負債2300億!雅居樂的利潤被誰"吃"了?

文 | 金衛

在房地產持續調控之下,一些房企走在規模與多元化之間。

素來被稱為地產界“華南五虎”之一的雅居樂集團控股有限公司在成功邁進千億陣營後,這幾年加大了多元化轉型。

日前,雅居樂集團公佈2020年業績,實現營業收入802。45億元,同比增長33。2%;實現歸母淨利潤94。75億元,同比增長26。1%。

這份財報資料較為靚麗,但卻暴露了雅居樂集團債務水平居高不下的老問題,尤其是永續債的規模仍有136億,可謂是國內房企永續債之王。

負債2300億!雅居樂的利潤被誰"吃"了?

雅居樂曬成績單

雅居樂成立於1992年,是一家以地產為主,多元業務並行的綜合性企業集團,現已形成地產、雅生活、環保、卓雅教育、雅城科創、房管、資本投資和商業管理八大產業集團。

2020年,雅居樂地產全年合約銷售金額1381。9億元,同比增長17。1%;今年1~2月,地產合約銷售金額合計265。3億元,同比大幅增長231。6%。

據克而瑞資料顯示,2020年雅居樂集團以1049。9億操盤金額位居房企第33位;以780。7萬平方米操盤面積位居第30位。

雅居樂2020年全年預售貢獻來自逾80個城市216個專案,其中新開售專案46個,位於華南、華東、海南及雲南、華北等區域。

從近幾年的銷售額來看,雅居樂2018年首次突破千億,2019年實現1179。7億元,同比增幅14。9%;2020年繼續穩住千億水平。

負債2300億!雅居樂的利潤被誰"吃"了?

截至2020年末,雅居樂土地儲備達5301萬平方米。其中,雅居樂在粵港澳大灣區的土儲達1354萬平方米,佔總土儲的25。5%。隨著中央政府對推進大灣區建設的具體實施意見及行動計劃的加速落地,雅居樂將進一步受益。

雅居樂管理層在23日舉行的業績釋出會上透露,對公司今年發展勢頭依然樂觀,全年目標銷售額為1500億元,再上一個臺階。

華南一直是雅居樂重點佈局區域,其中海南又是雅居樂的重倉區。早在2009年,雅居樂海南清水灣專案入市,十年間,雅居樂透過重倉海南嚐到了大甜頭。

2017年,雅居樂僅海南清水灣一個專案預售金額就近170億元,公司2017年整體預售金額為897。06億元,同比增長52。36%。但成也海南敗也海南。

2018年,因海南實行“全域限購”政策,雅居樂整個海南市場的預售金額才約100億元,降幅明顯,這種影響持續至今,受海南區域受限購政策影響,雅居樂集團高毛利率專案確認銷售收入大幅下降。

2019年,雅居樂集團毛利率下降13。4個百分點至30。48%,2020年整體毛利率再度下滑至30%。

多元化轉型與債務高企

這兩年,我國房地產行業近年來增速放緩,房企賺錢越來越困難,不少房企提出多元化的戰略,雅居樂也一樣。

早在2016年,雅居樂集團提出多元化發展戰略,“希望未來5-6年,整個集團地產佔一半,其他產業佔一半。”

正是在此背景下,雅居樂開啟多元化佈局,拓展環保、商業、物業、建設等多元化業務。不過,目前雅居樂多元化的主要方向為物業和環保類專案,2020年集團多元化業務收入為107億元,佔雅居樂整體收入的13。3%,佔比較低,離預期較遠。

一方面房地產增速下滑,雅居樂依然在全國佈局拿地,另一方面多元化投入仍需要大量資金。這直接導致了雅居樂大量舉債,其中就包括美元債。

作為早年在港上市的地產企業,雅居樂與境外資本市場打交道經驗豐富,相比同行企業,雅居樂擁有更為順暢的境外債務和銀行市場融資渠道。

2019年,雅居樂共計發行了14億美元的優先永續資本證券,這一數字相當於當年國內所有房企發行美元債永續規模的1/3。一度被視為新任“永續債之王”。

2020年,雅居樂集團在境外新發行兩隻優先票據,合計融資9。83億美元。

目前,雅居樂集團存續5只美元債,存續規模22。83億美元,其中將有兩隻合計11億美元的優先票據於一年內到期。

值得注意的是,今年3月初雅居樂集團2025年10月到期的美元債跌幅創紀錄,創出該券自2020年10月發行以來的最大單日跌幅。

在境內債券方面,目前雅居樂集團存續2只債券,存續規模為30億元,其中一隻18億元私募債將於今年10月11日到期。

截至2020年末,雅居樂集團資產總額為3137。65億元,總負債2367。95億元,淨資產769。7億元,資產負債率75。47%。

從房企融資新規“三道紅線”看,雅居樂集團扣除預售款外的資產負債率為71。9%,淨負債率為61%,現金短債比是1。3,踩中一道紅線歸為“黃檔”。

另一個指標資料是永續債。財報顯示,截至2020年末,雅居樂集團的永續債規模為136。37億元。

負債2300億!雅居樂的利潤被誰"吃"了?

所謂永續債,又稱無期債券,顧名思義就是沒有明確到期日或到期日非常長的債券。它並不規定到期期限,持有人也不能要求清償本金,但可以按期取得利息。但如果把永續債計入負債,雅居樂的淨負債率將大幅提升超過紅線。

由於永續債通常都有利率跳升機制,企業在3、5年如果選擇續期債券,必須付出更高的融資成本。永續債雖然可以一時掩蓋真實負債率,但要付出高額的利息。在降槓桿的同時,永續債將會持續蠶食公司利潤。

有報道稱,如果計入永續債影響,那麼雅居樂的淨負債率則為114%。而且長期背上永續債,利率將越來越高,最終會吞噬掉大量公司利潤。

總體上看,雅居樂的有息負債高企,2020年雅居樂集團借款成本為73。36億元,同比上升3。6%,融資成本為6。56%。

近年來,由於收購武漢長凱、中民物業等公司股權,雅居樂集團的商譽規模上升,由2018年的18。42億元上升至42。65億元,如業績不達標未來存在一定商譽減值風險。

值得一提的是,近年來雅居樂集團還因施工違法違規行為屢次被媒體曝光。

從營收和淨利來看,雅居樂集團雖然業績亮眼,其“三道紅線”也僅踩中一條。但細看之下,那是得益於永續債和股權融資的掩護,如果拋開這些,雅居樂的債務資料就不那麼好看。

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