【圖解中報】祥生控股:降負增利的祥生,高質量發展還應補齊哪些短板?

【圖解中報】祥生控股:降負增利的祥生,高質量發展還應補齊哪些短板?

● 權益銷售面積的較快增長驅動權益銷售額的增長

祥生控股2021年中期業績公告顯示,

報告期內實現權益銷售額496.8億元,

同比增長約30.4%

,實現權益銷售面積376.36萬方,

較去年同期增長28.3%

,權益銷售均價則從去年同期的12991元/㎡上升到21年中期的13200元/㎡,略增1。6%,銷售均價保持穩定,可見,公司更多的依賴權益面積的增長撬動權益銷售額增長。

浙江省銷售額貢獻度仍最高,泛長三角城市深耕效果增強

銷售額城市分佈方面,權益銷售額貢獻度最高的為浙江省達55%,但較2020年的68。7%下降了13。7個百分點;

泛長三角區域

貢獻度為35.4%,較2020年提高了12.6個百分點,

報告期內業績增長主要由該地區貢獻

單城市方面,

大本營

紹興

在此期間實現權益銷售額88.1億元,

貢獻度仍最高為17.7%

;杭州實現權益銷售額72。9%,貢獻度為14。7%,持續居第二;但紹興、杭州合計佔比較2020年下降了5。8個百分點,公司除紹興、杭州外的其他城市深耕效果增強。

物業開發業務營收佔比佔主導,租賃業務營收則同比實現高速增長,或將成為公司第二大業務

此外,21年中期,祥生控股

實現營業收入158.9億元,

同比增長19.6%

高於同規模企業增速中位值4.5個百分點

。其中物業開發及銷售業務同比增長19。7%,營收貢獻度佔主導、營收佔比達99。3%。

值得關注的是,

物業租賃業務雖佔比較低但同比實現高速增長,

同比增長率高達69.7%

,主要系投資性物業租賃業務專案增加所致,隨著租賃市場的發展及完善,市場空間的開啟,公司的租賃這一相關多元化業務或將成為除地產開發與銷售業務外的第二大業務。

投銷比較2020年有所提高,土儲質量較同規模企業處於較低水平

報告期內,祥生控股

透過招拍掛方式獲取的土地16宗,權益規劃建築面積為142.92萬方,較去年同期下降18%,

權益成交額卻同比上升 6.56%

,主要系拿地成本提高所致。報告期內,祥生控股權益投銷比為30。6%,投資力度未觸及投資金額不超過銷售額的40%的警戒線,且略高於2020年。

土儲質量方面,公司佈局的一二線城市主要有杭州、溫州、寧波、濟南等,總的來說公司

一二線投資佔比相對較低,報告期內佔比僅為27.3%,

低於同規模企業中位值42.9個百分點

,這主要由公司推行1+1+X的投資策略,以浙江省為核心區域、以紹興為大本營城市,重點佈局一二線城市周邊的三四線城市的打法導致。

● 

平均融資成本持續下行,三道紅線轉為黃檔,財務結構得到最佳化

截止報告期末,公司有息負債規模462。1億元,較2020年末增加0。1%,

隨著公司融資渠道的拓寬和融資方式的多樣化,公司平均融資成本持續下行

,從2019年的9。3%下降至報告期內的8。6%,但仍高於同規模企業2。7個百分點,融資成本存在進一步下降的空間。

此外,三道紅線相關指標也不斷改善,

從2020年的橙色檔轉為黃色檔

。在中期業績釋出會上,集團副總裁兼首席財務官談銘表示,集團將透過控制有息負債的規模、加大股權合作的力度,以及透過加快利潤結轉來增加公司的權益等方式,用1-2年的時間,使公司的‘三條紅線’全部轉綠達標。

此外,報告期內,祥生控股下列指標

表現優秀

1。 營收、利潤雙增長,其中淨利潤同比大幅增長135。6%,

為同規模企業中位增速的7.5倍

2。 應收賬款週轉率高達131。08次,

約為同規模企業中位數的10倍

,銷售、回款幾乎實現同步。

3。 城市深耕效果漸顯,權益銷售額合理性差值為195。81億元,在以三四線城市為佈局重點下,平均城市權益銷售額達31億元。

待改善的指標則有

1。儘管控制建安等成本、銷售均價穩步上漲,毛利率水平仍處於較低水平,報告期內公司毛利率為18%,

低於同規模企業中位值5.67個百分點

2。存貨週轉率

低於同規模企業0.03次

,去化速度相對較慢;

3。 經營活動現金流淨額三年內兩年為負,現金流有待改善。

業務發展預期上:

期末累計土儲充足、未開發專案可支撐公司1年左右的銷售,深入佈局已落子城市,庫存變現風險小

截止報告期末,祥生控股

土地儲備總量2290萬方,其中未開發規劃建築面積約520萬方

,在不考慮已開工未銷售儲備量下,可支撐公司1年左右的銷售。此外,期末土地儲備浙江省佔比最高為44。6%,其次為安徽省佔比為14。4%,綜合考慮價格因素,土地儲備分佈與銷售額分佈匹配度高,隨著深入佈局已落子城市、品牌認知度和影響力的提高,庫存變現風險小。

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