房企年報:"三條紅線"、集中供地、毛利率下滑、銷售增速

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中房報

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隨著2020年年報密集披露,房企也亮出了過去一年的成績單。今年的年報季與往年相比,企業降負債、降槓桿效果成為當下關注焦點,房地產企業更加重視財務安全。根據標杆房企業績釋出會現場內容來看,“三條紅線”、集中供地、毛利率下滑以及市場增速成為企業和投資者共同聚焦的關鍵詞。

房企年報:"三條紅線"、集中供地、毛利率下滑、銷售增速

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“三條紅線”——降檔

去年8月,“三條紅線”融資監管政策橫空出世,根據房地產企業資產負債率(剔除預收款後)、淨負債率以及現金短債比三項指標將企業依次分為“紅、橙、黃、綠”四檔,並根據不同檔位嚴格限制房企有息負債增長規模。

在此要求下,從去年9月開始,踩線的房企透過多維度營銷促回款、股權轉讓及出質、分拆資產上市、調整生產供應節奏、放緩投資節奏、最佳化債務結構等方式實現降檔。尤其是“紅檔”或“橙檔”的房企三四季度投資力度顯著下降,多家房企掀起境外債回購潮,例如華僑城、招商蛇口、金茂為代表的一批房企去年9月以來股權轉讓顯著升溫。

在降槓桿、調結構等操作下,從目前已經召開的業績釋出會情況來看,多家房企降檔效果顯著,例如融創中國、大唐地產、中梁控股等已降至“黃檔”,越秀地產、金輝控股、寶龍地產等企業已實現“零踩線”。

從指標改善的難易程度看,現金短債比僅涉及貨幣資金和短期有息負債,改善難度在“三條紅線”中相對較低。目前處於“黃檔”的企業,如融創中國、旭輝控股、中梁控股等基本都是踩中剔除預收款後資產負債率這一指標。即使如此,幾乎所有房企都表達出了未來一直兩年內“三條紅線”降至“綠檔”的決心。

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土地兩集中——有利

除了“三條紅線”引發極大關注,土地兩集中的政策影響也是業績釋出會上的重點。對於今年3月出臺的22城土地集中供應的政策,房企管理層均認為其有利於推動整個行業更加穩健發展。

旭輝控股執行總裁陳東彪認為,三次供地一定會帶來變化,對那些資金良好的全國性佈局企業以及卓越運營、精細管理的企業會是利好。

對綠城中國、中梁控股、越秀地產等土地佈局覆蓋了政策中22城的企業而言,雖有影響,但整體影響可控。在影響之外,不少房企還提到,未來會繼續關注22城之外的城市佈局機會。綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍在業績釋出會上提到,目前綠地香港的佈局中與調控相關的城市約10個,但政策影響相對有限,公司也在積極探索22城之外的潛力城市,其認為,這些城市雖然沒有受到中央指導,但仍然有很好的視窗空間。

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毛利率下滑——利潤空間壓縮

毛利率是房地產行業老生常談的問題。在高地價和新房限價的雙重擠壓下,房企的利潤空間被逐步壓縮,毛利率下滑現象在2020年也表現的更加明顯。

中梁控股2020年毛利率從2019年的23。2%下降至21%。中梁控股執行董事、首席財務官及副總裁遊思嘉表示:“2020年的利潤反映的是2017年至2019年拿地的專案,而這幾年剛好土地市場熱度高,同時,2018年以後國家開始出現限價,雙重擠壓下,公司毛利率有所下降。”這幾乎是此次業績會上房企毛利率下降的普遍原因。

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銷售增速——10%-20%

作為頭部房企,融創中國董事會主席孫宏斌判斷,新房銷售市場將達到20萬億元,城市化率還有20個點的增長空間。根據年報資料顯示,融創2021年銷售目標為6400億元,相比2020年銷售額保持了11。25%的目標增速,對此,孫宏斌認為完成目標“沒有挑戰”。

旭輝控股董事長林中也在業績釋出會上表達了對未來市場的9個展望,其中,排在首位的就是堅定的看多中國,看多房地產行業。林中相信未來十年行業平均每年銷售額應該會超過17萬億元。基於此,旭輝2021年制定了整體2650億元的銷售目標,相比2020年依然保持了15%的增長。

相比上述兩家,越秀地產和佳兆業集團制定的目標增速均超過15%。其中,越秀地產2021年合同銷售目標是1122億元,較2020年完成的958億元同比上升了17。1%;而佳兆業集團董事局主席郭英成在談及未來發展規劃時亦指出,公司2021年銷售目標為1300億元,未來會繼續堅持有質量的增長,每年增長不低於20%。

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