沙裡淘金 不良資產處置與AMC機會

沙裡淘金 不良資產處置與AMC機會

(2022年5月6日)

隨著行業進入調整週期,助力房企化解財務風險,合理處置不良資產和挖掘投資收益,成為了目前各大金融機構與房地產企業需要深思的課題。

在此背景之下,5月6日,“2022年觀點學徒計劃-線上季”正式起航。

作為觀點學徒計劃2022年內第一場線上會議,房地產私募基金、金融機構、開發企業等多位高層相聚於虛擬空間,共同探討現實世界不良資產的投資與處置,展望調整週期與未來。

作為化解房企困境的選項之一,不良資產處置與投資業務愈發活躍,如今房企市場正處於緩衝期,對於不良資產的投入如同沙裡淘金。

與此同時,中國不良資產管理行業正在從政策性業務逐步向商業化、市場化前進,參與主體規模也逐步壯大,地方金融管理公司、外資AMC、房企、專門不良資產基金和信託機構等如春筍般湧現。

宏觀來看,目前市場存在較大升值空間的不良資產,資管公司等機構應該如何針對標的選擇最佳的財務重組、資產重組、完善公司治理方式?挖掘債轉股或追加投資機會,以恰當的時機實現可觀的處置收益?

在3個小時酣暢淋漓的線上討論中,問題的答案逐一浮現。

不良資產投資戰略及合作雙贏

要辨明不良資產投資處置的方向,離不開多視角的觀察思考。

在機會與挑戰並存的時期,不良資產處置機構既需有用投行思維及投行手段重塑資產價值的綜合處置能力,也需具備對資產的深度盤整改良和提升價值的能力。

海華永泰律師事務所高階合夥人郭元鑫於主題演講中表示,透過對所經辦的不良資產和風險地產專案的觀察,那些能夠在發生風險產生不良後仍順利退出的專案,特徵並不在於法律技術、法律工具運用有多嫻熟,而是基於對債務企業足夠全面的資訊和信任的基礎之上。

因此,對於不良資產投資及處置機構而言,如果能夠對債務企業資訊足夠了解,能夠與債務企業建立較為順暢的溝通渠道,便能夠有機會佔得先機,這也應作為不良資產在投資過程中應予特別重視的一個因素。

郭元鑫稱,在不良資產業務外延拓寬,複雜程度提升的大背景下,傳統的“三打”處置模式顯然已無法順應需要,要由過去單純的收包處置思維向綜合服務思維轉變,那麼重組無疑是最重要的方式之一,有時甚至是唯一選擇,要綜合運用企業重組、資產和債務重組、債轉股、破產重整、資產證券化、引入特殊機遇基金等多種工具和手段,特別對於不良房地產專案的處置,更需要跨界整合能力和綜合重組能力,只有打通法律、金融、地產,甚至資本市場等多個維度,才有機會最終實現提升資產價值的目的。

目前,房地產行業債務風險仍未解除,同時也有部分房企率先踏上了債務重整之路,如何重整債務、重整投資,也成為了未來行業與企業必將面對的課題。

另一位與會嘉賓金杜律師事務所合夥人郝朝暉也分享了對於重整的看法,指出重整的核心目的是使企業擺脫債務困境,恢復持續經營能力和盈利能力,從而獲得新生。因此,在重整程式當中可以做股權投資、債權投資及資產投資,相對來說,資產投資不具有普適性。

郝朝暉表示,在重整期間,經債務人申請,人民法院批准,債務人可以在管理人的監督下自行管理財產和營業事務;此外,在管理人管理的模式下,管理人可以聘任債務人的經營管理人員負責經營事務。

另於近年來,房企和資產管理機構合作逐漸增多,而兩者之間該如何進行資源配置,實現合作的雙贏值得深思。

對此,帕拉丁資本助理總裁&特殊機會投資業務負責人張浩在演講中表示,根據這一輪地產調控及政策的指引要求,AMC會更直接的參與到困境地產風險化解過程中,會直面問題。AMC與優質房企或房企平臺公司設立基金共同投資,聯動房企提供合作、代建等運營操盤功能,AMC方面也可以提供豐富的經驗,給出有效的盤活方案,做到優勢互補、利益捆綁,也可解決房企從前端介入專案的動力問題。

生機煥發與價值延伸

乾貨滿滿的演講環節過後,作為不良資產處置方面的踐行者,線上參會嘉賓們進一步展開主題圓桌討論,共同分享在不良資產投資處置戰略領域的真知灼見。

當圓桌討論主持人北京產權交易所專家&國際金融地產聯盟常務理事張平提及市場是否存在著具有高增值空間不良資產的投資機會時,瑞威資管營運長&瑞威財富總經理宋昊坦言,在當前市場環境之下,部分不良資產專案經過重組重整、賦予新內容或進行資金盤活後會煥發生機,而投資時則需謹慎思考,靈活運用底線思維。

談及資管公司、投資機構如何針對投資標的選擇最佳財務重組、資產重組,實現價值變現及提升,朗姿韓亞資管特殊機會投資部董事總經理陳犇洋則表示,資管機構要以終為始,以退出為前提,迴歸基本規律;此外,能夠找到合適的交易方式,實現可預期穩定現金流,再透過交易實現價值變現及價值提升。

此外,如何透過合理的資源配置來實現互補和雙贏?與會嘉賓信保基金北京公司總經理郝利波坦言,AMC及房企之間能夠更好地結合,挖掘投資機會。建立在優勢互補、理念共通基礎上的開放、融合與創新至關重要。要將金融思維跟地產思維有機結合;將投資思維跟經營思維有機結合;將債權思維跟股權思維有機結合。

圓桌討論中,五牛控股不動產董事總經理劉錦州還分享指出,資產本身是中性的,沒有“良”或“不良”之分,而是需要跨行業的專業團隊通力合作,降低處置風險、化解資產困境,盤活專案。面對經濟新形勢,不良資產投資機會在不斷增多,但是不良資產的投資如同沙裡淘金,對資管機構的專業能力也提出了更高要求。

當前形勢下,不良資產投資要打通“法律+金融+地產+資本”等多維度跨界能力,遵守“從快到慢”、“從短到長”、“從感性到理性”、“從無序到規制”四大原則。處置手段已不僅僅侷限於處置債務本身,還包括債務重組、資產證券化、併購基金、上市公司紓困基金、權益類投資等,跨越各類資本市場,最終實現利益重組、信任重組和預期重組,充分發揮不良資產投資化解困境和增值賦能的功能。

3個小時的討論交流中,參會嘉賓們一致認為,不良資產處置應以退出為目標,以投資為切入點,行業人員更有一雙慧眼,做好價值識別,以專業化、多元化進行賦能,透過主動管理進行資產價值修復,實現價值提升與延伸。

有關不良資產投資與處置的話題就此告一段落,但“2022年觀點學徒計劃-線上季”尚未落幕,5月10日,觀點學徒計劃還將前行,與業內人士共同探討“商業多元化”。

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