寶龍地產,亮眼業績的背後

寶龍地產,亮眼業績的背後

出品 l 觀點財經

作者 l 橙子

進入3、4月份年報披露期,當不少公司還在絞盡腦汁思考如何晚點發年報,寶龍地產(01238·HK)卻迫不及待的在3月初公佈了自己2020年成績單。

儘管年報已經披露近一月,但寶龍亮眼業績的背後,所體現出嚴峻市場環境下地產行業的無奈,也值得我們重溫一下寶龍這份成績單。

2020年,寶龍亮眼的成績單

整個2020年,寶龍地產實現合約銷售額815。51億元,較2019年同期增加約35。1%,完成全年750億銷售目標的108。7%。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:寶龍地產12月營運資料

得益於良好的銷售表現,寶龍全年實現營收人民幣354。95億元,較去年同期上升36。3%;

實現歸母淨利潤60。93億元,同比增長50。78%。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:東方財富

銷售毛利率也再度穩定在36%的行業前列水平,銷售淨利率也較2019年同比增長1。73個百分點至24。84%。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:東方財富

此外根據年報資訊,截止到2020年12月31日,寶龍地產總土儲面積約為3650萬平方米,其中約70%的土儲集中在長三角地區,新一線及二線城市土儲佔比則達到80%。

因此,從土地分佈來看,寶龍地產的銷售壓力相對較低。

不過,2020年寶龍之所以能取得此番亮眼業績,

一方面在於大部分土儲集中在銷售壓力相對較低的一二線城市,另一方面原因則在於打折銷售,加速了現金回籠。

對比寶龍2019年銷售情況,不難看出,2020年寶龍在長三角地區的住宅已出售及交付金額為176。73億元,銷售單價為12062元/平米。而在2019年,這兩項資料分別為149。31億元和14696元/平米。

相比之下,2020年寶龍在長三角的住宅銷售均價較2019年,下降了2634元,相當於打了個8.2折。如此一來,便不難理解寶龍全年亮眼的營收表現了。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:寶龍地產2020年年報

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:寶龍地產2019年年報

營收淨利大增

現金流卻愈發糟糕

不過,儘管寶龍在營收表現上相當亮眼,但卻沒有帶來實質性的現金流增長,反而其經營性現金流淨額出現大幅淨流出。

根據寶龍地產歷年年報資料,寶龍地產從2015年以來到2019年,經營性現金流淨額始終處於淨流入狀態。

但到2020年,在營收表現遠甚以往的情況下,經營性現金流卻淨流出高達120多億。透過外部融資獲得的籌資性現金流則同比增長453%,達到223.61億元。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:東方財富

由此也導致在寶龍全年經營性現金流淨流出細項中,除了實際經營過程中的經營資金減少了135.41億元,用於支付利息的營運資金也高達40.96億。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:東方財富

而根據2020年年報資料,寶龍全年總負債較上年增加了197.4億元,達到1433.3億元。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:寶龍地產2020年年報

其中借款總額同比增長約20。5%,達到665。67億元,包括一年內到期的借款約為206。67億元,以及一年後到期的借款約為459億元,於是便導致寶龍全年利息支出增加。

不過,對於一年內到期的短期負債,寶龍當前賬面可支配現金為253.39億元,基本可以覆蓋,現金短債比達到1.23,處於融資監管紅線之下。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:寶龍地產2020年年報

同樣,即便負債規模有所增加,但寶龍全年淨負債率反而較2019年下降了7。3個百分點,只有73。9%,處於融資監管紅線之下。

全年資產負債率同比下降2.6個百分點至73.45%,剔除預收款後為69.9%,勉強符合融資監管新規。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:東方財富

寶龍在全年負債規模增加,且經營性現金流大幅淨流出的狀況下,居然成功將槓桿水平拉到紅線之下。如此反邏輯的資料表現,或許可以從寶龍的少數股東中找到答案。

明股實債

寶龍亮眼業績的水分

根據財報資料,2020年年底,寶龍地產的非控制性權益(即少數股東權益)同比大幅增長141%至150。61億元,佔全部股東權益的29%。

而2020年之前,2017年至2019年,寶龍地產的少數股東權益分別為24.15億元、39.65億元以及62.64億元,同比增幅分別為51.7%、64.2%以及57.5%。

整體少數股東權益,在總權益中的佔比也始終在20%以下。

寶龍地產,亮眼業績的背後

圖片來源:Wind股票

根據和訊房產統計資料,寶龍地產2020年年中,其非控制性權益約為77億元,同比增長23%。

這就意味著,寶龍地產在2020年下半年,少數股東權益從77億元突增至150。6億元,半年時間接近翻倍,而2020年下半年正是“三道紅線”監管政策出臺的時間。

關於有息負債規模的快速增長以及少數股東權益的暴增,寶龍地產管理層在業績會上解釋稱,首先是因為公司合約銷售和利潤的增長所致,再次是因為小股東增資64億元,小股東利潤增加了27億元,同時聯合營分利和收購小股東也會增加少數股東權益。

但不論如何解釋少數股東權益增加的緣由,都不能否認少數股東對公司利潤的攤薄作用,關於這一點我們之前多次聊到,就不贅述了。

由此便不難理解寶龍為何在短期內,就實現槓桿水平迅速下滑至監管範圍之內。而此番操作的根本目的,恐怕也在於為增加融資額度做準備。

如此來看,儘管寶龍三項指標均符合融資監管,但從整體資產負債結構來看,明股實債下合規水分較大。

而寶龍“369”的高週轉模式帶來的高投訴問題,也對寶龍在實際經營層面造成一定的負面影響。

回頭來看,寶龍的亮眼業績,多少有些諷刺!

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