TOP50房企架構頻繁"動手術",行業進入精益化管理時代

編者按:本文來自微信公眾號“丁祖昱評樓市”(ID:dzypls),作者:克而瑞研究中心,36氪經授權釋出。

房地產經歷了高速增長的年代,隨著槓桿、金融和人口三大 紅利消失,宏觀政策層面不斷收緊,行業已步入無增長時代,這意味著行業由 粗放擴張走向效率,由槓桿驅動轉為能力驅動,並由資源驅動過渡到管理驅動。

面對行業發展新邏輯,頭部房企在人力資本、組織架構方面“動手術”,以適應新的經濟環境和行業變化,匹配 新 的企業戰略,實現提質增效。 據CRIC不完全統計,2020年以來,頭部房企在人力資本方面持續加碼,50強房企中有半數左右的房企進行了組織架構的調整。2021年前2個月,已有包括世茂集團、新城控股、時代中國等十餘家千億級房企進行了組織架構調整,就連萬科也有變化,比如推出OKR管理法,本質也是從管理的角度入手,提升企業組織管理效能。

頻繁且集中的組織架構調整,意味著精益化管理,將成為新階段下房企提質增效的重要一環,同時也是企業規模再上臺階的“長效機制”。

半數50強房企調整組織架構

從2020年至2021年1月份,50強房企中有27家在組織架構上進行了調整和最佳化。其中,前10強房企動作最為積極,有6家房企在2020年進行架構上變動。其中TOP3房企碧桂園、恆大、萬科均有所調整。

相較而言,調整比例最高的是31-50強房企,這部分企業在市場資源集中度持續走高的情況下,擁有的市場份額正在持續降低,不得不透過內部調整來“破局”。

相對而言,11-20強、21-30強梯隊房企調整比例較低。主要原因是此類房企有著強烈的業績擴張需求,規模擴張和提高市佔率是重心。

從調整內容來看,集中在總部和區域以及新業務模式的設立,強調效率提升。多數房企將總部定位為“戰略把握者”,打造總部生態系統的同時強調做精,相近職能部門進行合併,形成管控精、業務精的模式。並透過區域整合兼併,實現資源合理分配。此外,依據戰略調整,設立新區域、新業務,以匹配未來的發展方向。

半數50強房企調整組織架構

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資料來源:CRIC整理

圖:2020年至2021年1月各梯隊房企調整組織架構的情況

2020年以來大部分進行組織架構調整的房企,均以“精總部、強一線、優專案”作為主要的調整方向,意在進一步放權至一線,總部職能被定義成“做平臺、做支援、做創新、做整合、做標準”。

以萬科為例,早在2018年,萬科便啟動以“收斂聚焦”為主的組織調整,深圳總部員工數量僅150人左右,對比銷售規模,其總部極度“精簡”。2020年萬科持續在總部上進行調整,生產類職能部門成立“研究與開發專業公會”並搬至上海,總部則更加明確後臺事務定位。如此一來,萬科總部人數進一步精簡至120人左右,且從職能上來看,更加的“去地產化”,管理效率持續提高。

進一步推進扁平化高效率管理

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資料來源:CRIC整理

此外,金科、榮盛、建業等均在2020年進一步調整總部的組織架構,縮短管理層級、推行扁平化運營,以提升管理效率。

進一步推進扁平化高效率管理

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資料來源:CRIC整理

圖:萬科2020年總部調整情況

在區域深耕的戰略指導下,多家房企將現有區域進行了一定程度聚合,主要表現為多個弱勢區域合併、或強勢區域兼併弱勢區域,整體來看有助於企業實現資源的整合。

根據CRIC人力資本研究統計,銷售TOP50房企中有10家企業在2020年進行了區域的整合,包括綠地、綠城和世茂等TOP10房企。綠地香港成立灣區投資管理公司,將廣東事業部合併;綠城則將武漢公司併入上海公司,且海外公司也與上海公司合署辦公;世茂在2020年收購福晟後,於2021年初就對區域進行了大幅調整。

表:部分2020年對總部進行組織架構調整的50強房企

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資料來源:CRIC整理

世茂集團、雅居樂、藍光發展區域層面的公司數量均減少了2個,更便於資源聚合、持續聚焦重點城市,同時精簡人員,尤其是中間管理層員工數量得以最佳化,提升企業人均效能。

區域整合與兼併實現放權提升

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資料來源:CRIC整理

區域整合與兼併實現放權提升

2020年,仍有部分房企在區域結構上進行了裂變或增設,進一步提高深耕區域的市場佔有份額。

其中,三個企業的區域組織架構變化值得注意。萬達和碧桂園在2020年均經歷了“先收縮,後裂變”的調整方式,先透過壓縮區域的組織架構,增強了放權程度、人員精簡後,再根據業務擴張的需要,再次進行裂變。

新城則持續精簡調整住宅開發事業部,從“10個區域公司+15個城市公司”這樣較分散的管理結構,逐步整合為14個大區,而商業開發事業部則在持續裂變中,從3大區裂變為4大區。不同業務板塊進行不同方向的調整,體現出新城對商業版圖的重視程度有所提升,進一步穩固“雙輪驅動”的另一隻車輪。

表:2020年部分50強房企區域調整情況

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資料來源:CRIC整理

圖:世茂集團、雅居樂、藍光發展2020年區域公司數量變化

房地產行業規模見頂,房企紛紛進入房地產上下游賽道,尋找增長第二曲線。包括城市更新、代建、文旅、康養等細分領域,50強房企中,也有部分房企在2020年進行了業務板塊的調整。

區域裂變加大重點區域佈局力度

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資料來源:CRIC整理

以雅居樂為例,去年雅居樂新增城市更新集團,一方面拓寬了企業的經營範圍,另一方面更是對企業新增拿地的有力輔助,尤其在廣州、深圳這樣城市核心地塊較少,舊改是企業獲取核心地塊的重要方式。

值得一提的是,在以上房企積極增設業務線條的同時,綠城將小鎮集團、楊柳郡集團、資產集團等二級集團被撤併為事業部,結合上文提到的中南文旅事業部被撤銷的舉動,可以看出小鎮、文旅這些幾年前曾經引發房企“爭相湧入”的領域目前受到的重視程度正在下滑。

將2020年房企新增的業務線條和撤併的業務線條進行對比,可以看出商業、金融、輕資產甚至汽車、體育等“去房地產化”、“金融化”的產業受歡迎程度持續提升,而文旅、小鎮等前期投入大、開發週期長、市場前景不夠穩定的細分領域熱度在衰減。

TOP50房企架構頻繁"動手術",行業進入精益化管理時代

整體來看,2020年是房企大幅調整組織架構、開始追求精益化管理的一年,2021年,這樣的調整趨勢還將持續延續。

組織架構調整的最大重心放在區域的整合或裂變上,依據企業發展戰略的需求,既有整合、也有裂變或新增,但在行業見頂、調控持續收縮的大背景下,預計接下來區域層面資源整合、兼併更加常見。未來,房企將持續在組織、人才管理等方面求變,在業務線條方面的調整上,“去房地產化”、“金融化”成為主流。

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