臥龍控股負債178億,獨女辭任陳建成資本魔法難施展

臥龍控股負債178億,獨女辭任陳建成資本魔法難施展

黑鐵時代之下,浙江的中小型房企臥龍地產,日子也不好過。

臥龍地產(600173。SH)釋出的2022年中期業績顯示,營收約17。2億元,同比減少22。56%;歸屬於上市公司股東的淨利潤約2。62億元,同比減少24。47%,總資產69。26億元,同比減少8。08%。

其中,上海礦業為臥龍地產帶來了7。97億元的營收,佔比總營收46。33%,成為了臥龍地產營收的重要來源。然而上海礦業的淨利潤,僅479 萬元,佔比淨利潤總額才1。8%。

樓市資本論發現,在創始人陳建成獨生女陳嫣妮的掌舵下,臥龍地產早在5年前就開啟了轉型之路,並多次探索“跨界”投資,多元化佈局,但從電子遊戲行業到礦產等方向的嘗試,均以失敗告終,隨後陳嫣妮便辭任臥龍地產董事長職務。

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截至2021年9月底,臥龍地產的母公司臥龍控股資產負債率 61。63%,流動負債178。77億元,每年光利息支出都是一大筆錢。

在行業黑天鵝不斷髮生的當下,女兒辭任、轉型失利、業績不佳,面對臥龍當下的發展難題,儘管有女婿龐新元的輔佐,擅長資本魔法術、旗下多個上市公司的陳建成身上的壓力顯然是巨大的。

【一】陳建成的“臥龍帝國”

臥龍地產與臥龍電驅、臥龍-ATB、臥龍-LJ這四家上市公司,都屬於臥龍控股集團,陳建成及女兒陳嫣妮分別以48。93%和38。73%的股權,將其牢牢掌握在手中。

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樓市資本論瞭解到,陳建成1959年出生於浙江省上虞市聯豐村,按照中國傳統命理學說,屬豬之人事業能力上佳,且有貴人相助,財運旺盛,這也在陳建成的人生中得以印證。

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陳建成 (左)

雖然出生於農村,但聯豐卻是當時上虞的“首富村”,陳建成的父親也是本地一家木器廠的廠長。16歲陳建成也高中畢業後,跟著父親學做木匠,2年後進入本地鄉鎮企業上虞聯豐玻璃鋼廠,從技術員幹起,25歲時成了技術副廠長。

但因與保守的廠長意見不合,1984年,陳建成帶著工友出走創業,創辦了上虞多速微型電機廠;彼時這家工廠還是集體所有制,而陳則是領工資的職業經理人。

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直到1992年透過股份合作制改革,陳買下了4%的股權,並將其更名為浙江臥龍電機工業公司;隨後不斷提升持股比例,直到1998年,正式成為陳建成的家族企業,並不斷壯大。

陳建成進軍房地產則是在1994年。當年12月,陳建成就註冊成立浙江上虞市臥龍房地產開發有限公司;2004年,又組建浙江臥龍置業集團有限公司。

直至2007年,臥龍控股控股集團完成對原黑龍江牡丹江科技股份有限公司實施股權收購、資產置換、股權分置改革,成功借殼上市,並於2018年1月更名“臥龍地產”。

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儘管臥龍地產在A股“起了個大早”,但從營收發展來看,卻是“趕了個晚集”。2007年,臥龍地產實現營收7。54億元,正是行業如火如荼時,創始人陳建成卻對房地產市場做出錯誤判斷,在他看來,“如果有必要,隨時都可以把它(房地產)結束掉。”

果然,接下來的10餘年,房地產行業走出了一波上升行情。樓市量價齊升,房企紛紛高槓杆、高週轉大幹快上,臥龍地產卻因為誤判形勢,開發專案集中於大本營紹興和武漢、清遠等地,銷售額卻常年在20億元左右徘徊。

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2021年其營收僅25。03億元,淨利潤為4。77億元。截至去年末,主要在售樓盤僅有清遠博學苑、上虞萬誠府和武漢東方郡。

臥龍地產今年一季度房地產專案簽約銷售面積和銷售額同比分別減少63。47%、64。55%,營業收入較去年同期減少17。11%。因結轉銷售收入較上年同期下降55。69%,其淨利潤也下降了56。24%。

臥龍地產的土儲也難言樂觀。據公開資料顯示,臥龍地產今年以來並沒有新增的地塊,甚至在2019-2021三年間也只拿了總共3宗土地。

常言道,幹一行愛一行。從臥龍地產的發展來看,顯然陳建成顯然沒有愛上這行,或只將其視作臥龍系的騰挪手段。

【二】為籌資連施資本術,4。46億左右手被終止

上半年,被業界廣泛關注的臥龍地產購買臥龍礦業的交易終止,其實早有預兆。上交所問詢,媒體曝光存在給實控人陳建成送錢質疑,損害中小投資者利益。

臥龍礦業由臥龍控股持股98%,而後者正是陳建成直接控制的企業;另一邊,臥龍控股還持有臥龍置業77。24%的股份,而臥龍置業還是臥龍地產的控股股東。

值得一提的是,如果此次交易成立,已經是去年10月以來臥龍系的第三次關聯交易。

公開資訊顯示,去年10月,臥龍電驅花費1。28億元,從臥龍地產的全資子公司天香南園手上,購買了1 幢辦公用房和135個地下車庫。

今年1月,臥龍地產與另一家A股上市公司臥龍電驅達成收購協議,以6800萬元的價格,購買臥龍電驅持有的上海臥龍100%股權。

同時,這個臥龍電驅也持有臥龍置業22。755%的股權,其控股股東,同樣也是臥龍控股。

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樓市資本論看來,由於上市公司關聯交易或造成利益輸送、股東侵佔公司權益等問題,一直以來,都是監管層關注重點。而此次臥龍地產的關聯交易,就存在諸多不合理之處。

首先,雖然收購公司叫臥龍礦業,但其手中並沒有礦,而是透過進口原料礦進行混配加工,賺差價。

近年來,銅價隨市場環境變化波動較大,因此上交所要求補充披露標的公司所處行業的市場規模、競爭格局、發展趨勢、業務壁壘等,並說明標的公司的核心競爭力等。

其次,此次交易作價的合理性也引發投資者質疑。資料顯示,過去兩年,臥龍礦業的營收分別為2300萬元、5800萬元,截至去年底,賬面淨資產僅1。68億元。

然而,臥龍地產卻對開出了4。23億元的預估值,因此,此次交易轉讓價為4。46億元。如此高溢價,讓上交所質疑,臥龍礦業評估增值的合理性和交易定價的公允性。

與此同時,臥龍控股的負債情況,也引發投資者質疑;截至2021年9月底,臥龍控股資產負債率 61。63%,流動負債178。77億元,結合此次交易的高溢價,很難不讓人懷疑存在利益輸情況。

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還好這次收購事宜已經告吹。但在樓市資本論看來,高溢價4。46億元收購一家關聯公司,從一開始就是對中小股東利益的嚴重損害。希望以後陳氏父女作為大股東,還是要對市場和投資者存敬畏之心,少想些“佔便宜”的事。

【三】女兒鍾愛奢侈品,遊戲業年虧1。7億

樓市資本論注意到,就在此次蹊蹺的收購前,臥龍地產內部還引發了一場人事地震,涉及陳建成的獨生女兒陳嫣妮。

去年11月底,臥龍地產公告表示陳嫣妮因工作變動原因申請辭去公司董事長。有媒體分析稱,這或與臥龍地產此前失敗的遊戲跨界有關。

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樓市資本論瞭解到,陳嫣妮出生於1982年,作為陳建成唯一的繼承人,學歷斐然,獲得英國倫敦帝國大學的金融學碩士學歷,喜歡奢侈品,經常會佩戴香奈兒耳環。

起初陳嫣妮無心繼承父親的產業,先後在摩根大通、匯豐銀行工作,然而希望女兒繼承企業的陳建成,仍把女兒說服歸來。

陳嫣妮25歲起,先是在臥龍國際商務有限公司從財務總監開始歷練,不過兩年便來到父親身邊,擔任臥龍控股的董事長助理。2015年起,更是獨自挑起臥龍地產的大梁,33歲擔任A股上市公司董事長。陳嫣妮常年以標誌性的側分齊肩短髮示人。

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正是在陳嫣妮的主導下,臥龍地產開始向遊戲行業拓展,又是一輪資本大戲拉開帷幕。

2016年8月,臥龍地產擬以44。1億元收購墨麟股份97。71%股權,但最終流產;次年1月,臥龍地產又以1。08億元收購君海網路13%的股權;緊接著在2017年3月,臥龍地產以53。3億元收購天津卡樂互動100%股份。

53。3億元較之其銷售額,對臥龍地產來說不是筆小數目,但兩個月後,此次收購終止。收購失敗後,臥龍地產轉而增持君海網路股權至51%,獲得控股權。

2017年和2018年,君海網路分別為臥龍地產貢獻了1。46億元和1。9億元的扣非淨利潤。不過讓人不解的是,2018年11月,臥龍地產又將君海網路2%的股權轉讓出手,並稱網路遊戲將不再作為公司產業發展方向。

2019年,臥龍地產營收“大跳水”,同比下降32。13%至19。21億元,淨利潤同比下降11。5%至5。1億元。顯然,這與君海網路不納入臥龍地產合併範圍息息相關。詭異的是,業績承諾期滿後,君海網路2020年虧損1。76億元、2021年僅實現微利0。19億元。

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就在陳嫣妮於遊戲行業頻頻試錯之際,其丈夫龐欣元,正踏踏實實的繼承老丈人最初的產業。

據悉,龐欣元出生於1979年,目前擔任臥龍電氣的董事長兼法人代表。其畢業於上海交通大學,後到英國利茲大學讀碩士,早年曾任職於全球知名半導體制造商威世中國投資有限公司,從事銷售業務長達11年之久。

2013年,龐欣元正式入職臥龍,如今,他既分管臥龍電氣,也負責集團的國際營銷板塊。臥龍電氣以1。42億美元的收購價,收購GE低壓電機業務,這與龐欣元的跨國併購談判努力分不開的。另外,5年多以來,陳建成的海外佈局,也與女婿龐欣元的操盤有很大關係。

不得不說,就陳建成的兩大難題多元化和接班人,雖然女兒的表現差強人意,但好在女婿還是很能幹的。

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網路配圖

樓市資本論看來,不管是臥龍地產,還是臥龍控股,其發展離不開企業改制的時代機遇;但如今實控人以多元化為旗幟,但實際操作中卻更像是在左右騰挪資產,難免寒了投資者們的心。

目前臥龍控股178億的債務纏身,陳建成肯定是壓力山大,如何化解這鉅額債務,將是未來一段時間的頭等大事。

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