解局 | 卓越商管為何能再發一筆美元債?

解局 | 卓越商管為何能再發一筆美元債?

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又一家民營房企成功新發美元債。

7月22日,卓越集團全資子公司卓越商管發行1億美元債,債券期限3年,發行利率為4。3%,資金用於根據綠色和可持續融資框架,對公司現有的離岸債務進行再融資。穆迪授予債券“(P)A1”評級。

值得關注的是,此次卓越商管的美元債是由招商永隆銀行深圳分行提供備用信用證(SBLC)。

這也是卓越集團半年內第二次新發美元債。

於今年3月18日,卓越商管成功發行年內民營地產企業首筆美元債,規模1億美元,期限3年,發行利率2。91%,這也是今年第一筆民營房企美元債。

眾所周知,目前市場環境下,民營房企鮮少能夠新發美元債。那麼,卓越商管為什麼能做到?

發行艱難

於去年恆大違約風險暴露、各房企超預期違約等事件輪番衝擊下,中資房企美元債市場便處於風雨飄搖時期,一級市場發行規模縮量明顯,於當年10月海倫堡發行2。7億美元債後,近半年無新發民營地產美元債。

信用的缺失對信用債而言幾乎是致命一擊。

一位行業人士曾指出,這一輪調控對民營房企信用殺傷極大,未來融資形勢很難有根本性好轉,尤其是信用債面臨難發行或者發不出的窘境。

她直言,很多房企拿信用融資的時代基本上已經過去,因此,短期內想要取得融資會高度依賴於標的物資產,而非信用。

從資料上同樣能夠呈現這一現象。

截至6月末,受違約情緒瀰漫影響,規模縮量顯著,地產民企美元債融資渠道仍然基本關閉。

華泰證券資料顯示,自2021年10月以來,地產美元債淨融資已連續9個月為負,期間境內民營房企美元債再融資基本停滯。6月地產美元債發行額(不含交換要約)為74。23億元,環比大幅增長,但由於6月到期量較高,淨融資額為-350。58億元。

從企業端來看,2022年上半年,房地產美元債發行清淡,除去綠城、遠洋等國企,境內地產民企僅卓越商管、新城控股、旭輝控股等個別企業有新發或增發美元債,多數地產民企存續美元債展期或違約。

另據彭博統計,2022年1-6月地產美元債以本金計算的違約額為246。06億美元,較2021年同期12。7億美元大幅增長。資料顯示,年內新增境內外債券展期或違約的房企已超20家。

商管底色

那麼,卓越商管為何能新發美元債?

如今的市場環境下,能夠新發美元債無疑是得到了資本市場認可。

財務上的紀律及安全度是重要原因,觀點新媒體瞭解到,圍繞“1+1+X”佈局戰略,卓越重點開發大灣區、長三角以及其他一二線高增長城市,全國40餘城累計開發超200個專案,超70%土儲位於大灣區。據悉,卓越目前尤為在意現金流及回款情況。

觀點新媒體從中獲悉,卓越商管的商業地產專案主要佈局深圳市福田CBD、前海深港合作區、後海總部基地、梅林北中央商務區、深圳寶安中心區以及上海南橋新城和青浦新城、青島中央商務等核心城市核心位置,主營開發、銷售和運營管理商業物業,產品包括超甲型寫字樓、大型商業廣場、購物中心、住宅以及都會綜合體,卓越後海金融中心、深圳前海壹號均成為區域地標型專案。

這些核心地段商業專案,令卓越集團擁有了長長的護城河。

聯合資信對卓越商管一份2022年跟蹤評級報告,能夠看到該企業更多經營狀況:截至2021年底,卓越商管主要持有物業建築面積77。92萬平方米,在售專案未售面積約98。95萬平方米,在售專案主要位於大灣區和長三角地區,未售面積按業態區分,純住宅佔20。85%,商住混合佔28。73%,綜合體佔50。42%。

解局 | 卓越商管為何能再發一筆美元債?

資料來源:深交所

銷售上看,2021年,卓越商管的簽約銷售面積和簽約銷售金額分別同比下降約31。31%和15。90%,實現簽約銷售金額164。66億元,租金收入14。82億元(含稅),同比增長34。95%。

截至2021年底,卓越商管合併資產總額1689。76億元,所有者權益586。89億元(含少數股東權益166。90億元);2021年,公司實現營業總收入304億元,同比大幅增長131。12%,利潤總額34。64億元。

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資料來源:深交所

債務方面也較為可控,截至2021年底,卓越商管全部債務為360。59億元,較年初下降30。63%。其中,債務結構以長期債務為主,短期債務佔32。24%,長期債務佔67。76%。

存續債券方面,截至2022年5月底,該公司存續境內債券2。60億元、存續美元債券4。50億美元(摺合人民幣約30。57億元)。其中,於2022年6-12月到期的債券餘額合計約16。98億元。

截至2021年末,卓越商管持有現金類資產120。48億元,期內經營性現金流107億元。

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