受頭部房企爆雷影響,資本市場的整個
房地產
板塊都受到拖累,再加之政策影響,
房地產
股的估值一跌再跌。對此,
交銀國際
董事總經理洪灝在“2021博鰲
房地產
論壇”上表示,“金融市場的價格是被渲染了,當下市場對整個房地產整個行業的未來認知是有偏頗的。從短週期來看,沒有必要那麼悲觀。”在9月17日的演講中,洪灝還表示,隨著勞動人口比例的下降,未來對於房地產資產類別的配置將會下降,包括股票、
基金
、
保險
、其它的新興資產類別將會上升。
房價
的增長速度可能會遠遠低於基金和股票的價格增長速度。接受《紅週刊》採訪時洪灝表示,股票和房產屬性不同,投資上不能相互替代。
地產週期因素四季度基本見底
宏觀因素還無法量化
《紅週刊》:
以前房企估值更多看的是盈利能力,現在房企盈利能力普遍表現不太樂觀,在房地產政策不斷收緊的大環境下,資本市場對房企的估值和之前比有沒有發生變化?
洪灝:
資本市場,大家都習慣用Discount rate(折現率)、Cap Rate(資本化率)等指標估值,還有最簡單的PE。當然(地產)PE一直都很低,現在更低。但這些傳統的估值指標更適用於一個行業沒有出現特別大政策性宏觀風險的時候。但當下的房地產週期,更重要的是考驗一個房企管理現金流的能力。很明顯,現在有幾家房企的短期負債遠遠高於短期現金。
《紅週刊》:
您之前提到,很多經營好的房企估值回到2018年水平。那麼您是如何看待未來房企估值走向的?目前的低迷狀態還會持續多久?
洪灝:
這個就要看政策了。這一輪的房地產下行週期不是因為經濟週期的放緩,因為在二季度左右,國內和全球的經濟週期基本過了高點。我說的經濟週期是經濟增速。就是說,在經濟增速放緩時,宏觀政策的收緊會對地產形成雙重打擊,所以下行壓力明顯。如最近看到房地產銷售量增速的轉負,尤其是三、四線城市房價下跌。這些情況說明這不僅僅是一個週期性的表現。
我曾做過一個週期量化模型,現在無論是從
信貸
增速、銷量、房地產投資增速、房貸增速、新增房貸申請、新房開工量等等這些相關的先行指標已經非常低了。如果沒有宏觀因素干擾,四季度就基本見底了。
雖然週期因素見底,但更重要的宏觀因素我們沒辦法量化,所以也很難說到四季度就開始見底。但11月有個重要會議,大家對重要會議後的政策定調還是有期待的。
房地產估值可能會更低
但好公司的優勢顯而易見
《紅週刊》:
房地產的估值會不會進一步下降?
洪灝:
什麼都有可能,2008年,有些房地產股的估值還出現過一倍市盈率。如果真的出現這種情況,我相信對長線投資者來說,反而是一個好的機會,選擇一些好公司,不要過分被短期市場的波動左右了自己的情緒。
《紅週刊》:
您說的這類好公司往往具備哪些特質?
洪灝:
可以借鑑美國的經驗,2008年時候,美國房地產市場出現大面積違約、大面積壞賬,房地產公司基本無法盈利。但在過去的30年裡,美國市場跑的最好的幾隻股票,其中一個就是房地產公司。
它的特點一是,專案管理能力非常強。即使這個行業不再暴利,也可以當成製造業來看。現金流管理能力、信用評級、以及它是否在人口不斷流入的地區有好的專案,這些都是顯而易見的。一般來說,就是規模中上的公司,資產負債表比較好,然後管理層可能長期在任,專案管理能力強。
現在市場情緒很極端,一個公司或者幾個公司短期現金流出現問題被放大成整個行業的系統性的風險,是有失偏頗的,優質的房地產公司被錯殺了,對於這些公司而言,我並不覺得短期負債是一個特別大的問題。
房地產領域資金供給減少
房子和股票投資無法相互替代
《紅週刊》:
今年以來,可以明顯感受到房地產領域的資金在不斷流出。您覺得這些
資金流
入到了哪些領域?以及這樣一個資金的流出流入,會對資本市場帶來哪些影響?
洪灝:
我覺得不一定是流出,是房地產行業的資金供給少。無論是個人房貸還是對房地產的
銀行
借款,難度都在增大。
我知道現在有種說法“拿炒房的錢去炒股”,但是這兩類資產是沒有辦法互相替代的,因為屬性不一樣、週期不一樣。一個投資者存錢買房的錢最好不要拿來炒。對個人投資者來說,房地產投資週期可能有5~10年,但股票可以每天交易,而且它的交易成本非常低,但地產的交易成本很高。
(文章來源:證券市場紅週刊)