租賃住房領域“盲區”開啟 險資參與保障性住房投資難點何在?

財聯社(北京,記者 王宏)訊,

保險資金在租賃住房領域迎來機遇期,相關政策在不斷加碼。此前,保險資金一直被禁止涉足租賃住房、住宅開發等領域。隨著鼓勵保險資金為保障性租賃住房專案提供長期資金支援,將利好險資資產端。此外,險資期限長,租賃住房是非常合適的投資標的。

但業內人士也表示,保障房制度的轉型之路並不簡單,既要考驗運營能力,又要求從輕資產走向重資產持有,減少空置形成盤活。發展保障性住房的難點在於合適的專案太少,除了險資參與外,也需要建築商和運營商的加入。

政策不斷加碼 與險資特性匹配

監管鼓勵保險資金支援保障性租賃住房政策一直在持續加碼。

2021年3月的《十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》最早提出,將保障性租賃住房作為實現“房住不炒”政策的重要措施。此後,銀保監會發言人在2021年9月指出,指導銀行保險機構加大對保障性租賃住房支援,推動保險資金支援長租市場發展。上週五,銀保監會聯合釋出《關於銀行保險機構支援保障性租賃住房發展的指導意見》,鼓勵銀行保險機構為用於保障性租賃住房專案的公司債券等。

此前,考慮到住宅及租賃市場的民生特徵及調控壓力,金融機構一直未被允許涉足租賃住房領域。“2010年,保險行業開放投資不動產,但禁止保險資金投資開發商業住宅、直接從事房地產開發建設(包括一級土地開發)也不允許不得變相炒地賣地,不得利用投資養老和自用性不動產(專案公司)的名義,以商業房地產的方式,開發和銷售住宅。“保險資管行業資深人士王傳振表示。

王傳振表示,保障性租賃住房屬於政府民生工程,租金收入雖然低廉,但非常穩定,符合保險資金的要求。保險資金規模巨大,可以給保障性租賃住房提供充足的資金供給。保險資金期限長、規模大,對投資收益的穩定性要求高,租賃住房是非常合適的投資標的。

此外,雖然此前嚴格限制保險資金涉及住宅領域,但在商業地產領域卻開了“口子”。

“保險公司禁止投資房地產,指的是住宅地產,明確禁止保險的債權計劃也就是借貸的方式去投資住宅,包括透過信託的方式投資住宅。但保險公司可以借貸的方式投資商業地產,包括商場,寫字樓,物流,也就是非住宅類的地產保險公司的資金都可以投資”,另外一家保險資管公司相關負責人表示。

但上述相關負責人也指出,保障房專案的租金非常的穩定,現金流可以預測。目前商業地產租金並不是很好,現金流也不穩定,保險公司對於非核心城市非核心地段的商業地產投資比較謹慎。

難點何在? 匹配的專案太少

業內人士表示,發展保障性租賃住房政策主要有幾大意義,一是實現新型城鎮化戰略的重要政策支援,二是落實“房住不炒”房地產嚴監管政策的有力保障,三是變革租賃市場的主要推動力。

“隨著‘房住不炒’政策的深入和居民購房預期理性迴歸,以及國家構建‘以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系’逐漸清晰,當前,引入銀行保險機構參與保障性租賃住房建設,並配套系統嚴格的監管要求,可謂恰逢其時。既體現了以人民為中心,緩解住房難題,又符合市場化導向,合理引導金融資源最佳化配置,實現金融機構的可持續發展。”王傳振表示。

“四年以來,我在北京只看到一個保障房的融資需求”,上述相關負責人對財聯社記者表示。在政策持續加碼下,為何不見險資躬身入局?

上述相關負責人指出,找不到合適的專案是困難之一。險資不太可能自己去建設運營。險資承擔更多的角色是提供資金支援。“保障性住房的難點在於,地產商不願意做,投入大回收週期長,險資只是資金特性匹配,但角色不是蓋房子和運營的。”

也有保險資管業內人士對財聯社記者指出,很多保障房政策與傳統不動產投資差別較大,保障房制度包括租售並舉(房住),盈利限制總體(不炒)等特徵,更多是一種由開發出售為主,轉向建設盤活運營增加能夠實際匹配到需求的供應,相應投資回報來源於運營租金,而不是待價而沽。

但保障房制度的轉型之路並不簡單,既要考驗運營能力,又要求從輕資產走向重資產持有,減少空置形成盤活。保險資金為這類資產提供資金和保障,不應當視為一種“放開”限制,更多是共同富裕背景與不動產市場協同健康發展。上述業內人士表示。

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