達綠檔存貓膩,衰敗成行業倒數者,金科股份陷入了經營陣痛期

達綠檔存貓膩,衰敗成行業倒數者,金科股份陷入了經營陣痛期

達綠檔存貓膩,衰敗成行業倒數者,金科股份陷入了經營陣痛期

花朵財經原創

夫妻二人反目後,時隔四年,金科股份再次陷入了經營陣痛期。

8月27日晚,金科股份釋出2021年半年度報告顯示,上半年公司實現營業收入439。73億元,同比增長45。10%;淨利潤48。66億元,同比增長14。26%;扣非淨利潤28。50億元,同比下降13。24%。

不難看出,這是一份增收不增利的業績報表。回眸歷史經營資料還可發現,這同時也是2017年以來金科股份扣非淨利潤時隔多年後的再次下滑。

事至於此,在公司大股東家事糾紛持續發酵的途中,金科股份上半年目標完成率還遠落後於同行,這又進一步敲響了金科股份逐漸沒落的警鐘。

“三道紅線”達綠檔存貓膩

夢迴前夕,此前依靠合同銷售量價齊升,金科股份儼然成為了全國房企中發展尤為閃亮的一顆星。發展初期,公司以高階化住宅產品形成差異化競爭,甚至享有“洋房之父”的美譽。

2018年,金科股份半年規模從不足600億元短時間增長至超千億元,銷售均價從2018年上半年的8565元/平米,增長至今年上半年的10199元/平米,這一高速發展的速度,無不令同行為之羨慕。

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可是,伴隨房地產行業調控越發嚴厲,此前跑得快的,往往成了死得越快的,因此在行業發生多家規模房企財務危機事件後,金科股份亦開始轉舵了。

在“三道紅線”政策成為房地產行業主線,基於此,金科股份在謀求穩健發展、降負債、降庫存的過程中,早早實現了“三道紅線”均轉為綠檔的目標。

截至2020年底,公司現金短債比為1。34,淨負債率為75。07%,剔預後資產負債率為69。85%,已達“三道紅線”綠檔要求。誠然,金科股份正以一副穩健的財務現狀示人,以此打消外界對公司債務結構的擔憂。

不過值得一提的是,在這期間,光大證券有著不一樣的看法。據光大證券在2021年6月8日釋出的研報指出,經分析公司三道紅線指標可得,2020年公司股東權益總額較2019年同比提升了40。9%至735。0億元,拉動淨負債率最佳化顯著。

而截至2020年底,公司永續債總額為21。4億元,同比增長167。7%;根據相關協議,公司21。4億元永續債全部計入所有者權益。但如果永續債視為負債,則公司剔預後資產負債率將提升至71。1%,三道紅線達標情況隨之從“綠檔”降至“黃檔”。

也就是說,“三道紅線”能夠達標,很可能是金科股份巧用財技美化財報的結果,其中或存有“明股實債”的行為,而公司真實的負債水平,可能也要遠高於公司所對外披露的數值。

衰敗成行業倒數者

追溯歷史,亦可以窺探到金科股份巨大的債務壓力。

2016年,公司負債合計為867。2億元;而到2020年底,這一數值已飆升至3076。59億元。此外,在2020年公司的短期負債甚至直接從2019年的30。6億元,急速上到了104。7億元。

高企的債務,儼然對金科股份的利潤形成了不容小覷的侵蝕。截至2021年上半年,公司僅利息費用已達5。38億元,佔公司扣非淨利潤比高達18。88%。

從業績表現來看,金科股份也已持續放緩增長多年。2018年-2021年上半年,公司營收增速分別為18。63%、64。36%、29。41%、45。10%,歸母淨利潤增速分別為93。85%、46。06%、23。86%、2。49%,業績增速整體下滑趨勢瞭然。

伴隨著房地產行業調控持續趨緊,融資壓力激增,金科股份銷售毛利率下滑幅度也十分顯著。2018年-2021年上半年,公司整體銷售毛利率分別為28。57%、28。84%、23。16%、20。14%。

據中指研究院最新發布《2021上半年中國房地產企業銷售業績TOP200》顯示,2021年共有32家房企公佈年底銷售額,平均目標增長率為13。5%。而在這期間,金科股份2021年目標銷售額為2500億元,目標增長率僅12%。

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且從年目標完成率來看,2021年上半年,32家房企目標完成率均值為50。5%,其中碧桂園、佳兆業、大發地產3家企業目標完成率超60%。然而,金科股份目標完成率只有40。8%,僅高於遠洋集團的34。7%,在32家房企中排名倒數第二。

誠然,此時的金科股份,似乎進入了越摔越重的窘境,但危機並未就此止步。

內部管理存憂

失落的金科股份,還存在著管理隱患,而大股東夫妻二人反目,便是最引人注目的一個。

7月8日,以陶虹遐署名釋出的《致金科全體員工的公開信》和《致金科全國供應商朋友的公開信》在網路和金科內部員工及部分供應商中廣為傳播。

信中指出,自2017年3月陶虹遐與黃紅雲(金科股份實控人)離婚以來,黃紅雲百般拖延辦理金科金控的股權拆分,直至2021年6月28日上午,方才完成相關股權拆分過戶。

同日下午,黃紅雲還操縱金科集團,直接免除了其兄弟陶國林和陶建的所有職務。陶虹遐認為,前夫黃紅雲單方面違背了一致行動人協議的承諾條款,一致行動人協議事實上已解除。陶虹遐稱,從她向集團董秘張強發函開始,將獨立行使金科大股東的權益。

陶虹遐在公開信中還指出,2021年6月28日以來,黃紅雲操縱金科一部分人,對金科部分員工進行威逼利誘,意圖對陶建和陶國林進行栽贓陷害,目前已有大量員工因此被逼離職。

對受到黃紅雲迫害的金科員工,她呼籲大家拿起法律武器,勇敢捍衛自己的尊嚴及利益,向金科內部內損公肥私、掏空金科利益的人和行為作鬥爭,以保障金科越來越好。陶虹遐在公開信中還亮出了有投訴內容或受迫害想申訴的,請信函至其電子郵箱。

針對此事,儘管金科股份進行了緊急闢謠,但網路上抨擊金科的聲音一直層出不窮。知乎上,有網友感嘆,金科出來基本沒人說它好,盤子看著很大,但管理模式非常陳舊,很死板,跟很多房企差別還是挺大的。

而且金科特別摳門,行政人事的服務意識不強,員工福利也有,但給人感覺就是走走過場、搞搞形式、拍拍照完成上面的任務,平時就盯著你穿沒穿工裝,有沒有什麼佔公司便宜之類的,讓人很不舒服。

此外還有網友爆料稱,公司要求非營銷部門,每個員工必須推薦出去一套房,完不成任務個人扣當月績效20%;部門銷售任務沒有達到60%,週末取消休息,星期六星期天到售房部打卡上班,出去發傳單等之類的。

另一方面,金科的房屋質量,也並未得到市場的認可。有網友表示,公司房子質量嚴重不符合要求,綠化也不符合要求,外牆貼磚就像狗啃了一樣,門窗不合縫等等。

達綠檔存貓膩,衰敗成行業倒數者,金科股份陷入了經營陣痛期

行至今天,曾經與萬碧恆融相提並論的大牌子“洋房之父”,已然漸漸褪去了昔日的光環,而如今的金科,似乎正在一步一步的走下神壇,走入泥潭。

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