槓桿撬不動的地產,正由科技改變

當談起智慧城市時,我們在談什麼?

是城市大腦?是爛尾工程?是智慧消防、智慧停車、智慧社群、智慧交通?是攝像頭、是人臉識別門禁、是報警器?

2008年智慧城市概念被IBM提出,炒了這麼多年,普羅大眾早已對其不再陌生。到了2016年,智慧城市建設進入新型智慧城市發展階段,向數字化、智慧化等新模式發展。今天,我們把視角聚焦在智慧城市中技術和城市場景結合的實踐者——PropTech。

PropTech即地產科技,由“房地產”(Property)和“科技” (Technology)結合。透過網際網路技術、科技金融、數字化運用等手段,結合地產生態垂直領域中的應用場景,為地產運營的各個層面實現數字化改造,讓資訊和資本的流通更高效。

地產科技雖然看起來是“地產商”用的科技,實際上因為英語中property和中文的“地產”語義並非完全對應,

因此PropTech可以用來指代智慧城市建設過程中用到的各種技術解決方案。

當智慧城市逐漸成為國家認可的城市發展模式,當BAT重金投入智慧城市建設,當建設智慧城市的技術手段逐漸完備,是時候瞭解一下智慧城市的核心驅動力以及具體實踐者,PropTech了。

槓桿撬不動的地產,正由科技改變

地產科技

自上而下VS自下而上

自上而下VS自下而上

在過去的近40年中,中國社會的城市化紅利、政策和資本的大水漫灌推動著以住宅為代表的地產行業快速擴張和崛起,與此同時也帶來了中國城市特有的粗放式建設。

但到了2018年,中國的城市化水平已從80年代的19。8%上升到59。6%,參考世界各國發展歷程,2035年中國城市化水平就能達到較為穩定的75%,紅利消失。

2016年,國家與各省市“十三五”規劃的出爐,把智慧城市建設作為未來城市發展的重心,同時政策檔案分別從總體架構到具體應用等角度對智慧城市建設提出了鼓勵措施。這之後中央和各地政府每年都會出臺新的政策鼓勵智慧城市、智慧中國的發展。今年,黨的十九屆五中全會上明確提出數字中國戰略。

作為新型智慧城市建設桂冠上的明珠,PropTech的興起和發展,與整個中國的大趨勢密切相連。

公開資料顯示,2019年中國智慧城市市場規模突破10萬億元, 未來5年將保持年均33。38%的複合增長。2020年,中國智慧城市相關市場支出規模將超過260億美元,位列全球第二,僅次於美國。

在時代和政策的利好之外,智慧城市的發展也與技術密切相連。隨著5G、雲計算、人工智慧、大資料、物聯網等技術發展逐漸成熟甚至成為“新基建”,技術與智慧城市的具體場景結合從而推動城市進化的趨勢越發明顯。

也就是說,政策給新型智慧城市的發展提供了極大利好。

如果說智慧城市對於PropTech的青睞更多來自於自上而下的推動,那麼對於PropTech的另一使用主體,地產行業來說,倒有點孤注一擲的意味。

政策鼓勵了智慧城市發展的同時,也抑制了地產行業的粗放模式。中央在2018年的731會議中提出“堅決遏制房價上漲”,去掉了以往表述中的“過快”二字;去槓桿大背景下,2018年開始整體貨幣政策偏緊縮。

而這個技術和智慧城市建設的交集,就是PropTech。

一面是強者越強的格局愈發明顯,而另一面則是弱者被強制“清退”,慘淡收場。原本的中型房企,要麼躋身上游,要麼面臨危機。Wind資料顯示,2020年債券違約總金額高達281。7億元,同比暴漲533%,且違約主體大多是中型房企。

兩極分化愈演愈烈,從前大水漫灌、水大魚大的黃金時代已經一去不返了。為了活下去、爭上游,各地產商使出渾身解數。而告別粗放式發展,實現精細化運營無疑是最優選項。而精細化運營,一方面強調“靶向定製”,地產業需要藉助科技針對使用者、場景、產品的不同進行差異化運營;另一方面,資料驅動邏輯逐漸應用於全產業鏈,從前期的投資測算,到中期的產品設計、施工建造,再到後期的營銷和資產管理,科技正在推動行業的資訊化程序。

於是,地產行業正在進入前所未有的洗牌階段。

總結來看,PropTech的重要性和必要性並駕齊驅,自上而下和自下而上的方式雙管齊下,下一個萬億風口正在到來。

如此看來,在洗牌時刻,PropTech會被地產行業寄予更大的希望。

既然是萬億風口,想要分一杯羹的自然不計其數。

PropTech在走在時代前沿的資本眼裡,並非新玩意兒。在美日新等高城市化水平的國家,相關投資從2013年起就水漲船高: 如軟銀願景基金在2016年專門成立了關注PropTech賽道的投資部門,三年內共投資了150億美元;全球性地產諮詢機構仲量聯行也在2018年成立了投資PropTech的規模達1億美元的JLL Spark全球風險基金。

PropTech的具體買單方和實際載體是地產商,畢竟城市的物理空間主要還是由地產商建造、運營的建築物構成的。

也因此,

突然的火熱

華潤集團在4年前成立了潤加速產業加速器,為了給集團內部尋找“供應商”;萬科於2017年收購了美國舊金山的科技孵化器Runway,意圖透過國際產業孵化運營水準賦能其產業地產的發展。

突然的火熱

由於其自帶科技因子,可以直接從業務和資本層面促進地產科技的發展,如鏈家、夢想加等PropTech賽道頭部企業,資方中都有網際網路巨頭的身影。

直到2019年7月,城越UrbanLab發起了

在國內,PropTech最早並沒有被旗幟鮮明地提出,而是從地產商實際的需求出發的。

,也是從此時起,PropTech開始獨立成為一個賽道、門類。

在那之後,PropTech在國內開始呈現繁榮狀態:

PropTech的具體執行者——科技公司,其上市、併購、融資等企業正向資本動作頻頻。2020年8月,貝殼找房赴美上市;9月,地產SaaS老牌公司明源雲上市;家居SaaS酷家樂收購智慧建築平臺Modelo模袋;旗下資產管理SaaS匠人科技獲得B1輪融資;小庫科技3月和12月連續獲得兩輪融資;藍牆互聯近期獲得pre-A輪融資。

而資本方也開始關注這個賽道。高和資本成立了專注於地產科技領域的綜合運營平臺高和城市更新科技實驗室;原黑石亞洲房地產常務董事、前soho中國總裁閻巖最近加入高瓴資本,將任職於投後運營平臺(新基建組),該組投資目的是為了中國實體經濟發展和產業升級提供空間服務解決方案;從36氪的切身體感來說,越來越多原本不看PropTech賽道的VC開始尋找好專案。

量變帶來質變,PropTech賽道似乎一夜之間已經準備好迎接自己的高光時刻了。

除了地產商,網際網路巨頭也覬覦地產生意良久。

看似箭在弦上、萬事俱備,PropTech產業鏈條上各個參與者摩拳擦掌、躍躍欲試。但實際上,任何一個領域的數字化之路,都必將經歷坎坷。回顧國內PropTech的20年,更讓人不勝唏噓。

早在PropTech作為專業名詞出現之前,圍繞地產領域出現的新技術解決方案就已經開始應用落地了。早期,房地產科技主要為B2C工具,主要解決地產鏈條中的獲客問題。比如中國最大的房屋交易平臺鏈家於2001年成立,得到萬科和融創中國的支援,並迅速在2015年佔據了北京一半以上的房地產經紀市場。

隨著移動網際網路的發展,針對企業客戶的B2B技術解決方案發展迅速,開始向產業鏈上游滲透。比如來自杭州SaaS樓宇管理平臺CREAMS,和應用於酒店行業的資料分析公司安美數字(AMTT)等。

近年來,隨著新智慧城市的興起,人工智慧、區塊鏈、大資料分析、數字孿生、無人機監控、機器人等技術開始覆蓋全產業鏈。

也就是在第三階段,因為涉及技術多、參與角色眾、相關利益雜、所處階段早,會出現一些小問題:

中國首個專注於PropTech的城越加速器

,雖有PropTech之心,但大多數大象轉身困難,其多年的粗放式發展使得數字化基礎薄弱;並且,由於是實體行業,與物理空間緊密相連,對安全性要求更高,難以信任創業公司。

箭在弦上

,雖然技術能力強,但往往更習慣從技術角度出發,對地產客戶的需求理解不到位,難以產生真正的價值。

箭在弦上

,大部分只會負責其中的頂層設計,具體的技術落實,其實還是會分包給小的初創公司和外包團隊;而很多地產商,也並不習慣和大廠合作,因為大廠沒有時間和精力和他們一起針對某個具體場景打造特定解決方案。

買單方和應用者,即地產商

但是對具體對接和初創公司業務發展上的指導也是心有餘而力不足。

PropTech初創公司

現在,36氪可以提供一個粘合各方、助力初創企業、從而推動國內PropTech賽道發展的機會——創業「星」物種大賽之「城市新勢力」專案徵集活動開啟,尋找那些最具創新力、成長力和價值力的PropTech初創專案;並聯合行業巨頭、傳統企業、地方政府等市場參與主體,透過行業專家指導、投資機構對接、36氪品牌曝光以及高校指導四大核心權益,幫助他們實現資源和資本的高效連結。

本次大賽聚焦四大主題,分別為「未來辦公」、「智慧新零售」、「資產管理升級」、以及「其他前沿解決方案」。我們希望報名企業定位包括但不限於下圖所列,且融資輪數最好在

以PATH為首的智慧城市承建者

收錄專案將在各自賽道內進行評選。

槓桿撬不動的地產,正由科技改變

城市新勢力

本次大賽由仲量聯行、太古地產和瑞安房地產3家機構聯合主辦,以國內首個PropTech企業聯盟——城越UrbanLab的名義,徵集賦能商業地產和未來城市的科技“新勢力”。城越UrbanLab由仲量聯行與太古地產於2019年首度聯合發起,旨在將“創新基因”真正融入中國的房地產行業。瑞安房地產在地產創新孵化和投資領域擁有10餘年經驗,旗下的InnoSpace孵化器是專注於早期專案投資孵化和大企業產業創新的創業社群,累計孵化服務了近500家優質初創企業,並擁有兩支創投基金。此次瑞安受邀加入城越UrbanLab,標誌著未來在地產科技領域,透過頂級優質企業聯盟賦能初創企業的新趨勢正在顯現。

考慮到地產行業有全國性分佈的特徵,本次大賽將分為華東賽區、西南賽區、華北賽區和華南賽區四大賽區進行招募和分賽區路演,並在上海舉辦總決賽及行業峰會,具體賽程如下:

3月,開展全渠道招募;4月~7月,分別在華東、西南、華北及華南四個賽區進行路演和比賽;7月,我們將邀請行業專家,分別從地產業務、資本角度、品牌管理和專案路演等維度,針對12個入圍專案進行閉門培訓,並將聯合城越UrbanLab在上海舉辦年度房地產科技峰會,與12個「星物種」共同展望科技賦能智慧城市的“高光時刻”。此外,36氪將對入圍團隊進行持續的資源匯入,涵蓋投資人對接、大咖1v1對接、產業對接、企業服務等。

這是一個可貴的機會,科技企業可以打通與地產客戶的障礙,加深對彼此的理解,讓“PropTech”不止是個漂亮願景,而成為推動地產空間從傳統鋼筋水泥的實物空間,逐漸轉變為辦公、居住、娛樂、消費、精神依託等場景下的服務載體的力量。

2021年創業「星」物種大賽招募

頂部