中報觀察 | 龍光的快與穩:地產開發與新賽道拓展之間

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隨著行業調控深入,房地產行業的盈利水平在近兩年出現普遍回落趨勢。應對利潤率下滑,成為一個全行性命題。

8月26日晚間,龍光集團有限公司正式釋出2021年中期業績公告。期內該公司實現收入351。7億元,同比增長13。3%;歸母核心利潤約55。8億元,同比增長4。6%。毛利率27%,較去年下跌3個百分點。

儘管毛利率水平有所下降,但和行業平均水平相比,龍光仍認為這方面仍更有優勢,“公司毛利率和核心溢利率相較於行業均值,大概高出3到5個百分點。”資料顯示,2018-2020年該公司核心利潤率均在17%以上,今年上半年微跌至16。7%,在行業中確實處於較高水平。

在8月27日召開的半年度業績會上,龍光管理層認為,目前國家對房地產調控力度加強,在這種大政策背景之下,房企利潤率普遍下跌,順勢而為則是上策。該公司管理層強調,追求絕對的高增速並不是經營或戰略的第一目標。

面對利潤率下滑挑戰,龍光提出了三大應對和突圍策略:審慎性投資、城市更新發力及拓展業務新賽道。尤其是後者,龍光首次系統闡述了其對新賽道業務的戰略性思考和佈局。

“三道紅線”下的投資審慎性

土地投資是決定房企盈利能力的最核心因素。近期多家主流房企在中期業績會上均提及,第二次集中供地的出讓規則有所調整,對於企業起到正面作用。這些房企的管理層對外傳遞的主流觀點是:從新一批土地供應開始,行業的毛利率會有一個“逐步探底”的過程,此後出現回升。

龍光集團披露,今年上半年透過招拍掛市場新收購土地面積137。04萬平方米,應占權益總建面363。34萬平方米,土地權益投資292億元相當於同期銷售額的39%。若計入城市更新的投入,由於該業務前期資金佔用少,該公司土地總投入仍不超過銷售額40%的“紅線”。

投資者向觀點地產新媒體表示,龍光在土地投資方面的指引線是“總量控制”,在該範圍內制定預算安排,進而考慮精準投資。

擇地時機會直接決定拿地成本,“下半年土地市場上的專案比上半年質量好一些,”其表示,龍光的投資目標是有市場前景,體量適中,同時可以實現現金快週轉的專案。按市場看,市場較好的長三角區域或仍是主要目標市場,龍光計劃未來三年在這一區域實現銷售佔比達30%。

投資變得審慎,一方面是專案利潤率的測算考量,另一方面則是“三道紅線”和投銷比不超過40%的指標約束。公告顯示,截至2021年6月30日,龍光淨負債率下降至60。8%,剔除預收款後的資產負債率下降至69%,現金短債比升至1。85倍,“三道紅線”指標進一步最佳化,全部保持綠檔,可看出其對財務穩健性的高度重視。

龍光管理層認為,“高效運轉”是應對市場變化非常重要的一項能力。經營效率則體現於開發週期之中,受土地競爭及銷售限價雙重影響,房企普遍傾向於提高週轉速度換取利潤。

觀點地產新媒體瞭解,上半年龍光新專案開盤時間約為6。6個月,包括斥資百億獲取的“深圳前海天境”專案從拿地到售罄歷時7個月;平均專案現金流回正週期則是16個月。這兩項資料較2020年有所上升。

快週轉模式推動下,龍光於上半年實現權益合約銷售約736。37億元,同比上升約58。9%;下半年該公司預計在售專案約95個,其中約68%位於大灣區和長三角,總可售貨值約1560億元。龍光對外表示,下半年去化率不到50%公司即可完成全年銷售目標。

利潤保衛戰下的城市更新發力

但和萬科等房企近期透過收併購擴張不同,龍光卻對收併購的態度較為謹慎。投資者對此解釋,這主要由於收併購的手續、權屬及定價談判等存在複雜性,這和龍光追求的週轉速度有所衝突。因此,龍光仍傾向於透過招拍掛、城市更新鞏固競爭優勢。

城市更新被龍光視作補充土儲的重要手段及發展的新引擎,具備投資少、貨值高特點,並保障長期業績穩定增長。上半年,該公司新獲得20餘個城市更新專案。目前,龍光共計在11個城市拓展了125個城市更新專案,潛在可轉化面積4626萬平方米,其中93%位於粵港澳大灣區7個核心城市。

在龍光的總土儲中,城市更新已經佔比超過一半。截至2021年6月30日,公司總土儲面積8556萬平方米。其中,近期土儲面積3930萬平方米,佔比46%,貨值5320億元,保障三年開發所需。城市更新土儲面積佔比54%。

在過去三年,龍光城市更新累計孵化貨值逾900億元。有投資者表示,房地產企業的城市更新業務,淨利潤率一般都在15%以上。

龍光管理層在業績會上表示,公司城市更新業務成本優勢明顯,價值潛力大,轉化可持續,可保障公司跨週期的穩定盈利能力。

產業鏈專業化業務賽道突圍

受限於調控大形勢,開發業務的發展空間已被壓縮,盈利水平亦面臨著迴歸到合理數值的命運。在此情況下,房企開始轉向多元化發展,將物業管理、長租、商業、養老、物流等業務打造為新的增長點。

龍光於2020年更名後,同樣開始實施“住宅開發 城市更新 商業運營 產業運營”四輪驅動戰略,但在業績公告中鮮有披露後兩者的發展情況。

觀點地產新媒體瞭解到,今年龍光將在深圳光明、南寧新開業兩個購物中心,主要為“藍鯨世界”系列;明後年則有深圳龍華、佛山、上海、溫州的商業專案入市。

值得一提的是,目前龍光的四輪驅動戰略內涵已發生調整,變為“住宅開發 城市更新 資產經營 產業鏈服務”,顯示出其戰略思考有所調整。

其中新加入的產業鏈服務,主要沿著地產開發產業鏈開展設計、建築、園林、裝飾四項業務,引入市場化運作機制。龍光方面強調,這些業務均有10年以上獨立經營經驗,組織架構和人才隊伍完備,業務發展成熟,盈利模式清晰。

龍光明確提出,要加大專業化業務市場化發展,被龍光寄望於對盈利產生直接的幫助。投資者表示,這些業務屬於輕資產性質,一方面佔用資金不多,有助於提高企業的ROE;其次協同性較好,設計、建築等業務與現有地產業務結合,起到降本增效作用。

“龍光計劃加大專業化比例,從經營管理、經驗、技術層面進行輸出,快速提升業務價值,實現最大的資本價值。”

龍光管理層表示,多元業務的拓展有助於公司擴大城市綜合服務商的協同效應,有助於維持公司業績和ROE穩定。

按龍光披露的目標,該公司計劃未來三年綜合毛利率最低在25%左右,ROE不低於25%,尤其ROE方面公司會盡力維持在行業較高水平。這一定程度上已反映出,房地產的盈利水平回落是必然的趨勢。過去多年間,龍光的ROE平均值超過30%,去年則接近34%。

但投資者透露,龍光管理層認為,若能達到上述兩項指標,公司在行業內仍會非常有優勢。

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