積極緩解債務壓力 中梁兩筆美元債展期1.4年、1%現金激勵及利息

出於債務主動管理考慮,中梁控股(02772。HK)將對兩筆美元債券進行交換展期。

自2021年下半年以來,房地產市場環境發生劇烈變化,行業整體銷售情況下滑,境外融資功能喪失,境內融資不斷收緊。在此背景下,民營房企面臨整體流動性風險,部分房企尋求債券展期,以贏得化解流動性風險的時間及空間。

中梁控股是20強規模房企中,境外信用債發行規模不大的企業,其境內債券規模也較少。據悉,完成債券展期後,中梁控股今年年內將再無境外債本金到期。

“透過以時間換空間,公司將獲得充足時間等待市場復甦,有足夠信心和能力圓滿處理所有境外債,進一步築牢財務安全護城河的同時,更好履行對投資人的償債義務。”中梁控股方面表示。

據悉,在融資端,中梁控股將多措並舉,實現絕大部分專案融資良性運轉。一方面,中梁控股將與合作金融機構繼續保持溝通、增強互信,另一方面,其還將積極拓展區域性銀行、前融機構、資產管理公司及合作方的金融資源,同時加快盤活企業資產力度。

中梁控投表示,公司還將在經營端透過穩經營、穩組織、穩合作方,降本增效、苦練內功,等待政策暖風及市場復甦,用實際行動強化市場信心。

設立開發物業增信包

中梁控股4月28日釋出公告,為改善公司整體財務狀況,擬推動2022年5月19日到期的8。5%票息美元債券 (存續規模為3億美元) 及2022年7月29日到期的9。5%票息美元債券 (存續規模為4。5億美元) 尋求交換展期。

這兩筆舊債券,將交換為2023年4月15日到期、票息8。75%,與2023年12月31日到期、票息9。75%的兩筆新美元債券;預期兩筆舊債券實際平均展期約1。4年。

為減少投資人顧慮,推動債券順利展期,中梁控股設定了非常明確的鼓勵條款和相當有力的增信措施。

根據公告,兩筆舊美元債交換條件為1%現金激勵,以及按比例置換成展期後的新美元債券;同時,兩筆舊債券同意交換時,會結算與支付至2022年5月18日的債券應付利息。

中梁控股還宣佈,公司將設立開發物業增信包:公司12個月內權益可售貨值超過100億元;並承諾,除現有專案融資抵押外,包括蘇州雅秀雲庭、無錫中梁芯都會、長沙中梁璽悅臺、西安中梁鎏金雲璽等在內的專案,銷售套現的自由現金流淨額的50%,將優先歸集用作歸還或回購美元債。

有分析師表示,債券展期並非不償還債務,而是在債券到期前的合理時間內,主動與債券持有人充分協商,透過修改債券條款等方式,延長債券到期期限,重新擬定債務償還條件。

“債券展期是透過以時間換空間的方式化解流動性風險,目的是實現債務的償付。展期展間,仍然會照常支付利息;到達展期時限後,將按約定償還相應本息。”這位分析師補充道。

業內人士指出,展期既不等於“逃廢債”,也並非“躺平”。

“展期是一種積極、主動解決整體問題的系統方案。逃廢債是一種民事違約行為,不是所有的欠債都是逃廢債,它強調債務人的主觀故意;確切地說,有履行能力而不盡力履行債務的行為就是逃廢債。展期則是與債權人重新商定償債條件,在償付時間和償付方式上做出調整,仍然會履行償債義務,而並非逃避償債義務。”這位人士說。

這位人士同時表示,展期也並非“躺平”。“躺平是逃避問題,不積極解決問題,不顧及債權人及其他相關方利益,任由風險發生的行為。展期是一種綜合考慮客觀的內外部實際情況,以化解流動性風險為目的的主動協商的行為,是為了最大程度公平保障所有債權人利益的行為。為保證展期債務得以償付,發行人將採取相應措施,以保障投資人利益。”

此外,公告還指出,中梁一筆2022年8月到期的私募美元債,存量規模1。5億美元,已於4月26日簽定“再融資貸款” 協議,展期至2023年。

“私募美元債得以成功展期,也在實事層面說明投資人對其償債能力,及相應保障措施的認可。”前述業內人士表示。

債券展期前,在過往歷史記錄裡,中梁控股一直保持著安全穩健的運營態勢。

據中梁控股2021年年報,公司淨負債率從2021年半年度時的56。1%進一步下降至35。4%,繼續保持行業低位;現金短債比1。04。此外,截至今年3月31日,中梁有息負債僅340億元。投資上,中梁控股2021年全年權益拿地僅佔權益銷售24。5%。

基於較為穩健的財務表現,中梁控股還積極進行債務管理,並主動回購美元債,積極降槓桿。

公開資料顯示,中梁控股2021年還款6。56億美元,提前回購1。08億美元(不含借新還舊及展期);至2022年3月末,還款+提前回購規模約3。1億美元。而從2021年7月至今年3月底,中梁已歸還或回購合共約12億美元本息的境外債務。

合理規劃債務結構

從自身家底情況來看,獲益於中梁控股良好的基本面,其可變現資產遠超剛性負債,這將為透過展期、化解償債風險提供有力支撐。

公開資料顯示,截至今年3月末,中梁控股全口徑資金總量餘額297。15億元,應收售樓款212億元,土儲總貨值2156億元,可供出售貨值586億元;至今年3月末340億元總債務較2021年底下降15%。

就美元債展期方案來看,完成5月、7月、8月債券展期後,中梁控股今年再無境外債本金(含私募)到期。

業內認為,中梁控股對債券展期,將進一步提高其運營安全的保障程度。此次兩筆美元債平均展期1。4年,在有效拉長還款週期的同時,還將同步解除2023年4月2億美元債交叉違約條款,提前消除了到期風險。

從自去年下半年以來的行業情況來看,中梁控股並非首個進行債券展期的房企。

公開資料顯示,從2021年至今,包括恆大在內的不少頭部房企先後推動債務展期,實現債券展期的房企數量有20餘家。

就房企為何要對債券進行展期,業內人士認為,在行業整體下行背景之下,債券展期是房企主動進行債務管理的一種方式,幾乎成為行業現在的“標準動作”。

受市場、政策等複雜因素影響,樓市和資本市場環境發生了不小的變化。自2021下半年一些房企暴露風險開始,民營房企信用評級屢次遭到下調,股債價格持續下跌。

“目前可謂地產資本市場的至暗時刻,房企資本市場融資功能喪失。前50強民營中,絕大部分房企都不得不選擇展期,來度過相當艱難的時段。”一位分析人士表示。

各種因素疊加之下,房企融資市場發生不小的變化。

據貝殼研究院統計,房企2022年一季度境內外債券融資累計約1733億元,同比下降43%,降幅較2021年同期擴大20個百分點。細分來看,一季度境內發債規模約1378億元,同比下降28。6%;境外債規模約355億元,同比下降幅度高達68%。

分析人士指出,銷售和融資是房企保證資金安全兩條重要的資金生命線,但這兩方面都出現不小變化。“房企再融資大幅規模下降,降低了其資金流動性;預售監管資金沉澱在專案中,對企業資金支援的力度也有所下降。當下市場環境下,債券展期是房企最務實、對各利益相關方負責任的一種選擇,也展現出企業‘絕不躺平’的態度。”

從市場角度來展望,政策及市場環境正逐步處於改善過程中。

自去年12月以來,中央及地方密集出臺偏松類地產政策,多措並舉緩解房企資金壓力。隨著今年各地陸續放開限購、限貸、公積金等政策,居民按揭支援力度不斷加大,房企預售資金監管也出現放鬆趨勢。這些政策、市場上積極的變化,為房企進行區域性債券展期,以等待市場面轉暖贏得寶貴時間。

中梁控股方面認為,目前政策面已經見底,市場面的利好政策不斷出臺;雖然政策的傳導還需時日,但行業最危險的時間已經過去。

“在企業良好基本面支援下,與投資人在債券展期上達成協議,將為合理規劃債務結構贏得寶貴的時間,從而度過市場上較為艱難的時期。而企業更加安全、健康的運營,也將為實現投資人的償債義務,提供更堅實的保障。”中梁控股方面表示。

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