兩千餘個城市面臨的“考驗”停建高層、限建高鐵、道路限寬

隨著科學進步的不斷髮展,城市之間的聯絡變得更加緊密,如今的城市化不僅僅是人口從農村流入城市,也包含著城市之間經濟、政治、文化和社會的共同作用,也就是“都市圈”。都市圈指的是城市群內部以超大城市、特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本範圍的城鎮化空間形態,其金融、貿易、服務、文化、娛樂等功能得到發展,城市的集聚力日益增強,從而使城市的經濟能級大大提高。

根據社科院釋出的資料顯示,截至2019年我國有18個發展較為完善的都市圈,包含了110個城市,比如首都都市圈、深圳都市圈、廣州都市圈、武漢都市圈等等。一方面,都市圈的發展能夠帶動地區經濟發展,但另一方面,正如上文提到的“以1小時通勤圈為基本範圍”的城市才會包含其中,而這僅僅是少數城市,對於不處於都市圈的城市來說,更加被邊緣化了。

相關資料顯示,2020年我國有縣級市376個,縣城1636個,合計2010個城市。其中大部分城市並不是屬於“都市圈”的範圍。那麼對於這些縣城來說,該如何發展自己的經濟呢?答案很明顯,是房地產。過去20年,中國的經濟飛速發展,少不了房地產市場做出的貢獻,直到現在依舊有很多地方將房地產作為主要市政收入來源。除了房地產之外,還有一條途徑就是高鐵地鐵的建設:“高鐵一響,黃金萬兩;地鐵一通,房價翻倍”,這是很多人都聽過的話。

兩千餘個城市面臨的“考驗”停建高層、限建高鐵、道路限寬

但今年釋出的兩條新規,卻牽動著這兩千多個城市的命運。

前不久,國辦轉發國家發改委等單位《關於進一步做好鐵路規劃建設工作意見的通知》中提到了這麼幾個要求:1、高鐵利用率達不到80?不準開平行線路;2、只有省會、特大城市,雙向客流密度達到2500萬人/年,才能採用350公里的時速標準;3、嚴禁以城際鐵路、市域鐵路的名義建地鐵和輕軌。

我國的高鐵一直聞名於世界,資料顯示截至2020年底,中國鐵路營業里程已經超過了14萬公里,其中高鐵里程超過了3。7萬公里,超過世界高鐵里程總和的2/3,是當之無愧的世界第一。但從盈利情況來看,除了京滬、京津少數線路能夠實現盈利,其他線路都處於虧損狀態。根據2018年中國國家鐵路集團有限公司下屬公司公佈的盈利情況來看,18個鐵路局只有6個在盈利,12個處於虧損狀態。

兩千餘個城市面臨的“考驗”停建高層、限建高鐵、道路限寬

而高鐵之所以會虧損,主要有三個方面的原因,其一是高昂的建設費用拉高了各鐵路局的成本,專家測算平均每公里需要投入1~2億元,一段500公里長的線路,就得投入500~1000億元。其二是上座率不平衡,只有每逢節假日的時候,高鐵的上座率才會高一些,平時期間整體上座率不足70?除人口集中的地區外,其他地區上座率並不理想。其三是除了建設費用外,維護費用相當高。鐵路虧損不只是我們的問題,而是全世界都頭疼的問題。

因此,新規的釋出主要是為了避免地方上不分青紅皂白靠基建拉動GDP,造成大量資源的浪費。那麼以城際鐵路、市域鐵路為理由,變相建設地鐵、輕軌的路子行不通了。同樣地,很多城市用於提高土地價格,房產價格的輕軌地鐵規劃也會落空。

兩千餘個城市面臨的“考驗”停建高層、限建高鐵、道路限寬

第二個新規來源於住建部前不久釋出的加強綠色低碳建設的意見稿。其中明確提出:縣城新建的住宅以6層為主,6層及以下住宅佔比不低於75?新建住宅最高不得高於18層。事實上早在去年4月,住建部在《關於進一步加強城市與建築風貌管理的通知》就提到了中小城市要嚴格控制新建超高層建築,縣城住宅要以多層為主。

從大城市到中小城市再到縣城,為什麼都要對高層住宅的建設進行限制?以大城市為例,如今一線城市、新一線城市基本上全是高層住宅、超高層住宅,數量越來越多,高度越來越高,同時也越來越密集。對於城市來說,消防安全隱患問題不容忽視,對於住戶體驗來說,高容積率的情況下居住體驗變得越來越差,同時未來是否能夠拆遷也是一大問題。

兩千餘個城市面臨的“考驗”停建高層、限建高鐵、道路限寬

大城市由於人口不斷流入,住房需求一直增加,土地資源有限,因此需要建設高層住宅還情有可原,那麼對於縣城來說是否需要建設高層住宅呢?如今很多縣城建設高層住宅的熱度一點都不比一二線城市低,由於房價較低,甚至還吸引了不少炒房客投資。相關資料顯示,全國280多個地級市和直轄市中,有272個在當地建有新城,超過90?城市在規劃建設新城。

對於這些城市來說,是否存在著土地資源緊缺的問題呢?答案是否定的,相反很多縣城還存在著人口大量流失的問題。每年都有大量的應屆畢業生與打工者前往一二線城市尋找工作,因此對於這類城市而言除了能吸引一部分投機炒房客以外,實際上並不存在住房需求以及土地資源緊缺的問題。另一方面,我國目前還面臨著嚴峻的人口考驗,多家機構均預測人口負增長會提前到來,而很多縣城事實上已經進入了人口負增長階段,購房需求不斷減少。

兩千餘個城市面臨的“考驗”停建高層、限建高鐵、道路限寬

在樓市的不斷調控下,炒房客們最終會逐漸退出市場,那麼對於地廣人稀還進行高層住宅建設的縣城來說,結局顯顯而易見,未來將面對高空置率、居住體驗差、拆遷難度大的高層“鴿子籠”。因此,為了避免這種情況出現,需要限制高層住宅的建設,大城市如此,小縣城更應如此。

去年年底,新華社釋出了一份關於“十四五”的建議稿,其中有一句很關鍵的話:縣城作為城鎮化的重要載體。可見未來城鎮化程序中,縣城將充當著重要角色,兩條新規的釋出是為了將來縣城能夠發展得更加好,同時也透露了這樣的訊號:2021年開始限制高層建設、地鐵、道路僅僅是第一步,曾經揮金如土的小城市,未來都需收緊褲腰帶過日子。

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