10年後,3類房子將淪為“貧民窟”懂行的人已經在悄悄脫手

房地產行業剛開始發展的時候,一方面人們住房面積非常小,根據國家統計局給出的資料,2000年我國人均住房面積僅為10。3平方米,現在我們一家三口人都住100平米左右的房子,難以想象當時人均10。3平米是怎樣的居住體驗;另一方面過去老房子的居住體驗比較差,相比現在綠化率非常高的電梯,過去的老房子居住體驗確實比較差。

正是因為這兩個原因的存在,人們對住房的需求量非常大,居住面積小的家庭需要買房來擴大家庭居住面積,居住體驗差的家庭需要透過買房來改善居住體驗。

另外從人口的角度來分析,我們國家是人口大國,同時快速的城鎮化程序也給城市帶來了大量的人口流入,住房需求量之大可想而知。產生“樓市黃金時代”最大的驅動因素就是我們國家巨大的購房需求,支撐起了近幾十年樓市的繁榮發展,也支撐起了房價的持續上漲。

10年後,3類房子將淪為“貧民窟”懂行的人已經在悄悄脫手

樓市經歷了這些年的發展,不管是大城市房價還是小縣城的房價,都攀升到普通人難以承受的高度。雖然現在人們都說年輕人買房壓力很大,但是年輕人買房的壓力真的不僅是年輕人的壓力,更是整個家庭的壓力。特別是買房的首付,很少有年輕人能依靠自己湊夠房子的首付,一般都需要家庭的支援。

不過從近幾年開始,樓市開始發生了很大的轉變,特別是2019年開始,房價大漲的趨勢已經完全消失。2019年的樓市有兩個特點,第一,大城市的房價開始呈現穩定;第二,部分三四線城市的房價開始回撥,事實上2019年也是樓市分化的起點,從2019年開始,房價大漲普漲的時代就已經結束。

如今的樓市分化是多方面的原因產生的,首先從市場供求關係來看,現在住房已經開始逐漸過剩,樓市已經不缺房子。過去住房需求龐大的主要原因是人們的住房擁有率很低,同時人均住房面積也非常少,但是隨著樓市的發展,現在人均住房面積以及住房擁有率已經達到非常高的水平,人們對住房的需求不再旺盛。

同時從現在人口的發展趨勢來看,也不利於房地產行業的發展。經濟學家任澤平曾說過,房地產行業長期看人口,中期看土地,短期看金融,人口對於房地產行業的發展的重要性不言而喻。但是現在不管是新生人口數量持續下降來看,還是現在老齡化的趨勢,對於樓市都是利空訊號。

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最後就是調控層面,如今的樓市能穩定下來,除了一些客觀因素之外,樓市調控也起著非常重要的作用。現在樓市調控的政策體系已經不斷完善,對於炒房客的打擊也越來越大,至少在投機炒房方面,調控政策不會給投資客機會。隨著炒房客逐漸退出樓市,原來虛高的房價也會逐漸回到合理的水平。

在這樣的樓市環境下,樓市分化是必然的發展趨勢,部分房子會因為城市、地段、居住體驗等優勢,擁有持續的升值空間,但是也會有部分房子,隨著樓市的發展,會逐漸淪為“貧民窟”。未來10年,這3類房子將淪為“貧民窟”,懂行的人已經在悄悄脫手。

第一類:資源枯竭型城市

我們國家有一類比較特殊的城市,就是資源型城市,根據發改委2013年釋出的《全國資源型城市可持續發展規劃》,首次確定了262個資源型城市。

資源型城市有著天然的發展優勢,因為資源型城市擁有豐富的自然資源,比如煤炭資源、稀有金屬資源、石油資源、森林資源等,這些城市依靠著這些自然資源很容易形成產業鏈,也能給當地帶來巨大的財富。

不過這樣的城市也有一些缺陷,就是城市的發展太過依賴這些自然資源,城市的主要產業基本都和資源相關,沒有其他可以支撐城市發展的資源。資源總有一天會枯竭,當資源枯竭的時候,這些城市的發展就會受到很多影響,因為沒有除資源之外的支柱性產業,無法給當地人提供足夠的就業機會,導致很多人口外流,經濟發展越來越落後。如果資源型城市沒有順利轉型,發展其他方面的產業的話,基本上就會淪為衰退型城市,這樣的城市樓市發展沒有支撐,房子也會逐漸淪為“貧民窟”。

我們熟知的鶴崗市就是典型的資源枯竭型城市,鶴崗原來擁有豐富的煤炭資源,但是近些年來,隨著煤炭資源的枯竭,鶴崗經濟發展沒有支撐,人口也大量流出,房價也正如人們所知道的一樣,基本上成為“房價如蔥”的城市,其實目前我國不少資源型城市都面臨這樣的困境。

10年後,3類房子將淪為“貧民窟”懂行的人已經在悄悄脫手

第二類:中小城市以及縣城的高層住宅

近些年來,大城市因為土地資源稀缺的問題,可以建設高層住宅來緩解城市的人口壓力。不過現在越來越多中小城市和縣城也開始建設高層住宅,事實上中小城市和縣城的土地資源並不稀缺,盲目規劃高層建築有很多弊端。比如降低居民的居住體驗,相比高層住宅,建設多層住宅會帶來更好的居住體驗,同時很多中小城市和縣城也沒有與高層住宅相匹配的消防設施,未來可能會存在消防救援難度高的問題。

從去年開始,國家就開始出臺“限高令”,規範高層住宅的建設,近日住建部又釋出最新通知,要求縣城以6層為主,並指出6層及以下住宅佔比不應低於75?同時明確了縣城新建住宅最高不能超過18層。以上兩個限高令也足以表明了未來高層發展並不樂觀,除了一些土地資源比較緊張的大城市,大多數城市高層住宅都將變得越來越不值錢。尤其是中小城市和縣城的高層住宅,高層住宅將逐漸被“淘汰”。

10年後,3類房子將淪為“貧民窟”懂行的人已經在悄悄脫手

第三類:城市遠郊同時沒有地鐵規劃的房子

目前住房過剩已經是公認的事實,從住房空置率來看,根據西南財經大學的統計資料,2017年我國的住房空置率已經達到21。4?國際正常水平應該在10?內,可以說2017年我國住房空置率已經遠超國際正常水平。並且隨著樓市近幾年的發展,住房空置率應該比2017年還要高。

而我們國家住房過剩最嚴重的就是城市郊區,特別是城市遠郊。市區的土地資源很稀缺,能規劃的樓盤有限,因此市區房子永遠是稀缺資源。而郊區樓盤不一樣,近些年開發商主要建設的就是郊區樓盤,現在郊區樓盤已經處於嚴重過剩的狀態,如果是城市近郊區或者擁有地鐵規劃的郊區尚且可以接受,畢竟和城市有非常緊密的聯絡,但是如果是城市遠郊同時沒有地鐵規劃的房子,這樣的房子和城市沒有太大聯絡,選擇這類房子的人也會越來越少。因而隨著樓市的發展,城市遠郊並且沒有地鐵規劃的房子逐漸沒有人居住,房子也會變得越來越不值錢。

10年後,3類房子將淪為“貧民窟”懂行的人已經在悄悄脫手

結語:在樓市分化的大背景下,即使是剛需購房者,也不能盲目買房。有些住房會因為城市發展潛力不足、地段不好、品質比較差等原因,可能會進入貶值通道,甚至可能會淪為“貧民窟”。

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