中海地產談併購:上半年篩選近500個專案|財報時氪

中海地產談併購:上半年篩選近500個專案|財報時氪

圖片來自:IC Photo

8月24日,中國海外發展(0688。HK)披露2022年上半年財報,實現銷售額1385億元。躍升為行業第四名。

作為中國存續時間最長的房企,中海曾經穿越1997年亞洲金融風暴、2008年全球金融風暴兩次危機。過去半年,從投資策略、業績資料來看,中海的表現都屬於「逆週期增長」。

近十年來,中海都因銷售額增速低於同行被質疑「過於保守」、「規模掉隊」,銷售排名長期徘徊在TOP5之外。2017年,公司銷售額達2320億元,同比增長10。2%,該增速是當年所有千億房企最低值,同年,龍湖、融創的銷售額增速分別是77%、140%。

2022上半年,公司毛利率23。5%,雖然低於去年28。5%表現,但相比同行依然屬於較高水平。業績會上,中國海外發展執行董事郭光輝表示,「去年下半年買的地,今年陸續開盤,這些土地的整體回報率水平都達到了預期。還未結算的銷售毛利率和上半年銷售毛利率水平相比,基本相當。」

拿地投資方面,中海一改穩健動作,在土地市場大舉買入。

2021年9月,公司單月拿地超500億元,超過2021年上半年總拿地額。2022上半年,中海新增購地金額531億元,對應的貨值為1082億元,

相當於同一時期合同銷售額的38%。

在三道紅線指標上,中海目前仍保持較低的債務水平。資產負債率54。58%,淨負債率38。96%,現金短債比2。41倍。

標普預計,2022年末,中國海外發展以債務對EBITDA比率衡量的槓桿率,應該會從2022年6月末的4.0倍高峰迴落。

隨著更多預售樓盤完工交付,下半年的結轉收入也將回升。因此,公司能夠透過加強購地的審慎性,來應對槓桿率的暫時上升。

收併購層面,中海強調「三個主流」原則,即主流城市、主流地段、主流產品。中海管理層在2022年半年業績會上透露,到目前為止,公司篩選了400-500個專案,基本每週、每兩週都會在集團層面推進研判。但目前符合「三個主流」的專案相對較少。

中海對於收併購的態度相對謹慎,顏建國表示,「中海上半年新增土地儲備,來自公開市場的比例更大。無論是公開市場買地還是併購,好專案是唯一的標準。」同時強調,將堅持以收定支、以銷定投,在確保企業經營穩健的前提下進行併購投資。

2022年2月15日,中海地產獲得國內首單央行和銀保監會支援的重點房企併購貸款,與農業銀行在北京簽署300億元意向性併購融資戰略合作框架協議。

即使謹慎原則在先,2022上半年中海的收購金額也超過100億元。在1月、3月,中海分別以36。88億元、62。4億元完成對廣州亞運城、上海楊浦城建江浦專案的股權收購,成為專案最大股東;同期,中海宏洋分別以10億元、10。24億元收購雅居樂義烏、徐州三專案、龍光汕頭專案股權。標普預計,中國海外發展的土地收購將保持活躍。

資深作者 | 宋虹姍

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