美的置業董事會主席郝恆樂:不拿低利潤土地 城市更新將成重要拿地方式

美的置業董事會主席郝恆樂:不拿低利潤土地 城市更新將成重要拿地方式

本報記者 黃琳 趙毅 廣州報道

3月25日,美的置業舉行了2020年度業績線上釋出會,董事會主席郝恆樂領銜,首席財務官林戈、執行副總裁王全輝出席彙報並回答記者問。

“實現以終為始,均好發展,做好有質量的增長的路徑,實現公司既定的智慧地產製造商,動能十足的馬拉松選手。”郝恆樂在2020年業績會的展望寄語中再一次使用了“馬拉松選手”一詞形容美的置業。

成立於2004年的美的置業已走過16個年頭,其在地產圈的表現正如管理層所想,似一名“馬拉松選手”。記者從釋出會上獲悉,美的置業2020年實現合約銷售額約1262億元,同比增長25%。其中,合約銷售額73%來自二線及以上城市,6個區域公司合約銷售額破百億元;核心淨利潤48。05億元 同比增長15%。

值得留意的是,截至目前,美的置業土地儲備總建築面積約為6347萬平方米,權益建築面積約為4289萬平方米,其中一線和強二線城市佔比58%,上海、江蘇、浙江、福建及珠三角區域佔比49%。2020年,美的置業新增60個地塊,合計總土儲面積1323萬平方米,其中二線及以上城市佔比達79%,滬蘇、浙閩和珠三角區域合計佔比56%。

“2020年美的置業透過多元化渠道拿地,現公司有足夠的土地儲備支撐,且沒有土地儲備方面的危機。”郝恆樂回答《中國經營報》記者提問時強調,美的置業2021年拿地有基本的原則:“不會冒進,也不會去拿沒有利潤,或者是低利潤的土地。”

對於2021年的拿地,郝恆樂連用兩個“很重要”突出城市更新的渠道,其表示美的置業城市更新基本上以廣佛片區為基地,2021年美的置業會持續在一級城市更新專案進行拓展,繼續簽約城市更新的專案,包括舊工廠、舊村居等。“這些方面會成為公司未來拿地很重要很重要的一個方式和渠道。”

新增1323萬平方米土儲

時間倒回2020年3月,彼時在美的置業2019年度業績釋出會上,管理層彙報了2019年美的置業土地投資端的最新情況。美的置業2019年新增土儲權益建面約1117萬平方米,其中,一二線城市佔比高達64%,長三角和珠三角區域佔比58%。新進入上海、杭州、武漢、天津、南通、台州、東莞、惠州、茂名等城市。

而在今年的釋出會上,管理層宣佈2020年美的置業新增了60個地塊,合計總土儲面積1323萬平方米,其中二線及以上城市佔比達79%,滬蘇、浙閩和珠三角區域合計佔比56%。新進入溫州、珠海、紹興、洛陽四個城市。與2019年相比,新增土儲面積再度增長,佈局城市仍舊以一二線為主,長三角和珠三角同時發力。截至目前,美的置業土地儲備總建築面積約為6347萬平方米。

釋出會上,郝恆樂表示,2020年美的置業透過包括招拍掛、城市更新等多元化渠道拿地,現擁有超6000萬平方米的土儲面積,相對比較豐厚,應對未來三年是遊刃有餘的。

郝恆樂在迴應《中國經營報》記者提問時,重點談及了2021年拿地計劃:基本遵循著美的置業慣有的拿地路線:多種渠道,多種方式。但他著重強調美的置業拿地有著基本原則:“不會冒進,也不會去拿沒有利潤,或者是低利潤的土地。”

儘管當前土儲豐厚,但2021年美的置業仍會按照去化量合理補充土儲,具體佈局將圍繞2019年既定的高量級城市、經濟發達城市和已經進入的核心城市。但與以往不同的是,在拿地渠道方面,郝恆樂重點突出了合作收併購和城市更新。

“2021年透過合作收併購拿地的趨勢會更明顯。”基於當前去槓桿、低增長的業內環境,郝恆樂認為會有較多的企業和專案被釋放,“公司在這些方面做好了組織、人力和資金方面的準備,實時地去收一些符合公司目標的專案。”

而隨著城市更新愈演愈烈,房企搶食舊改情況越發明顯。當前美的置業佈局的城市更新以廣佛片區為基地,同時儲備有西南的昆明、貴陽等專案。據悉,美的置業2021年新增土地極度集中在36個城市的城市更新。

對於透過城市更新拿地的渠道,郝恆樂連用兩個“很重要”形容:“2021年美的置業會持續在一線城市更新專案拓展,繼續簽約城市更新的專案,包括舊工廠、舊村居等,在這些方面也會成為公司未來拿地很重要很重要的方式和渠道。”

據悉,美的置業2020年已轉化為土儲的主要城市更新專案有6個,預計可售貨值318億元。當前待轉化為土儲的主要城市更新專案還有11個,預計可售貨值1031億元。郝恆樂表示,保守預計2021年城市更新專案將有3個轉化為商住地的出讓,其餘專案將陸陸續續在二三年內轉化。

此外,對於近日土地市場有關22城將集中供地的訊息,美的置業方面認為各個城市會結合當地的市場狀況釋出具體細則,所以並不擔心。“這次集中供地,考驗的是企業計劃鋪排能力,包括企業在集中供地期間,資金的籌措和資源的整合能力,在這些方面,美的置業相對有足夠的信心去應付集中供地。”

預計2023年“三道紅線”全部實現綠檔

2020年,在“三道紅線”的融資監管下,各大房企紛紛開啟調整。根據美的置業2020年財報,截至報告期末,美的置業實現合約銷售額約1262億元,同比增長25%;核心淨利潤48億元,同比增長15%;淨負債率連續第四年下降至79。2%,大幅下降9。8個百分點。

在“三道紅線”方面,林戈表示,目前美的置業的“三道紅線”中有兩道已進綠檔,但76。4%的扣預資產負債率仍踩到紅線。“計劃在2023年‘三道紅線’全部綠檔達標。”

進入財報披露季,多家房企是否實現“三道紅線”全面綠檔達標成為業內關注焦點。記者梳理發現,當前能全面實現綠檔的房企並不多。如何在平衡企業發展的情況下降低負債,林戈表示需要提升融資能力和最佳化負債結構。

“除了加快運營效率和交付,保證利潤的結轉,增厚淨資產,美的置業還需要保證快速去化。”據悉,美的置業近年來去化率維持在65%以上,並將基於此提升回款率和造血能力、適時增厚權益類股本、控制拿地比重,保證經營性的淨現金流回正,逐步降低負債的情況。

在債務結構方面,林戈強調將在2~3年內實現最佳化。“2年的債務佔比是40%,接下來的重中之重是進一步最佳化負債的結構,提升債務的結構。透過系列的動作,應對‘三道紅線’。”

而對於近期貸款集中管理的情況,林戈認為貸款指標壓降的比例和空間相對是有限的。“市場兩個集中度的管理,事實上在2019年已初露端倪,這次‘三道紅線’等的影響,對於頭部尤其是戰略合作伙伴,仍給予美的置業非常充裕的額度。”

實際上,在貸款融資等方面,美的置業過去一年表現出優勢。截至2020年報告期末,美的置業加權平均融資成本為5。33%,同比下降0。54%;融資負債成本為4。91%,同比下降了85BP。回顧2020年融資歷程,美的置業於8月發行了一筆“2+2”品種的公司債,最低融資率為3。98%,達歷史最低。

從債務結構看,銀行借款依舊佔據融資品種56%的比例;公司債佔融資品種比達27%,同比略有上升;其他融資產品則佔比17%。從信增融資期限佔比看,2020年內資金大概為120億元,佔比3%。其中一到兩年期佔比48%。

林戈表示,美的置業在整個發債的市場並沒有受到貸款集中管理的影響,發債的成本保持著非常大的優勢。2月3日,美的置業釋出關於2021年第一期面向專業投資者公開發行公司債券發行結果公告。據悉,此次債券實際發行規模為15。2億元。其中,品種一發行規模為10。2億元,最終票面利率為4。4%;品種二發行規模為5億元,最終票面利率為4。6%。

“最新發的這一期債,票面利率大致在4。4%左右。相信新的一年,美的置業能夠維持低融資的競爭力。並且也立下目標,希望進一步降低融資成本。”林戈強調。

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