資訊:物管行業“優等生”中駿商管 商業板塊表現優異、住宅盤面紮實

7月2日,中駿商管智慧服務控股有限公司(HK。00606以下簡稱“中駿商管”)於香港聯交所主機板敲鐘上市,開盤報3。81港元/股,截至當日收盤,港股物業股普跌,中駿商管逆勢大漲8。11%,收報4港元每股,總市值達80億港元。

眾多物業管理公司之中,中駿商管無疑是盈力能力處於第一方陣的明星企業。

其盈利能力之強,從毛利率的強勁表現中可見一斑。2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九個月,公司整體毛利率分別為34。6%、37。0%及44。3%,位於行業前列。

商業管理分部因盈利水平高,有業內人士甚至稱其為“現金奶牛”。但同時,由於該領域因管理難度大,也被認為只有達到“研究生級別”相應能力的管理企業,才能在競爭激烈的商管領域分得一杯羹。在行業內默默耕耘多年的中駿商管,用自己的實際行動,交出了一份低調務實、成績優異的答卷。商業管理表現優異的同時,中駿商管住宅物業管理的盤面也相當紮實。住宅物業的簽約、管理面積、收入及盈利水平,均呈穩健增長態勢。

對中駿商管來說,其不僅僅有足夠的規模,並有著非常強大且深厚的持續盈利能力。中駿集團給予的強有力支援,也將為中駿商管持續發展不斷注入新的發展動力。此外,中駿將加大對外開拓力度,憑藉在行業內積累的多年經驗、能力,不僅會考慮規模的擴大,同時將在業務範圍和服務領域上也計劃展開積極嘗試和探索。

盈利水平處於第一方陣

目前中駿商管的收益主要來自兩個業務分部:商業物業管理及運營服務、住宅物業管理服務。而中駿商管商業分部毛利率,明顯高於住宅分部。

雖然商業物業管理面積少於住宅物業,但這一分部無論對公司的收益還是毛利率的貢獻,均相當顯著。

據中駿商管招股書,截至2020年9月30日,中駿商管6。1%的在管建築面積及11。5%的簽約建築面積,為商業物業。而2018年-2019年及截至2020年9月30日止九個月,商業物業管理及運營服務卻佔到中駿商管總收益的38。4%、42%、43。1%及45。4%。

從毛利率角度來看,2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九個月,公司商業物業管理及運營服務的毛利率分別為47。6%、51。3%及58。8%,。

如果對行業進行橫向比較,可以發現目前行業商管基礎物業管理費均值約12。9元/平方米/月,而中駿商管的這一均值,約27。7元/平方米/月,明顯高於目前行業均值,為行業內第一序列方陣企業。2018年2019年以及截至2020年9月30日止九個月,其基本商業物業管理服務的平均物業管理費,分別為29元、29。4元及29。5元。

“我們的高商業物業管理費,證明了我們為所管理商業物業進行定位及提供優質服務的能力。”中駿商管理方面表示。

在激烈的競爭中切入商業管理賽道,並憑藉自身多年踏實經營,中駿商管以實力在行業內逐步形成當前的有利位置。這不僅歸因於中駿商管較高的基本商業物業管理費水平,也與業務組合有關。

“我們的一大部份收入來自開業前服務,毛利率通常較高。因為與其他型別物業管理服務相比,其服務範圍通常更復雜,而勞動的密集度則相對較低。”中駿商管方面表示。

商業分部保持高盈利水平的同時,住宅分部的基本盤面的表現也相當穩健,呈現出有序而均衡的增長態勢。

在過往記錄期內,2018年-2019年及截至2020年9月30日止九個月,住宅物業管理服務分別佔中駿商管總收益的61。6%、58。0%、56。9%及54。6%。截至2020年9月30日,93。9%的在管建築面積及88。5%的簽約建築面積,為住宅物業。

中駿商管住宅分部的盈利表現,同樣不俗。2018年-2020年,住宅物業管理服務分部的毛利率分別為,26。4%、26。6%、31。6%,呈上升態勢。2018年-2020年,住宅分部同期的收入,分別為2。44億元、3。33億元、4。32億元;而住宅分部同期毛利分別為,6450萬元、8850萬元、1。37億元。

雖然中駿商管商業分部表現亮眼,但其發展卻相當均衡。這中一個體現是,中駿商管在地域範圍的組合較為多元化。

按總簽約建築面積計算,截至2020年9月30日,中駿商管理46。4%的業務位於海峽西岸經濟區,21。9%位於長三角,13。6%位於中西部,還有11。1%及7%位於環渤海及粵港澳大灣區。

之所以在多個區域展開佈局,中駿商管表示,“我們認為,地域多元化物業組合有助於降低區域市場波動風險,並使我們能夠更好地把握區域增長機會。”

未來表現更令人期待

中駿商管能取得如此高的盈利水平,並非只存在於少數的個別專案,而是已經形成了相當數量的規模效應。

在過往記錄期,中駿商管理2018年的總在管建築面積約1060萬平方米,2019年增至1180萬平方米後,至2020年9月30日增至1450萬平方米。2018年、2019年中駿商管理簽約面積分別為1790萬平方米、2250萬平方米,並於2020年9月30日增至3040萬平方米。

過往較高的盈利水平,使得業內期待,中駿商管在未來呈現更加卓越的表現。未來,中駿商管理仍具有相當廣闊而厚實的成長性。

“中駿商管理所管理的專案中,母公司給予的支援將帶來可預見的高速增長,也成為其發展的一項優勢。”上海一家房產機構分析師認為。

從股權結構角度看,中駿集團持有中駿商管83。24%股權,公司董事、管理層及僱員持有16。76%股權。這樣的股權結構,使得作為最大股東的中駿集團,可為中駿商管理提供長期可持續的穩健增長。

在業務上,中駿商管與中駿集團有著穩健、持續的業務關係。自中駿集團於2003年成立以來,中駿商管理便向中駿集團提供住宅物業管理服務,2009年起開始向其提供商業物業管理及運營服務。

隨著中駿集團物業開發業務近年持續增長,有望為中駿商管帶來更大的市場空間。

按中駿集團的發展戰略,商業是中駿集團“一體兩翼”的重要組成部分。其思路大致為,繼續擴大住宅為“一體”的開發規模的同時,還將以中駿世界城新零售購物中心、方隅長租公寓為“兩翼”的轉型協同發展戰略,發展第二業務曲線。

中駿集團2020年合約銷售達1015億元,2017-2020年合約銷售複合年增長率,達45%。根據中駿集團的內部記錄,中駿集團已進入包括海西經濟區、長江三角、環渤海、粵港澳大及中西部地區的54個城市,專注於一線、二線及經選擇的三線城市。這些正在進行的投資佈局中,擁有多個已竣工或在建的購物商場。

“過往績記錄期內,中駿集團所開發的絕大部份已竣工物業均由我們管理。中駿集團廣泛且不斷增長的專案儲備將為在未來數年發展我們的業務帶來強大支援。”

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而作為新零售商業綜合體的重要載體——中駿世界城的高速發展,將對中駿商管理形成強有力的支援。據瞭解,至2025年,中駿世界城將佈局100個購物中心,運營面積超1000萬平方米,會員數預計將超過2000萬人。截止目前,在營及籌建中駿世界城就已達37座,其速度之快、勢頭之勁令業界矚目,展現出令人驚歎的“中駿速度”,以實際行動向外界展示其踐行“百城計劃”的決心與魄力。

除依託中駿集團,中駿商管也計劃從外部尋找新的發展機遇,進一步擴大管理規模。

按中駿商管的規劃,公司將考慮戰略收購及合聯營來擴大業務規模,同時探尋協同效應,在現有物業組合附近尋找新的物業管理機會,如靠近住宅物業的商業物業;尋求獨立第三開發的物業,繼續爭取新委聘合約

在物業組合方面,擬拓寬業務範圍,嘗試進入諸如工業園、公共設施等領域,同時補充並豐富公司服務種類,如老年護理、家政服務等。

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