示範房企的增信中票,能否救贖到期美元債

圖片來源@視覺中國

文 | 一號地產pro,作者 | 朱虛侯

房企債市分化繼續。

9月27日,上交所披露,保利發展一筆“小公募”債券專案更新為“已受理”,擬發行金額99億元。

融創則在尋求將“20融創01”到期日及第3筆分期款項兌付日延期6個月。富力地產已就8筆境內債展期事宜獲得必要同意。

祥生控股曾因接獲呈盤申請停牌,並於近日復牌。融信集團則仍在籌集資金用於支付“20融信03”本月應付利息。

幾家歡樂幾家愁。

銷售與賣資產是目前房企回籠資金的主要來源,不過鑑於銷售回款大部分留在監管賬戶,比例甚至超過80%,導致集團公司很難從專案上調集資金,所以當下流動性最緊張的不是專案反而是集團。

變賣資產也許是一條出路,但目下的市場行情能接盤的不多,可供出售的優質資產同樣也不多。

這一點從恆大出售香港灣仔的恆大中心大樓就可以看出,雖然今年年中曾對外放售,但即便是李嘉誠的長實集團也只出價90億港元,較之2015年恆大125億港元購入時已折價3成,但後續仍然未能成交,據稱是因為買家出價過低。

不過,在9月初由債權人中信銀行接管後,最近又被招標出售,至於最後能達成交易的價格恐怕不會太高。

困局之下,發債成為房企解決流動性的主要途徑,特別是對於尚未暴雷,仍有發債條件的房企來說,沒有比在境內債市場融資更划算的機會了。

先來看看9月份發債的幾家房企,再觀察即將到期的美元債市場走勢,興許可以大致看出房企在境內外債市的不同心境。

拿到錢後都花哪了

9月份,有三家示範房企新城控股(601155。SH)、碧桂園(2007。HK)和旭輝控股(0884。HK)在中債增信下發了中票,發行金額分別是10億元、15億元和12億元,發行利率分別為3。28%、3。2%和3。22%,期限均為三年。

在獲得中債增提供全額擔保上,各家房企都顯得尤為雀躍。

或者稱發行利率創下新低記錄,或者表示這“體現了監管機構對長期維護自身信用的優質民企的持續認可”。

但我們同樣需要關注這些資金的去向,因為只有去向可靠才能不辜負監管厚愛。

碧桂園在中票募集說明書中承諾,所募資金有“九不用”。

其中特別提到三點:

不用於支付土地款

不用於“地王”相關專案

不用於三四線地產

為了撇清碧桂園“三四線”的印象,碧桂園還特地在說明書中指出:

本期募集資金擬用於地產專案均為一二線城市普通商品房專案

然後,碧桂園就給出了一個資金用途:

北方四個省會城市的專案開發建設。

不過,在資金用途上,碧桂園同樣留了一手,表示在專案開發建設之外,也可用於購回或償還美元債。

新城控股發行中票募集的10億元資金用途,分為三類,其中2。438億元擬用於償還到期的中期票據本金及利息,另有不超過 7。562 億元用於專案開發建設,剩餘資金用於償還美元債等。

在專案開發建設資金用途中,新城控股投向專案涉及較多,且多位於中西部的省會和直轄市,沒有長三角也沒有粵港澳大灣區城市。

旭輝中票募集資金用途範圍也差不多,擬用於專案建設、購回或償還境外美元債券、償還發行人有息債務。

在專案建設範圍中,旭輝表示將投向武漢、合肥兩地的四個專案。不同的是,旭輝按照中票註冊額度50億元規模來進行的資金分配,而不是僅以本期發行的12億元進行規劃,因而僅專案建設的資金使用總額就超過25億元。

第二批增信中票的“蜜糖”給誰

與上述3家不同的是,萬科在本月也發了20億元綠色中票,發行利率3。2%,期限3年。

只不過在擔保情況一欄,萬科填的是:

無擔保。

從中也可以看出,萬科的信用在債市中的地位,根本不需要中債增信,就乾淨利落地發了境內債。

因為本輪中債增信其實與房企以往發行中票不同,由中債增進公司擔保的票據,雖然會增加擔保人,但是需要提供足額的資產進行抵押,以進行反擔保。

而以往房企發行中票,不一定需要資產抵押,有可能為純信用發行。萬科恰恰屬於後者。

按照註冊額度40億元,萬科將綠色中票募集資金全部投向了13個專案開發建設,並且不同於上述三家示範民企,萬科所投向的專案不侷限於省會城市,而是包括煙臺、寧波、徐州、東莞、溫州等三四線城市。

無論是從擔保情況還是從募集資金投向專案所在地城市來看,三家示範民企較之萬科仍然所有不敵。

當然這與萬科為國有相對控股企業也有關。9月份,中海所發境內債利率最低只有2。4%,華潤置地發行中票,票面利率2。9%,都遠低於包括萬科在內的頭部房企債券利率。

不過,在主體評級都為AAA的情況下,示範民營房企發債利率大抵上能夠與地方國企背景的腰部房企一致,首開股份9月份中票發行利率就達到了3。76%。

這也算是中債增信擔保帶給民營示範房企實實在在的好處了。正因此,在示範民營房企之外,據稱已有第二批民營房企正在計劃發行債券,當然無一例外仍然希望得到中債信用增進公司的擔保。

目前,傳出訊息的有卓越集團、中駿集團控股(01966。HK)、中南建設(000961。SZ)和綠地控股(600606。SH)以及金科股份(000656)。

首批中債增信的民企中票,市場普遍沒有引發異議,反而認購頗為積極,因為首批發行中票的民企均屬於頭部房企,而且從未暴雷,本身債市信用就屬於良好。

但新一輪入圍民企中,暴雷的房企就有好幾家,有的還拖欠大量商票不還,保交付也差強人意。如果讓這樣的房企也進入中債增信名單,恐怕又將陷入矯枉過正的怪圈,給未來的債務危機爆發留下不小的隱患。

未來三個月的“煎熬”

9月至11月,同樣是美元債到期高峰時點,據不完全統計有25筆房企美元債到期,未償總額達83。83億美元。

其中,未償債金額最高的是恆大TIANHL 11。5 10/24/22,金額為20億美元,息票11。5,到期日為10月24日,現價4。5417。

此外恆大還有一筆TIANHL 13 11/06/22,也將於11月6日到期,金額6。45億美元,息票13。0,現價4。5。

其次,像中海、融信中國、佳兆業都有單筆5億美元以上美元債將到期,除了中海美元債息票較低僅3。95外,融信中國美元債息票為8。75,佳兆業美元債息票為11。95。

融信中國RONXIN 8。75 10/25/22在8月22日收益率高達557。8%,目前現價6。375。

佳兆業KAISAG 11。95 10/22/22收益率也在飆升,但尚沒有融信美元債劇烈,目前現價11。488。

此外,還有當代置業、綠地控股、花樣年、華夏幸福、紅星美凱龍等多家房企美元債單筆未償還金額在3億美元以上。

最近美元債市場本身即較為脆弱,更有旭輝這樣的頭部房企美元債劇烈下挫,勢必給即將到期的多家房企美元債增添了不確定性。

9月27日,旭輝美元債價格大幅劇烈下挫10-15美分。市場傳聞因旭輝未能如期兌付天津專案涉及的一筆信託產品,也有訊息稱該筆信託目前尚在10天寬限期內,是否構成違約,仍要觀察。

對於剛剛發行中票的旭輝來說,本次非標違約傳聞在此前上週明股實債展期傳聞的基礎上發生,也打破了市場投資者對其信心的認知,帶來劇烈下挫也屬必然。

同日,碧桂園美元債也有所下跌,收益率位於74。5%高位,新城控股美元債收益率則在38。6%-56。4%之間。相較之下,龍湖、中海美元債價格依然堅挺,收益率分別為6。4%、5。8%。

一邊是烈火烹油的境內債,各路主體紛紛摩拳擦掌。一邊是黯然熄滅的美元債市場,能躲多遠躲多遠。

河東與河西的故事,從未走遠。

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