綠城中國逆勢增長背後:更低的槓桿 更快的週轉 | 年報時氪

綠城中國逆勢增長背後:更低的槓桿 更快的週轉 | 年報時氪

綠城中國發布2021年年度業績

綠城中國成為過去一年行業罕見的業績逆勢增長公司,它的秘訣可能是「更低的槓桿以及更高的週轉」,這與恆大、泰禾等暴雷公司的高槓杆、低週轉形成鮮明的對比。

3月23日下午,綠城中國舉辦線上業績釋出會。財報資料顯示,2021年公司銷售業績創下新高,全年合同銷售額3509億元,較去年增長21%,

過去一年全年銷售目標達成率完成113%

截至2021年末,綠城中國的淨負債率為52%,2019年、2020年公司的淨負債率分別是63%、64%。以上是36氪根據綠城中國財報資料,進一步統計的公司槓桿率指標。可以看出,公司業績的增長並沒有以提高槓杆率為代價。

此外,綠城中國的整體專案週轉運營處於提速狀態,中信證券研報提到,2021年公司從拿地到開工、開盤、交付的週期分別為4。3、7。3、30。1個月,同比平均提速6%。

拿地方面,2021年,綠城中國的權益拿地額為969億元,拿地銷售比為67%,仍處於紅線之內 。去年7月,監管層規定房企拿地銷售比不得超過40%。

據財報顯示,2021年綠城中國新增土地101宗,對應土儲總建築面積為1751萬平米,新增貨值達3137億元。2022年的拿地目標值預計基本持平。管理層稱,綜合考慮公司財務安全和發展訴求,新增貨值目前計劃定在2500億至3000億。

除了2022年新增貨值目標低於2021年全年表現,綠城對於銷售額目標同樣也作了調低處理。業績會上,綠城中國提出2022年的銷售目標是3300億元,低於2021年已經完成的3509億元。

相信一方面來自對市場的預估,另外則是在平衡利潤與規模的增長。

雖然銷售規模處於穩步增長,但

較低的權益銷售佔比,是綠城近幾年的硬傷,對此管理層並未表態。2021年

歸屬集團的權益銷售金額為1452億元,

整體上集團權益銷售佔比僅為41.3%,和2020年持平。

資料顯示,2021年公司累計已售未結轉金額3308億元,權益為1777億元,總額較2020年增加776億元,其中2022年已售未結轉1608億元,權益為878億元。

利潤表現方面,綠城仍然面臨「增收不增利」狀況, 2021年業績情況顯示,2021年的收入為1002。4億元,同比增長52。4%;同期利潤為76。87億元,同比增長33。4%,增幅不及收入。

此外,綠城中國毛利率也面臨持續下跌,2021年公司實現毛利率18。1%,同比下降5。6個百分點,其中物業銷售毛利率17。5%,同比下降6個百分點。對此,綠城中國在業績報告中表示,受到房地產行業形勢變化以及限價政策影響,公司品牌價值溢價未能充分體現。另外,在業績釋出會上,管理層透露,公司已售未結轉部分的毛利率也將維持在這一水平。

綠城中國董事會主席及執行董事張亞東進一步解釋稱,綠城前3年的規模投資是未來3年利潤增長的基礎和前提。沒有投資,就沒有銷售規模增長,也就談不上未來的營收和利潤。今年,綠城除了全品質、高質量的發展,也會更加註重營收和利潤的增長。

行業利潤、毛利率下降是普遍情況,不過綠城的永續債償還進度依然受到關注。財報釋出之後,國金證券認為,綠城中國的永續債償還不及預期。資料顯示,綠城中國永續債利息佔比歸母淨利的比重將近三分之一。2021年,綠城中國永續債分走同期利潤12。13億元,而同期歸母淨利潤為44。69億元,與2021年中報季相比並未改善。

因為背靠央企大股東中交集團,綠城中國平均融資成本較2020年有一定幅度下降。去年境內公開發債利率3。55%,全年的利息成本為4。6%。公司執行董事兼首席財務官耿忠強指出,綠城得益於中交集團支援,目前授信額度充足,完全能夠保障公司開發貸按揭的順利放款。

作為為數不多的銷售規模增長的房企,張亞東表示,我們在18年就提出來“綠城2025戰略”,即在2025年前,綠城都在處於健身期、起跑期的衝規模狀態。

整體上,即使短期調低了2022年的業績目標以及拿地目標,綠城對於2025目標依然未改變,這源自對於行業的信心。張亞東提出,2025年,綠城的銷售規模要達到5000億元。「雖然行業已經到頂,但總體趨於穩定,商品房銷售額會從18萬億元有所下降,依舊是個大行業,未來五到十年還會保持在15萬億元以上水平,仍大有可為。」

作者 | 王露 宋虹姍

編者注:

文中提到的流動性及經營財務指標,具體演算法及參考價值如下:

淨負債率=(有息負債 − 貨幣現金) / 淨資產

淨負債率直接體現企業的槓桿水平,是最重要的“三道紅線”指標。淨負債率高於 100%,屬於超融,即從債權人那借來的錢超過了股東的投入。

土儲倍數=儲備建築面積(含待開發土地) / 全年銷售面積

土儲倍數用來衡量週轉效率,既不能過低也不能過高, 過低意味著企業可開發土地較少,可持續發展能力弱;過高意味著企業囤積了大量土地,沉澱資金的同時銷售情況一般,也是低週轉的體現。對於開發商, 低週轉加高槓杆將是致命性的,超過10倍以上的土儲倍數值得警惕。

回款率=(經營活動現金流入+投資活動現金流入)/ 全口徑銷售金額

銷售不等於回款,回款是直接的現金流,回款率較低反映了房企運營能力偏弱,也在一定程度上反映了部分房企可能存在虛假銷售的嫌疑。特別考慮到,當下商品房預售資金處於嚴格監管狀態,開發商普遍存在已售未回款的挑戰。

作者 | 王露

作者 | 宋虹姍

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