保交樓、促轉型 金科股份進入「代建」藍海

保交樓、促轉型 金科股份進入「代建」藍海

2022年上半年,金科股份及所投資公司如期完成交付118批次,住宅交樓超3萬戶。

8月30日,金科股份釋出2022年半年度報告,公司主動順應市場變化,推動生產經營良性迴圈。

在業績增長方面,報告期內公司實現結算面積約395萬平方米,營業收入313。22億元,錄得銷售金額約417億元,重慶、四川、蘇州、佛山、鄭州等多地的銷售位居當地市場前列。

在化解風險層面,一方面公司將“保交樓”作為經營原則,差異化鋪排復工方案,建立復工復產監控機制,專款專用保交付,實現3萬戶住宅如期交付;另一方面,按照「以收定支、先收後支、收大於支」的原則強化資金計劃管控,提高經營性現金回款質量,報告期內回款率超過100%。

週期下行壓力下,長期主義價值往往才能凸顯。金科早於2017年便涉足代建業務,在房地產行業新舊發展模式切換的背景下,金科代建業務型別涵蓋商業代建、政府代建、資本代建、整合式代建、諮詢服務等,已經形成了「後進先出」獨具特色的紓困代建模式。

保交樓、促轉型 金科股份進入「代建」藍海

3萬戶家庭住宅如期交付

在地產風險尚未出清階段,一方面政府加碼穩大盤政策,保交樓力度加大,助力經濟修復;另一方面,「交付力」也成為衡量房企穩定和信譽度的重要標準。

金科股份在中報提出,報告期內,公司把「保交樓」作為經營原則,差異化鋪排復工方案,建立復工復產監控機制,專款專用保交付。

資料顯示,2022年上半年,金科股份及所投資公司如期完成交付118批次,住宅交樓超3 萬戶,交付面積約626萬平方米,涉及全國47個城市,切實向社會履行主體責任。

金科管理層曾多次對外表示,近段時間都把「穩生產」、「保交樓」作為首要任務。2022年上半年,金科交付專案98個,其中,提前交付專案達49個,實現一半專案提前交付。

據瞭解,在交付前1個月,金科會組織「業主開放日」活動,由專業看房工程師陪同業主提前進入小區,參觀工地,進行預檢。讓交樓落到執行層面,接受業主考驗。

截至報告期末,公司及所投資的公司在建專案約 370 個,全年新開工面積約 115 萬平方米,在建面積約 5,479 萬平方米,竣工面積約464 萬平方米。

同期,在結算面積、營業收入、上半年等衡量公司經營的財務指標上,金科也守住了經營大盤的底線。

中期業績顯示,金科股份上半年實現結算面積約395萬平方米,營業收入313。22億元,在市場不斷築底盤整的過程中,公司上半年錄得銷售金額約417億元,在重慶、四川、蘇州、佛山、鄭州等地市場,銷售排名位居當地市場前列,西南、華東地區佔總營收近80%。

據中指研究院統計,2022年前6月,金科的銷售面積排名第9,銷售額排名第19,企業行業佔位也相對保持穩定。

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壓降債務132億元

當保交樓穩定推進期間,現金流成為企業生命線。透過開展體系化的現金流管理工作,金科上半年實現經營性現金流淨額87。3億元,持續為正。

在保證現金流層面,金科一方面強調並堅持了「有回款的銷售」。面對房地產整體較為低迷的需求,透過促銷及專項去庫存等措施,上半年整體實現銷售回款536億元,回款率超100%。

另一方面,金科儘量壓降存量有息負債、主動管理存量債務。中期業績指出,針對報告期內到期的金融機構融資,金科積極爭取新增融資投放置換部分存量融資,同時協商調整存量融資的還款節奏和期限,儘可能減少淨償還額度,保留現金流支援專案良性迴圈。

針對報告期內到期債券,金科展期工作獲多方支援,已完成“19金科03”、“20金科03”、“21金科地產SCP003”、“20金科地產MTN001”、“20金科地產MTN002”和應收賬款ABS展期工作,並按照展期方案完成了約定本金分期及利息的支付工作。

一系列舉措之後,金科壓降規模約132億元。由2021年末的806。10億元下降至673。68億元,目前債務總體可控。

除正常開展與銀行等金融機構常規融資業務外,公司成功發行“22金科01”公司債券,募集規模為15億元。

管理層表示,針對後續即將到期或具有回售選擇權的債券類融資,金科表示將壓實償債主體責任,積極與持有人進行溝通,妥善協商回售方案及還款安排。

保交樓、促轉型 金科股份進入「代建」藍海

代建業務逐漸成熟

在保證經營大盤、壓降負債背景下,房地產企業都在面臨增量天花板的尷尬,輕資產方向的代建業務也成為各家企業必爭的增長極。據不完全統計,有40家房企已入局代建業務。

目前,金科代建業務型別涵蓋商業代建、政府代建、資本代建、整合式代建、諮詢服務等,已經形成了「後進先出」的紓困代建模式,透過聯動東方資產、民生信託、渤海銀行等多家金融機構,成功盤活上海、廣東、重慶、湖南等多個專案,代建業務發展模式日趨成型。

報告期內,金科代建專案實現銷售金額超41億元,新增代建儲備約82萬平方米,總儲備規模約681萬平方米,貨值達538億元,其中大部分聚集在一、二線城市,重點佈局華東及大灣區等經濟活躍地區。

有業內人士認為,企業涉足代建不僅需要「從甲方心態轉變為乙方心態」,還要具備提早佈局的意識和動作。金科早於2017年便涉足代建業務,目前也在這條萬億新藍海賽道搶佔規模。

傳統開發業務還在遭受衝擊,行業調整出清還在繼續,在新發展賽道上率先起跑的公司不僅僅有望先一步走出困境,也將培育新的增長曲線,實現業績和估值的谷底反彈。

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