未來五年,黃埔各板塊大洗牌?

廣州市以及各區的“十四五”規劃逐漸公佈,這次輪到黃埔。

未來五年,黃埔各板塊大洗牌?

過去五年,是黃埔區騰飛的五年。穩居廣州經濟二哥寶座,手握國家級重點開發平臺,千億級產業群強勢崛起,對高層次人才吸引力持續增加,潛力股變成了大熱選手。

過去五年,也是黃埔區價值被越來越多人認可的五年。火的不只是產業企業,還有置業。老黃埔、科學城和知識城,在產業匯入和城市更新的牽引下,房價也是水漲船高,越過了剛需,奔向了剛改,望見了改善。

未來五年,黃埔各板塊大洗牌?

|位於科學城核心的銳豐廣場

但從置業者的角度來說,黃埔似乎有那麼點透支概念的意思,很多配套都還沒跟上。實話實說,科學城、知識城大片的城市介面確實嶄新漂亮,但商業氛圍、教育名校都還是“進行時”、“建設中”,對比發展成熟的老幾區,確實有差距在。

未來五年,黃埔區將如何弱項變強項,強項變更強?

更讓人關心的是,現有幾大板塊會洗牌嗎?

結論速覽版

1。人人都知黃埔區的重點發展三片區:黃埔港、科學城、知識城,但它們佔了全區超過80%的面積,知道等於不知道。人人都知黃埔區有錢,但錢要用在刀刃上,重點片區內也有核心和邊緣之分,重視程度必然有分別。

2。三大片區的中心(或者說重點發展區域)分別是:黃埔港—魚珠片區,科學城—區府片區,知識城—環九龍湖總部核心。至少在未來五年是這樣的發展格局。最核心的地段,往往匯聚著最優質的資源,最密集的配套。市場也已經告訴我們,價值會隨著與核心的距離變遠而減退。

3。科學城是黃埔區的核心,這一點毋庸置疑。從產業和行政上來看皆是如此。只不過,現在廣州仍然是單中心的模式,天河區這個經濟中心+就業中心的龍頭地位仍難以撼動,科學城是很多人心目中的“備胎”。近年來,黃埔區也有很多置業需求並非天河外溢,而是本地人才購房。未來本區域自住比重還會持續上升。

4。上一條結論,當然不是否定另外兩個片區的價值。我們常說的老黃埔,反映在發展格局中就是黃埔港片區,這裡一點兒也不失落。與主城區聯絡最密切,生活配套最成熟,還有其他片區沒有的江景,充滿了改善的氣息,上車門檻(除老破小)不低。不過老黃埔有個bug,就是舊改。雖然說黃埔全區舊改都快到飛起,但老黃埔是其中的後進生。不加快速度的話,以後真的要被搶客了。

5。知識城被放在了四大戰略平臺的首個來介紹,而且又是唯一一個“舉全區之力建設”的,又有國家級平臺加持,堪稱黃埔區概念最強。知識城也是距離廣州主城區最遠的一個片區,有好有壞。好處當然是融入灣區科創軸,方便與深圳、東莞開展產業合作,壞處就是吸不到中心城區的置業需求,靠自己的話,知識城那麼大,產業和配套都需要時間,週期還是有點長的。

5。長嶺居已經被划進了科學城,但還是單獨說說。長嶺居的關鍵詞是“生態養生商貿聚集區”和“創新生態”,簡單概括來說就是:不主流。說是科學城的睡城,不算言過其實。黃埔熱起來之後,長嶺居也跟著漲了不少。而且以後有了廣州醫科大學附屬婦女兒童醫院、北師大廣州實驗學校和商業中心等配套,會更宜居。總體來說更適合自住。

下面是從產業、交通、配套等幾個維度,看黃埔區“十四五”如何規劃。

  產業篇:一岸兩軸三片四平臺

黃埔概念強,主要強在產業。

在黃埔區“十四五”規劃中,劃定“一岸雙軸三片”新型發展空間,明晰了各區域的產業重點。

全面提升“一岸”。構建沿江產業帶“最強最美十公里”,打造影響力輻射力突出的國際濱水帶、貿易新走廊、黃埔會客廳,實現港、城、岸、島一體化發展。

全面崛起“雙軸”。以創新大道為科技創新軸,以開放大道-開發大道為產業創新軸,構築串接全域、山海相連、通江達海的智造創新網和總部經濟帶。

全面聚合“三片”。從北到南推動知識城、科學城、黃埔港“三片區”互動發展,形成粵港澳大灣區特色經濟價值園協同聯動、優勢互補的黃埔經濟板塊座標。

還有四大戰略平臺,知識城(以“一號工程”舉全區之力建設具有全球影響力的國家知識中心)、科學城(建設具有國際影響力的中國智造中心)、黃埔港(建設服務“一帶一路”的新貿易創新中心)、生物島(建設世界頂尖的生物醫藥研發中心)。

未來五年,黃埔各板塊大洗牌?

  交通篇:高鐵進城?通用機場?

交通,其實算黃埔一個短板。

大片土地沒有地鐵覆蓋,還疑似要用軌道交通來接駁地鐵;缺乏大型高鐵樞紐站,還是要往東站南站跑;道路交通嚴重依賴幾條主幹道,塞車是家常便飯。

黃埔區“十四五”規劃在交通方面,讓人驚豔了一把,可謂是海陸空齊發。

軌道交通方面,除了在建中的5號線東延段、7號線二期及黃埔有軌電車,還將爭取地鐵6號線三期列入市軌道交通建設計劃,並且推進地鐵23號線及白雲機場聯絡線、廣州東站聯絡線規劃建設。

根據此前傳出的訊息,6號線3期東延至增城新塘,23號線則將串聯新塘、科學城、廣氮、琶洲等區域。

同時,積極推動“知識城-廣州東站”“知識城-南沙”“黃埔高鐵站-白雲機場”等高速軌道建設前期工作,高密度連線廣州市政務中心、珠江新城 CBD、南沙、琶洲等區域,形成高效流動的 1 小時通勤圈。

此外,推動落實東莞軌道 1號線和廣州地鐵(5 號線和 25 號線)銜接方案。

此前曾有訊息稱,25號線有望連線佛山主城,再加上東莞,那可是妥妥的城際線了。

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|廣州地鐵5號線大沙地站

高鐵城際方面,推動“高鐵城際入區”,配合做好廣深第二高鐵、廣河高鐵、廣汕高鐵、廣中珠澳高鐵等線路建設前期工作;打造黃埔高鐵站、知識城高鐵站等綜合軌道樞紐;打通穗莞深城際鐵路廣州東支線(廣州東站-新塘)、廣汕客運專線。

更讓人驚喜的是,黃埔區還將規劃建設黃埔通用機場、魚珠站等重點交通專案,形成通用機場、高階水運、 跨區城軌及快速路網組成的大灣區 1 小時交通圈。

購房者最關心的是地鐵,但本地居民可能更關注道路交通方面的進展。建設內容如下:

  “9 高 12 快”高快速路工程:

“9 高”包括花莞高速、廣河高速、北二環-東二環高速、廣惠高速-廣惠西延線、機場第二高速、增天高速、廣從高速、廣深高速、廣深沿江高速。

“12 快”包括鐘太快速、永九快速、東部快速、知識大道、廣汕快速、開創大道、廣園快速、黃埔東路、人才大道、新化快速、永安大道、永順大道。

 “72386”對外道路工程:

“7”即人才大道-車陂路、科韻路北延線、廣汕公路快速化改造、云溪路改造、廣園快速路拓寬改造、黃埔東路改造、臨江大道東延線一二期;

“2”即永九快速北延線、九龍大道北延線;

“3”即魚珠隧道、沙魚洲隧道、化龍-開發區西區過江通道;

“8”即鐘太快速東延線、知識大道東延線、東部快速路、增(天)佛高速、永順大道東延線、寧埔大道、廣深公路改造、臨江大道東延線等;

“6”即廣惠西延線、北二環高速-開創大道立交工程、機場第二高速、花莞高速、廣州北部快線、永九快速路等。

  配套篇:2020年終盛典

教育,黃埔又一個反覆被嘴的短板。

冤嗎?其實不算很冤。據說不少黃埔業主會因為教育問題,選擇從黃埔置換去越秀、天河等教育強區。

“十四五”期間,黃埔區狠補教育短板。計劃新建中小學、幼兒園共計約227所,新增教育設施建築面積約330萬m²,新增幼兒園、小學、中學學位超30萬個。

以“黃埔軍校系”“華師系”“廣大系”優質教育品牌為龍頭,打造從幼兒園到高中的特色教育品牌,建設一批市級義務教育名校,確保華南師範大學附屬中學(知識城校區)、廣州實驗中學建成招生。依託廣州市玉巖教育集團、廣州市第86中教育集團等優質教育集團, 促進優質教育資源輻射延伸。以服務高階人才引進為核心牽引建設配置教育資源,打響 “孩子讀書到黃埔去”品牌。

實施高等教育提升工程,推進廣州交通大學、西安電子科技大學廣州研究生院和研究院、廣州大學黃埔研究院/研究生院、廣東外語外貿大學黃埔研究院、黃埔大學等專案建設。

商業配套也是黃埔區被吐槽“生活氣息不濃”的點。這個短板怎麼補?

“十四五”期間,黃埔區將重點建設黃埔灣都市級商圈、科學城市級商圈、知識城市級商圈,發展多層次商貿服務業。積極培育新業態新消費。

從商圈等級來看,這波還是老黃埔的勝利。

最後再補充一個“價值萬億”的表格,感受一下黃埔的氣魄:

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文章來源:樂居買房

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