物業企業成本居高不下,轉型升級背後阻力如何解決?

編者按:本文來自微信公眾號“嘉和家業物業服務研究院”(ID:jiahejiaye),作者:嘉和家業,36氪經授權釋出。

文:李豔傑、鄧露

4月,隨著上市公司業績披露期的結束,香港恆生指數推出“恆生物業服務及管理指數”,在資本市場上物業企業的運營邏輯及較強的盈利能力得到充分肯定。

反映在2020年物企業績報告中,物業板塊盈利能力呈現出逐年上升的趨勢,但企業間的盈利能力卻呈現出分化趨勢;在物業行業資本佈局力度加大、市場規模與資源整合速度加快的情況下,企業同時也面臨著運營成本、員工成本及其他相關費用增加的問題。

面對這些問題,多家物企管理層在業績釋出會上均表示要增強成本管控力度,在做大市場份額的同時,提升企業內部管理運營成效;此外,在我們走訪物業企業時,多位高管也表示:

持續上漲的經營及用工成本,對本就勞動密集型的物企來說負擔更重,在未來企業經營中,將會持續增加對成本的管控。

基於此,我們對上市物企2020年成本及費用問題進行了梳理:為更好反映物企收入與成本及費用之間的關係,我們按2020年末在管面積將物企進行分類,共分為四類,即超大型、大型、中型、成長型,分類標準如下:

物業企業成本居高不下,轉型升級背後阻力如何解決?

資料來源:嘉和家業物業雲

注:鑫苑服務、南都物業、特發服務、浦江中國暫不包含在此次研究範圍內

物企成本分化加劇

提高綜合管理運營力迫在眉睫

從歷史資料看:2017年-2020年上市物業企業成本率呈現逐年穩步下降的趨勢,2020年上市物企成本率已下降至72。2%。其中,超大型物企成本率降幅最大,大型物企成本率則長期穩居在四大梯隊企業前列,中型物企利率水平則與整體利率相對保持一致,成長性物企成本率一直維持在71%左右,處於較低的區間。

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資料來源:嘉和家業物業雲

大型物企高企的成本率在盈利能力資料上也有顯現:2020年,大型物企的淨利率僅為11。69%,在四個梯隊中處於最後位置,而同期5家超大型物企的平均淨利率高達18。09%,遠高於上市物企整體利率水平。

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資料來源:嘉和家業物業雲

針對上文中觀察到的物業企業成本率與淨利率分化的現象,我們認為主要包含以下4個方面:

1、

超大型物企上市較早,成本把控工作開始較早。

目前超大型企業為5家,分別為:保利物業、碧桂園服務、彩生活、雅生活、恆大物業,除恆大物業外,其他四家企業佈局資本市場較早,在成本把控方面工作開展的也較早。如:

雅生活及 碧桂園服務2018年上市至今,成本率一直維持在60-66%上下浮動,其中,雅生活由於中民物業的併入,使得的企業2020年員工成本增加近20億,大幅拉高了其經營成本。

恆大物業在上市前1年有意識降低企業的成本率,2020年成本率下降至61。9%,低於整體值超10個百分點。

保利物業早在2017年便已登入新三板,雖也在加大成本管控的力度,但由於其國企屬性,成本相對較高,近四年整體成本率控制在80%上下。

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資料來源:嘉和家業物業雲

2、大型物企成本較高主要受到兩方面因素影響:

大型企業成本率離散程度較高

,以招商積餘、中海物業、綠城服務、華潤永珍生活為代表的企業成本及成本率較高,使得該梯隊整體成本快速提升。

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資料來源:嘉和家業物業雲

2020年,部分典型物業企業透過收併購完成管理規模的梯隊跨越,但也使其成本快速增長

。如世茂服務、建業新生活、藍光嘉寶服務2020年成本率均有提升;其中,藍光嘉寶服務在2020年收購17家物企,導致企業的

專業機構費用由2019年的988.8萬元上升至4278.9萬元,增加3290萬元

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3、中型物企與上市物企整體的成本率保持一致,呈現持續穩定下降的趨勢,

由於部分新上市企業在2020年的成本快速下降引起整個梯隊的成本下降,如榮萬家、佳源服務、遠洋服務毛利率均錄得超5個百分點的降幅,其中榮萬家

的成本率下降近10個百分點,主要是由於上市前母公司短時間內輸送非業主增值服務資源

,拉昇企業的整體盈利能力,但這種短時間內的母公司輸出並不具備過高的可持續性,預計2021年,榮萬家的成本率或將會出現較大幅度的反彈。

4、成長型物企成本率整體波動幅度不大,

僅燁星集團與華髮物業成本率出現超10個百分點的漲幅,其他企業成本率在上下3個百分點區間內浮動。

經過以上分析可以看出:

在物業企業高質量發展道路上,企業在管面積的快速擴張,雖能夠帶來一定的規模效應,但收併購之後不同標的之間的資源整合、員工成本的提升、服務管理體系的融合與重建等均會使得物業企業的成本回升。

且隨著物業服務內容的多元,如何提高單位面積創收、及人均服務收益,提升企業綜合管理運營能力是當前企業正在加緊進行的工作內容。

員工成本持續提升下

物企實施“開源節流”策略

為精確反映影響物企成本的因素,以下將從物企

三費費用、人力成本及業務結構方面

進行分析:

新上市物企短期內激增

上市費用快速拉昇中型物企管理費用

2020年物企三費費用佔總成本的13%,其中,管理費用佔比高達12%。從四大梯隊看,中型企業的三費費率最高,高達16。3%,核心是由於12家中型物企中,5家為2020年新上市企業,由於該類企業收入相對較低,上市開支費用的驟增,使得中型企業的管理費用佔比快速提升。

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資料來源:嘉和家業物業雲

用工成本高企,成為物企提高盈利能力的最大阻礙

除三費支出外,企業員工成本則是壓在物企頭上的最大成本支出項,也是物企當前亟需解決的問題:

物業企業的員工數量及員工成本均呈現出快速的增長趨勢:

2020年披露用工數量的企業共37家,總從業人員為66。27萬人,較2019年增加34。7%。其中,29家物企披露員工成本,這批企業員工成本上漲高達78。9%,佔總營收的36。78%,而物業整體收入的漲幅為40。1%,員工成本的上漲愈發成為企業降成本的重要難題。

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資料來源:嘉和家業物業雲

注:以29家披露員工成本的企業為樣本

面對持續上漲的員工成本,物業企業均在採取積極的應對措施,如透過將部分業務外包減輕用工成本壓力、或基於基礎物業服務員工隊伍開展多元增值服務,攤銷人均用工成本等。

降低員工成本率主要是包括

“開源節流”

兩個方向,

“節流”

是指降低員工成本,但在當前全社會用工成本均在上升的前提下,基本不可行;

“開源”

則是透過提高人均創收的形式,來分攤員工成本, 2020年37家上市物企

人均創收為18.07萬元/人,較2019年的16.94萬元/人提升1.14萬元

,這也與目前物企開展多元化創新業務的邏輯不謀而合。

結合業務結構看,2020年,上市物企社群增值服務的增長率高達53%,遠遠領先於其他業務線,對總收入的貢獻度也逐年穩步提升,2020年至15%;

在盈利能力上,由於社群增值服務的員工成本基本攤銷在基礎物業管理服務中,也使得該部分業務的毛利率也遠高於其他業務線;且在當前政策支援物企開展養老、托幼、社群零售等業務的情況下,社群增值服務未來發展潛力將會逐步釋放。

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資料來源:嘉和家業物業雲

可以看出,社群增值服務作為當前增長潛力最大、毛利率最高的業務,是未來企業持續提升人均創收的重要業務支援。同時,隨著物業企業加大對線上線下業務的協同發展,利用線上服務管理平臺業務開展便捷、業務種類及可覆蓋範圍廣、產品損耗小、員工需求量相對較小等優勢,未來物企在“開源”業務上將持續輸出更高的服務價值,帶動企業整體成本的回落。

結語

預計2021年,隨著待上市物業企業數量的增多,企業上市費用仍然會持續拉高上市物企整體的費用成本;此外,在市場收併購方面,我們預測2021年上市物業企業的收併購數量將達到140餘起(點選連結獲取詳細解讀),隨之帶來的專業費用的增加也會持續帶動物業企業成本的提升。

規模的增長同樣會持續帶動員工數量及員工成本的增加。2021年,物企將持續透過多種途徑提高單位面積創收及人均創收,以達到對企業經營成本的“開源節流”,展現出高盈利能力,這也將成為物企下一階段在資本市場上提高企業競爭力的重要工作指引。

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