隨著國家新型城鎮化建設的推進,越來越多的農民洗腳上田,進城買房,過上了城裡的生活。在這種情況下,農村有大量的閒置房,閒置的宅基地。那麼,農村的宅基地可不可以買賣或轉讓?
對此,
北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西寧律師
提醒大家,
依據我國法律規定,宅基地的所有權和使用權是分離的,宅基地的所有權屬於農民集體,使用權屬於集體經濟組織成員。宅基地使用權不可以單獨轉讓,而應在特定條件下隨房屋所有權主體的轉移而轉移。
第一、
宅基地使用權轉讓滿足
四
個條件:
1
、要經本集體經濟組織同
意
;
2
、轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織成員。農村土地屬於集體所有,因此其流轉也只能在本集體經濟組織以內,不能夠進入一級市場交
易
;
3
、受讓人滿足宅基地申請條
件
;
4
、宅基地使用權不能單獨轉讓,需與住房一併轉讓。
第二、
宅基地使用權轉讓
遵循三個原則:
1
、農村宅基地買賣需進行權利(使用權)主體變更登記
《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據
。
需要注意的是宅基地房屋買賣,除了要到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續,還要進行宅基地使用權的主體變更。如果不進行宅基地使用權的變更,房屋根本就沒有發生轉移。
2
、宅基地購買者的資格有限制
宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓,如果轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員,將不符合法定的條件。解決方法:轉讓時,購買者已經將戶口遷入本鄉或本村,成為本集體經濟組織內部成員。
3
、轉讓後原則
:
“
一戶一
宅
”
《土地管理法》明確規定,宅基地遵
守
“
一戶一
宅
”
的標準。雙方進行宅基地買賣是,應該滿足這個標準的限制。如果宅基地數量超標,以後進行分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時,超過部分需歸還集體經濟組織。
第三、
農村自建房買賣
也
要注意以下
三
點:
1
、城裡人不能到農村購買自建房
城裡人若購買了宅基地自建房是無法拿到房產證的,也不能上市交易。一旦發生了房屋糾紛,將得不到法律的保障。即使買賣雙方已簽訂合同,但根據《合同法》第五十二條規定,違反法律、行政法規的強制性規定的合同視為無效合同。
2
、受讓方要符
合
“
一戶一
宅
”
政策
眾所周知,我國農村宅基地實行的
是
“
一戶一
宅
”
制度,如果受讓方不符合這個條件,那也是不能進行房屋買賣的。
3
、農村自建房買賣要徵得集體的同意
一般來說,買賣雙方若是想要進行房屋買賣,只需要自己有相關的意願即可,但是農村房屋不同,自己具有意願還不行,還需要向所在地村委會提出申請。買賣雙方需同時向村委會提交申請,在取得村委會同意之後才能買賣。
史律師
特別提醒:
涉及到房屋買賣都不是小事,合同是必須要有的,在取得村委會的同意之後,交易雙方一定要簽訂買賣合同,而且要及時進行不動產權變更登記。因為《物權法》第九條規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。