當了幾年牛夫人,房地產又要變成小甜甜了?

當了幾年牛夫人,房地產又要變成小甜甜了?

這些話憋了幾年了,今天既然讓說了,那就說一說。以前也說過,但是五六年前的文章發在公眾號上,都被平臺挖出來刪了。今天再聊一聊我的基本觀點。

首先表明立場,如果國家有能力並且有意願徹底廢除房地產市場,恢復福利分房,我是贊成的,但前提是能做到公開、公正、公平。

但現在還做不到,所以我們基於現在的市場經濟環境來說。

房地產對中國經濟的作用,稍微有點常識的人都心裡有數。

簡單說就是經濟不好了叫房地產小甜甜,經濟好了叫人家牛夫人。經濟不好了,趕緊開閘放水,搞房地產,經濟好了就開始打壓房地產。

房價現在是不是高了?高肯定是高了,很多四五線城市都搞到七八千上萬,甚至一些正在人口流出的小城市,房價也搞到了兩三萬,相比當地的收入水平而言,這個房價確實是高了,這沒問題。

另一個就是過去十多年,實際上絕大多數城市的房地產起步,都是在2008年四萬億投資之後。現在大家都說當時放水救市的錢,都流入房地產了,其實這個說法不是很準確,主要還是在基建裡,但城市基建水平提升,就會帶來城市升級,房價就會上漲。

當了幾年牛夫人,房地產又要變成小甜甜了?

但是過去這些年,房地產在內地不少城市確實出現了很大的泡沫,因為政府需要賣地來維持財政,所以不斷增加土地供應,房子越來越多,現在很多地方的庫存確實是過剩了,這也是事實。

但把住和炒對立起來,本身是錯誤的。房子是用來住的,這是正確的廢話,但本身也有一定的保值增值功能,這也是毋庸置疑的。

簡單回顧一下,2010年的時候,大學生剛畢業,哪怕是北京上海這種城市,也就四五千塊錢,當時上海北京的房價也就兩三萬塊錢出頭。但是到2020年,剛畢業的大學生的在北京上海這種城市,起薪已經過一萬了,房價四五萬。房價確實漲了,但是收入水平也提高了。這也不能否認。

這就是說,過去這些年裡大家的收入和物價、房價都是在增長的。但是相對而言,如果十年前二十年前就買了房子的,那麼房產本身在這些年的增值,可以對沖一部分通脹的影響,而其它資產基本上都做不到,都是在貶值。

但是對只有一套房,而且主要是用於自住的人來說,這種房價的漲跌看上去意義不大,但實際上意義不小,因為可以對沖通脹,有一套房在手裡,幾年後再改善,相比剛要上車的人,確實還是要輕鬆一些。

我國房地產市場最大的問題是什麼呢?和其它方面其實差不多,就是政策的穩定性比較差,變動非常頻繁,幾年就會有一次比較大的變化,而每一次政策變化,尤其是房地產調控,就等於認為關上車門,把剛攢夠錢要上車的人直接關在門外了。

當了幾年牛夫人,房地產又要變成小甜甜了?

而每次進入下一個週期的時候,只要調控政策鬆綁,房價就會翻番上漲,這就讓上一輪沒能上車的人會有很強烈的被剝奪感。而在一定背景下,開始鼓勵買房的時候,尤其是加槓桿的時候,有些人膽子大,敢用槓桿,就會獲利很高。

比如2014年一度出現的首付貸,大多數人看到這個就會覺得會不會不安全,是騙局,但如果有人膽大,強行上車,一兩年後房價就翻番了,這種收益就會非常高,足夠老老實實搬磚攢錢的人辛苦好幾年甚至上十年。

換句話說,這種過於頻繁的政策變化,其實就等於在人為製造貧富差距。這當然不是說不能調控,但調控需要注意方式方法,這一輪房住不炒直接用限購政策,不僅各種資格限制,連房價都要限制,銀行放貸也要三價就低,這就過頭了。

在這種政策變動過於頻繁而且每次變動幅度都很大的情況下,這個市場本身就是一個不正常的市場,是被扭曲的,因為這意味著機會視窗的每次開放和關閉,規則變化頻繁,機會又不公平,自然會刺激一些人去投機冒險,而對老老實實遵守規則的人則非常不利。

比如前些年限購的時候直接推動了離婚率的升高,一些本來有能力買房的家庭,為了獲得買房資格,不得不假離婚,買完之後再復婚。現在一些嚴格管控房價,一些地方新房和二手房價格倒掛,打新就又成了有利可圖的事情。這種限購政策的變動,其實等於創造了一個新的投機市場。

在這個意義上說,房地產這種關係到全國經濟走向,又和所有人都直接相關的行業,基本規則和政策應該在制訂之後就大體保持穩定,不宜變動過於頻繁,調控也應該更多的用市場的方式去幹預,而不是行政手段。

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