土地利潤率能有多少?這無疑是股東最為關心的。張亞東稱,綠城中國的拿地標準是利潤率8%-10%,甚至10%以上。

作為杭州本地房企,綠城今年在杭州首次集中土拍“顆粒無收”,反觀在北京、寧波等城市,卻大手筆拿下多宗地塊。

“杭州集中供地為什麼57塊地都沒拿?算下來全是虧損。我們剛從歷史的坑裡爬出來,怎麼能掉到新的坑裡。”

觀點地產新媒體瞭解到,在5月末的寧波集中拍地中,兩天時間,綠城斥資97。7億元拿下6宗優質宅地,成為此次寧波土拍最大贏家。6宗地塊溢價率均超過24%,其中4塊更是超過29%。另6宗地中只有1塊是與鎮海蛟川合作摘得,其餘5宗均為單獨拿地。

對此,綠城中國管理層表示,2019年,綠城在寧波計劃銷售70多億元,最終完成100多億元,在區域排名第三。2020年,在寧波銷售達到300億元,今年預計能達到520多億元。

“寧波是這幾年綠城深耕的城市,在寧波有較大優勢,一般公司的管理營銷費用是3%,我們只需要0。5%,今年寧波拿到的地利潤不低,利潤率應該能達到6%以上。”

在張亞東看來,寧波的Irr非常高,安全性非常好,現在的問題不是利潤率低,而是公司沒有大專案,貨值儲備不夠。“我現在甚至要求(寧波公司)降速,不能變成一個高流轉的公司。”

規模上,在綠城五年規劃中,預期在2025年達到6400億合同額。其中,重資產4500億,

代建1500億元,新興業務400億。張亞東表示,這個指標的完成沒有任何問題,未來每年一位數增長就能達成。但他不希望未來綠城像今年、去年這樣大幅度增長,希望能有更大的空間做好產品。

至於“三道紅線”,據瞭解,2020年,綠城目前為“黃檔”企業:剔除預收款後的資產負債率為71%仍超出閾值;淨負債率約為65%,非受限現金短債比為1。4。

管理層坦言,剔除預收款後的資產負債率改善起來確實比較困難,未來將透過加快去化、提高利用效率、合理控制成本費用支出等舉措,爭取2023年進入綠檔。

市值之問

“我買綠城的倉位是從茅臺換倉到綠城的,十年以來是一筆比較失敗的投資。”為什麼綠城那麼好的公司,今年股價的表現比其他表現很差的房企還多?”現場股東金句頻出。

縱觀整場股東會,關於綠城市值的討論尤為熱烈。從股東的利益出發,和切身利益相關的股價確實是他們最為關心的,

不過,自2020年10月觸頂以來,綠城的股價便呈現一路走低的趨勢,最高從15。7港元腰斬至目前8。38港元。尤其是年度業績釋出次日,該公司股價便收跌12。48%。

在信心大於黃金的資本市場,股東們認為綠城管理層應該加強溝通,他們期盼管理層,能夠對外傳遞更多正面資訊。

一位股東稱,綠城在財務報表上就像一個好孩子,一板一眼做事情。

“資本市場是很殘酷的,如果綠城利潤明年爆發,一些有瑕疵的專案能不能緩緩再計提?”在一些股東看來,綠城已連續多年進行計提減值,這樣不利於在資本市場的形象。

觀點地產新媒體瞭解到,綠城已連續四年計提上億元大額資產減值。

2020年,綠城中國營收利潤實現雙增,但若扣除匯兌損益、收購收益、若干資產的減值虧損計提與撥回的稅後淨影響,以及若干資產的公平值調整的稅後淨影響,公司2020年股東應占核心淨利潤為39。93億元,相較上一年的43。36億元同比下滑7。91%。

年報顯示,綠城中國2020年計提的資產減值為13。34億元,與去年同期基本持平。其中,三個房地產開發類專案計提4。78億元,非房地產業務計提減值8。56億元,包括足球俱樂部、酒店、風景區等。

據瞭解,在此之前,綠城中國已連續三年進行減值撥備。

2017年—2019年期間,綠城中計提資產減值金額分別為9。79億元、17。35億元和13。76億元,加上2020年計提的數值,四年的計提數值高達54。23億元。

眾所周知,透過撥備、匯兌損益減值等財務手段,綠城是在覆蓋過去幾年因投資產生的歷史問題。

“我們也需要總結和反思,本來以為替大家做了輕裝上陣的事情,沒想到大家是這樣反向的感受。”張亞東稱,綠城現在已經沒有大的減值壓力了。

在現場,張亞東也打起氣來。

“現在是買綠城的最好時機,錯過就晚了。”張亞東甚至向在場股東承諾,綠城的銷售、投資、利潤增速會遠遠高於同行,出現的問題遠遠少於歷史。

“新的坑不保證沒有,但絕不會像以前那麼多那麼大的坑。”

頂部