半年漲20%,“收租”式投資你瞭解麼?

作者:金融大小事

今年6月,首批公募REITs產品上市,至今多隻產品漲幅已超20%,燃起了不少人的興趣。恰逢本週一再次發售第二批公募REITs產品,今天我們就來講講這個對大家來說有些新鮮的理財品種。

—  01 —公募REITs:低起點參與大基建

公募REITs,就是公開募集的不動產投資信託基金。本質上是透過發行基金產品份額的方式,募集資金投資於不動產,並將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。

雖然我國首批公募REITs在今年6月才上市交易,但在國外市場REITs產品已經是一個比較成熟的投資品種了。我們以美國為例,REITs產品在20世紀60年代誕生,目前有44%的家庭投資並持有此類產品,比例可以說不算低了。

那麼,公募REITs和大家常見的普通公募基金有什麼區別呢?我們總結有三方面的區別:

01丨投向

❶ 普通公募基金:

常見的公募基金主要投資的是某一類或者某幾類金融工具,比如股票、債券等等,只是比重各有側重。例如偏股型基金,主投股票,偏債型基金,則主配國債、金融債等固定收益類的金融工具。

簡單來說,每隻基金投資的是一攬子金融工具。

❷ 公募REITs:

主要投資的是不動產專案。目前,我國發行的公募REITs投資標的主要是基礎設施領域的不動產專案,包括收費公路、機場港口、產業園區等。相比於傳統公募基金,每隻公募REITs投資的是一個有發展前景的不動產專案。

02丨標的准入標準

❶ 普通公募基金:

基礎金融工具有發行、退市的標準。但是基金具體配什麼,就由基金經理自行判斷決策了。作為投資者買的,實際上是基金經理的智慧。

❷ 公募REITs:

目前公募REITs處於試點推行階段,動輒數十億的專案還是有比較嚴苛的准入標準的,主要遵循三個聚焦點:

聚焦重點行業:優先支援倉儲物流、交通、汙染治理、市政工程等基礎設定短板行業專案;鼓勵資訊網路等新型資訊基礎設施、國家戰略新興產業叢集、高科技及特色產業園區等開展試點。聚焦重點區域 :優先支援京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域;支援國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點。

聚焦優質專案要求專案權屬清晰、運營模式成熟、運營三年及以上、底層資產已經完成竣工驗收、最近3年無重大違法違規行為等。

這三個聚焦點很重要,因為投資公募REITs,投資的是大型基建專案本身的未來發展潛力,專案成色決定了未來的收益。

03丨收益來源

❶ 公募基金:

公募基金收益來源主要來自於所有股票、債券的價值增值部分,還有基金持有期間的基金分紅。聚焦重點行業。

❷ 公募REITs:

公募REITs的收益來源公募基金有點類似,只不過對於收益的分配有著更加明確的規定。

第一部分,專案分紅。

根據相關規定,公募REITs收益分配比例要求不低於基礎設施專案年度可供分配金額的90%。對於投資者來講,有點出租房子收租子的意思。

第二部分,公募REITs本身的價值增值。

如同我們投資房產等固定資產,收費公路、機場港口、產業園區這些公募REITs的底層資產增值後,也會成為投資收益來源。

最後,講一講風險。 

所有的投資品都有風險,公募REITs投資的底層基礎設施,雖然基本面相對較為穩定,但其運營質量將直接影響期間收益分配。公募REITs上市後,其價格走勢將受到多方面的影響,包括市場偏好、買賣雙方力量博弈等,交易價格會出現波動。

這也意味著,投資公募REITs同樣不是穩賺不賠的。所以,大家在投資之前,做好專案研究還是必不可少的功課,切勿盲目跟風炒作

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