海倫堡AA+評級背後的邏輯與思考

海倫堡AA+評級背後的邏輯與思考

房地產行業目前處於調整期,各方面積極推動行業邁入新的發展階段。

這期間,湧現了一批不錯的房企,雖然受到國外評級機構下調等外部“誤傷”,但內地市場也很快給予客觀公正的支援。

如何判斷一家房企的實際信用情況,其實不能被行業整體下行形勢而誤導,導致出現無差別集中下調等問題,讓市場更為混亂。而是應該基於企業實際經營情況,去給予企業恰當的評級,引導市場關注和支援好的企業。

下面,我們就以最近一家剛被維持評級的房企為例,從四個方面去探討上面這些話題。

【背景】2022年6月24日,聯合資信評估股份有限公司(以下簡稱“聯合資信”)釋出報告,確定維持廣東海倫堡地產集團有限公司(以下簡稱“海倫堡”)主體長期信用等級為AA+,維持“18海倫02”的信用等級為AA+,評級展望為穩定。

海倫堡AA+評級背後的邏輯與思考

【一】信用狀況穩字當頭

其實,聯合資信給海倫堡相對不錯的評級認定,市場上早有跡象,行業雖然艱難,但仍有不少海倫堡這樣的穩健企業不斷釋放出發展利好,給予市場信心。

據相關報道,針對一筆存續金額合計8億元的非公開發行公司債券,海倫堡在6月17日就將連本帶息的償債資金提前到賬,如期償還相關債券,合計8。63億元。

就目前行業形勢而言,房企償債能力是市場投資者備受關注的重點。

聯合資信給予的評級,也很好說明了這家房企的償債情況。

根據聯合資信主體長期信用等級以及評級展望的相關含義,海倫堡償還債務的能力很強,受不利經濟環境的影響不大,違約機率很低,而且信用狀況穩定,未來保持信用等級的可能性較大。

聯合資信主體長期信用等級劃分為三等九級,每一個信用等級可用“+”“-”符號進行微調,表示略高或略低於本等級。評級展望通常分為正面、負面、穩定、發展中等四種。

海倫堡AA+評級背後的邏輯與思考

海倫堡AA+評級背後的邏輯與思考

聯合資信相關評級說明

海倫堡主體長期信用等級為AA+,略高於AA級,AA級的含義是,說明企業償還債務的能力很強,受不利經濟環境的影響不大,違約機率很低。至於評級展望穩定,則是說明這家企業信用狀況穩定,未來保持信用等級的可能性較大。

【二】融資償債經得起考驗

至於市場比較關注的房企融資及債務情況,海倫堡各方面指標也是經得起考驗。

首先,海倫堡短期債務可控,截至2021年12月31日,公司短期有息負債同比下降23。3%,為人民幣150。6億元。

其次,海倫堡有一定未使用的授信額度,截至2021年12月31日,公司來自超過10家境內銀行的未動用授信額度合共人民幣220億元,可覆蓋短期債務。公司也在開拓包括但不限於ABS、交易所公司債等渠道。

最後,海倫堡並無實質違約情況。聯合資信表示,根據中國人民銀行出具的公司徵信報告,截至2022年5月17日,海倫堡未結清和已結清信貸資訊中不存在關注類或不良類記錄。而且,根據海倫堡過往在公開市場發行債務融資工具的本息償付記錄,公司無逾期或違約記錄,履約情況良好。

【三】銷售土儲產品加持

對於海倫堡的評級認定,聯合資信並非簡單粗暴,而是從企業的銷售、土儲、產品等方面進行分析,為評級提供了支撐。

銷售方面,海倫堡逆勢上揚,其2021年認購銷售面積同比增長14。71%,認購銷售金額同比增長8。99%,認購銷售均價相對穩定。而且,海倫堡結轉面積和結轉金額均有所增長,結轉均價相對穩定。

根據行業機構統計,2021年百強房企銷售增速罕見負增長3。5%,近2成百強房企業績下滑超過10%,能實現穩定增長的房企其實少之又少。

而且,公開資訊顯示,海倫堡2022年1-5月的銷售回款實現上升,較去年同期增加3%,海倫堡在2022年1-5月銷售金額達到187。8億元,預計公司核心業務持續的現金流入將足以支援其財務及運營需求。

另外,房企的銷售結轉也是一個關鍵指標,結轉面積和結轉金額的增長意味著房企收入、利潤的有效增加。

銷售取得突破,產品是根基。海倫堡產品多元優勢比較明顯,其雖以住宅開發銷售為核心,但已形成了住宅、別墅、商鋪、寫字樓等多元化產品的開發模式,而且自持了不少商業物業。截至2021年底,海倫堡商業專案達到26個,且是位於廣州、昆明、上海、合肥、南京等核心城市。

在投資市場,能提供源源不斷現金的商業專案較為吃香。聯合資信也直接指出,隨著商業物業的陸續開發和投入運營,海倫堡的租金收入有望持續增長。

房企持續增長如何實現?優質土儲加持很重要,是各大房企長期發展的基礎。

截至2021年底,海倫堡擁有的權益口徑總土地儲備面積3026。48萬平方米(含部分已售部分),且主要位於核心城市。

這樣的土儲資源,放在行業上也處於較高水平,也難怪聯合資信給予評價稱:“土地儲備較充裕,能支撐海倫堡未來一段時期的開發需求。”

【四】國內評級更客觀公正

在房地產行業調整期中,國際評級機構針對內地房企評級下調動作無休無止,並持續出現房企主動撤銷評級、國內評級及國外評級“打架”等情況,引發了諸多爭議。

據相關統計,2021年三大國際評級機構(標普、穆迪、惠譽)大面積下調中國房企評級多達127次。2022年評級下調現象仍在持續。受行業形勢整體影響,不少經營良好的房企也受到了“誤傷”。

評級機構的認定,是看國內,還是看國外?放在目前來看,其實客觀公正是核心,而國內評級機構因為當地優勢,掌握企業資訊更為全面,評級往往更為讓人信服。

至於國外評級機構為何存在無差別集體下調的情況,並非偶然。

有評級機構人士在相關媒體報道就曾指出,按照國際三大評級體系,“只要看淡一個行業,調低一個行業的評級總看法,在這個行業內的絕大多數企業甚至是所有企業都要往下調級。”

另有相關行業機構人士也提到:“國際評級機構突然的普遍性評級下調行為,可能未必是客觀全面、真正深入瞭解每一家被評級房企的最新情況後所作出的決定。”

房地產行業目前處於關鍵的發展轉型時期,如何健康平穩過渡,既與企業自身發展狀況有關,也離不開市場給予的良好環境支援。

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