資訊:商業營收增長73%,手握551.54億元現金 新城控股“雙輪”戰略...

面對複雜多變的市場和政策環境,新城控股(601155。SH)今年上半年實現了持續穩健增長。上半年營收同比增長109。63%、歸母淨利潤增長38。19%、在手現金餘額551。54億元,更為難得的是,上半年商業運營收入同比增長幅度達73%。

“住宅+商業”雙輪驅動,是新城控股長期秉持的發展戰略。今年在住宅、商業兩個領域都獲得優秀業績,是基於新城控股在住宅開發與商業運營實現了優勢互補、協同共進,構築了公司可持續發展的核心競爭力。

新城控股今年上半年在產品品質、經營效率、服務質量等方面的綜合能力,獲得了有序提升。圍繞市場需求,新城控股加強了運營、營銷端融合,以銷定產以避免無效庫存積壓,將有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務,貫徹到經營動作和管理思路中。

上半年新城控股在財務方面的表現,也有不少可圈可點之處。發行首筆綠色債、推動商業的資產證券化等一系列舉動,獲得資本市場和評級機構認可。

對於其未來發展的潛力,申萬宏源在六月的一份研報中指出,新城控股2021年全年可售貨值4200億元,按照去化率62%(2020年實際去化率70%)保守估算,所對應的銷售額2600億元,將實現同比上漲4%,因而預計其全年將大機率超額實現年初設定的銷售計劃。

雙輪驅動穩健篤行

新城控股2021年半年度報告顯示,公司上半年實現營業收入791。05億元,同比增長109。63%;歸屬於上市公司股東的淨利潤43。06億元,同比增長34。4%;扣非歸母淨利潤37。96億元,同比增長38。19%。

報告期內,新城控股完成合同銷售金額1176。64億元,較上年同期增長20。65%;實現合同銷售面積1086。96萬平方米,同比增長23。87%。據克而瑞資料,新城控股今年上半年房地產合同銷售金額和銷售面積,分別位居全國房企第 16位和第7位。

業內人士認為,新城控股今年上半年營收、淨利大增的背後,不僅僅有住宅銷售的業績,也離不開商業板塊發展帶來的貢獻。

商業地產領域,在市場形勢不斷波動背景下,新城控股今年上半年商業運營總收入39。38億,同比上漲近73%。

值得注意的是,在住宅開發利潤水平不斷受到擠壓,持續走低的時候,新城控股商業板塊的盈利水平卻達到相當高的水平。據瞭解,新城控股今年上半年物業出租及管理毛利率高達70。58%,遠高於住宅開發的毛利率水平。

新城控股今年業績的穩健增長,是其多年來堅持“住宅+商業”雙輪驅動模式經營模式成果的一種體現。這種雙輪驅動的模式,是在加強對房地產開發、投資的同時,還能覆蓋商業運營管理等業務領域;住宅開發+商業運營、管理,成為新城控股得獲得穩健增長兩個有力的發動機。

相比聚焦於商業運營的公司,新城控股的住宅開發在充分競爭市場中不斷成長,具有較高的專案操盤與資金回籠能力;而相比於深耕住宅開發的企業,新城控股在商業地產的規模化開發與運營方面又具有一定優勢,能夠持續創造穩定的現金流。

上海一家房產機構分析師認為,面對市場波動、外部週期的變化,這種雙輪驅動機制,能夠有效平滑外部週期對企業的影響,從而助力企業在市場波動中成功實現經營的穩健增長。“從上半年綜合運營情況來看,新城控股的雙輪驅動已較為成熟,不僅形成了良好的內生迴圈,還具有相當強的對外延展性,未來的成長前景相當廣闊。”

新城控股商業板塊盈利保持高水平,其規模效應也在不斷顯現。今年上半年新城控股新開業了5座吾悅廣場,截至今年六月底,吾悅廣場已開業面積達950。67萬平方米,同比增長62。06%。截至今年8月25日,新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到177座,進駐全國131個城市。

支援吾悅廣場開業專案數量逐步增加的,是新城控股對大型專案操盤能力的提升,以及不斷提升的精細化運營水平。

“商業運營、管理,尤其是全國化佈局的商業專案,對各種商業資源調配的複雜度以及運營管理的難度,遠大於住宅開發。對長短資金進行合適的匹配,協調好住宅與商業之間輕重資產的功用於能效,這種綜合能力和實力將對企業穿越市場長週期,起到不小的作用。另外,商業專案運營得好,不僅利潤較高,還能為企業帶來數量可觀且持續的現金流。”前述分析師認為。

據瞭解,新城控股下半年預計新開工96個子專案,新開工面積1348萬平方米,其中,住宅703萬平方米,商業綜合體專案645萬平方米。公司計劃竣工195個子專案,實現竣工面積2441萬平方米。

截至報告期末,新城控股已售未結轉面積達3485萬平方米,為未來營收及利潤的可結算,鎖定了相當充足的資源。

不斷最佳化土地儲備、財務結構

在專案儲備上,新城控股今年上半年新增61幅土地儲備,新增總建築面積1831。61萬平米。依託綜合體拿地優勢,新城控股上半年拿地平均樓面價約3419元/平方米。

擴大土地儲備之際,新城控股也在最佳化納儲結構,提高拿地城市層級。今年上半年新增土儲中,一、二線城市佔比45%,長三角強三四線城市佔比32%。

截至六月底,新城控股總土地儲備達1。5億平方米,其中一、二線城市約佔總土儲37。75%,長三角區域三、四線城市約佔總土儲29。38%。充裕且均衡的土儲佈局,既有利於分散市場風險,也為下半年及未來長遠發展提供了堅實支撐。

業績持續增長、為專案補倉之際,追求穩健經營的新城控股仍致力於最佳化財務基本面,不斷提升企業安全邊際。

半年報顯示,截至報告末期,公司剔除預收賬款後的資產負債率為75。45%;同時,淨負債率僅為60。48%,維持行業低位。

流動性方面,至報告期末,新城控股在手現金餘額551。54億元,短期債務270億元,在手現金完全能夠充分覆蓋短期債務,現金短債比約1。44倍。

各類高效、通暢的直接融資渠道,也保障了新城控股穩定經營過程中的資金需求。今年上半年,新城控股於今年二月成功發行一筆4。04億美元、5。25年期無抵押固定利率債券,票面年息低至4。5%。

期內,新城控股還成功發行了首筆綠色美元債。該綠色債券發行規模3億美元,期限4。25年,票面利率4。625%,賬簿峰值認購超8倍。這標誌著新城控股在綠色金融領域邁出了關鍵一步,是新城控股在推動綠色企業運營和實現可持續增長方面又一個里程碑,也是公司持續拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

期內,新城控股還先後完成公司債及應收賬款資產支援證券發行,共募得資金17。85 億元;在中國銀行間市場透過發行中期票據融資8億元,境外透過發行美元債券融資7。04億美元。至報告期末,公司整體平均融資成本僅6。6%。

值得一提的是,新城控股在資產證券化領域也走在了行業前列。新城控股於7月30日披露,公司正籌劃將透過境外控股子公司,將間接持有的、主要位於長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作為底層資產,在新加坡設立信託基金,再申請向投資者發行信託份額,以實現於新加坡證券交易所主機板上市。

有分析師認為,新城控股商業資產的證券化,對其雙輪驅動策略具有相當重要的戰略意義。“這一方面可說明資本市場對其商業運營的認可度,也表明了其在該業務所具有的可持續性,以及較強的盈力能力。另外,這也將解決商業資產中資金沉澱量較大的問題,提高商業資產流動性,同時還可進一步最佳化公司整體財務結構。”

財務的穩健表現,也獲得了資本市場和評級機構的認可。今年一月,穆迪將新城發展及新城控股的企業家族評級(CFR)從“Ba2”調升至“Ba1”,同時,將新城控股現有票據的高階無擔保債務評級從“Ba2”調升至“Ba1”,將新城發展現有票據的高階無擔保債務評級從“Ba3”調升至“Ba2”。

今年三月,標普將新城發展和新城控股的長期發行人信用評級從“BB”上調至“BB+”,展望“穩定”,同時,標普確認新城控股的有擔保高階無抵押票據“BB”長期發行評級。

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