供需兩端熱度持續,產業園REITs為何這麼“火”?

在新股頻頻出現破發、公募紛紛出手自購旗下權益類基金的當下,自去年推出以來便持續受到市場青睞的基礎設施領域不動產投資信託基金(以下簡稱“公募REITs”),依舊保持不俗表現。特別是以產業園區為底層資產型別的公募REITs產品,不僅成為當前公募REITs上市的主力,其在發售認購階段及上市後表現均十分亮眼,受到投資者追捧。

上週(10月10日至14日,)三單產業園REITs——華夏合肥高新REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT接連上市交易,產業園REITs擴容至7只,位居上市公募REITs數量首位。三隻產品在認購階段中籤率創下新低,上市首日均觸及漲停。與此同時,博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT兩隻產業園REITs現身首批公募REITs擴募名單,擴募申請目前已被交易所受理。

供需兩端熱度持續,產業園REITs為何這麼“火”?接受《金融時報》記者採訪的業內專家普遍表示,當前我國公募REITs市場處於供應較少的狀態,賺錢效應吸引更多投資者關注,其中產業園REITs均基於我國優質的產業園資源,具備較為穩定的運營表現,整體收益可觀,且市場未來成長空間較大,具備持續動態提升經營效益的增值潛力和擴募潛力。不過,

投資者更應理性看待這類產品的投資價值與短期市場表現,不追漲殺跌,正確理解公募REITs長期持有的投資邏輯

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新發行三單

一二級市場均受追捧

10月10日、13日、14日,華夏合肥高新REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT分別上市交易。上市首日,前兩隻產品均一字漲停;後者開盤觸及“30CM”漲停,最終全天上漲27。15%。

三隻產業園REITs受追捧程度在發售認購階段就可見一斑。以華夏合肥高新REIT為例,該基金網下機構投資者詢價倍數重新整理了此前紅土深圳安居REIT創下的133。03倍紀錄,創下156。89倍的新高;公眾投資者配售比例也創下新低,僅為0。23%。同時,國泰君安臨港創新產業園REIT和國泰君安東久新經濟REIT也備受青睞,兩隻產品戰略投資者、網下投資者和公眾投資者比例配售前的認購總額,分別達727。16億元和855。72億元,且均在啟動發售當天宣佈提前結束募集。

事實上,在2021年6月,首批上市的產業園REITs最初登陸市場時受追捧程度並不領先。“東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT等產品的網下投資者和公眾投資者中籤率均高於其他型別的公募REITs。”中郵證券分析師劉清海表示,隨著產業園REITs的投資價值逐步受到資本市場挖掘和認可,產業園REITs市場價格持續上漲,新發行的產業園REITs中籤率開始逐步走低。

據統計,新上市的三單產業園REITs網下投資者中籤率分別位於已上市的20只公募REITs產品中的第一、第二和第七低位置,公眾投資者中籤率則分別位於前三低的位置。

市場現階段總體更偏好產權類的資產,產業園區便是重要一類

。”中金公司研究部不動產與空間服務行業首席分析師、董事總經理張宇在接受《金融時報》記者採訪時表示,一方面,和經營權類專案相比,市場普遍認為產權類資產具有幾點重要優勢,包括未來可能更好的抗通脹能力、主動管理對資產價值帶來的正向支援可能更多、供給的相對稀缺等等;另一方面,在產權類當中,綜合考慮資產質量、未來租金增長潛力、擴募能力等因素,產業園區均較好,未來產業園REITs市場的交易活躍度有望進一步提升。

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產業園REITs長期投資價值明顯

截至目前,

我國公募REITs上市數量已增至20只,發行規模達618.14億元

。其中,產業園REITs有7只,合計發行規模138。21億元,成為公募REITs上市的主力型別。

產業園區為何成為REITs青睞的資產型別?張宇表示,除前述的產權類資產更受認可外,從資產收益情況來看,投資產業園區的本質是分享中國產業結構調整升級的潛在紅利,這也是未來在國內進行投資的最主要邏輯之一;從資產質量和管理特性來看,已上市產業園REITs的底層資產大多是中國核心一二線城市的優質資產,資產管理人也都是各地的國有機構,反映為信用溢價。

“截至10月14日,20只公募REITs自上市以來,平均漲幅為24。89%。其中,倉儲物流、園區基礎設施、能源基礎設施三類產品漲幅靠前,平均漲幅分別為39。17%、38。33%、37。21%。”浙商證券研究所房地產負責人楊凡對《金融時報》記者表示,自上市以來漲幅最大的4只公募REITs中,園區基礎設施佔據了3個位置,分別是建信中關村REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT,漲幅為47。00%、46。45%、42。12%。

除二級市場價格變化帶來的價差收益外,相較於債券型基金和貨幣型基金而言,高比例分紅是公募REITs的一大投資亮點。根據要求,公募REITs收益分派比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。

公開資料顯示,上市滿一年的4只產業園REITs均已實現分紅,華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT分紅兩次,分別累計分紅0。14元/份、0。0575元/份;東吳蘇園產業REIT、建信中關村REIT分紅1次,分別分紅0。1029元/份、0。0490元/份。

華泰證券研究所副所長、固收首席分析師張繼強告訴《金融時報》記者,我國產業園類專案基本處於經濟較發達地區,雖然二級市場價格走勢有所分化,但結合分紅等情況來看,整體收益可觀;相比傳統股債資產,產業園公募REITs具有高派息、資訊披露完善等優點,目前專案資質好,且未來存在擴募潛力。

劉清海也表示,

我國產業園REITs底層資產基本位於核心一線、二線城市,具備安全性和一定成長性,整體運營較為平穩,出租率保持平穩增長

。隨著經濟轉型升級,優質產業園區未來租金具備成長空間,單位租金歷史增長率約3%至10%,未來可能達到2%至5%。

供需兩端熱度持續,產業園REITs為何這麼“火”?

擴募為市場注入更大想象空間

9月28日,5只公募REITs釋出擴募計劃,意味著我國公募REITs擴募在實操過程中邁出重要一步。其中包括了博時蛇口產園REIT和華安張江光大REIT兩隻產業園REITs。

其中,博時蛇口產園REIT擬購入位於深圳市光明高新園區的招商局光明科技園科技企業加速器二期專案。中信證券首席經濟學家明明表示,與原有辦公產業園區資產不同,博時蛇口產園REIT此次新納入的資產屬於廠房產業園區,一般具有租戶數量少、租期時間長、出租率高,以及租金減免規模相對有限等特點,所實現的分派收益率或略高於辦公產業園區。

華安張江光大REIT則擬購入張潤大廈專案,該專案所處地區與原有底層資產位置相近,區位優勢明顯。明明認為,綜合來看,兩隻產業園REITs擴募專案的區位優勢都有一定保障,在保證高出租率的情況下,此輪擴募或有望提升兩隻公募REITs的經營能力。

具體擴募對價格將會產生怎樣的影響,在張繼強看來,

這主要取決於底層資產和交易結構

。“未來我國產業園類公募REITs有望進一步擴容,在這一過程中,公募REITs擴募若購入更多資產質量較高的專案,將會給投資者帶來更多的分紅等,但分紅率是否提高也取決於擴募專案的定價、運營等因素。對二級市場價格的影響需關注擬收購資產質量、新收購資產專案估值、基金是否有足夠債融空間等要素。”他說。

張宇表示,從中短期來看,原始權益人資產儲備較為充裕,比較看好未來的擴募能力,但從長期來看,產業園區主體大多是地區性的,這意味著未來主要依靠特定原始權益人在特定地域範圍內的資產來施行擴募,與倉儲物流、公用事業企業更趨全國化佈局有較大不同,因此目前不認為未來單體產業園REITs的規模潛力會比其他資產型別更大。

此外,張宇進一步強調,考慮產業園區本身從建設完成,到出租率“爬坡”,再到期間可能經歷的租戶結構調整,最後達到一個相對穩健運營的狀態,所需週期比其他資產型別更長,期間管理過程也更復雜專業。因此,相對而言,產業園區的好資產是更難做、更稀缺的,擴募就需要把握一個節奏。

從投資角度而言,這意味著要考慮產業園REITs更需要關注質量還是規模

責編:高帥 | 稽核:李震 | 總監:萬軍偉

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