利潤暴跌7成,首創置業交卷"離場"

利潤暴跌7成,首創置業交卷"離場"

圖蟲創意 圖

提出私有化退市近一個月後,首創置業亮出了2021年上半年的“成績單”,這或許也是其給資本市場的最後一份答卷。

同比下跌超七成的歸母淨利潤、不足4%的淨利率、銳減的拿地力度某種程度上都彰顯了公司的困境。

首創置業的退市是否與這份成績單相關外界尚且不知。但可以確定的是,其重倉環京區域難“調頭”的現狀已經難以支撐房地產市場的調控重壓。

盈利同比跌7成

資料顯示,2021上半年首創置業營收同比增長19。46%至110。13億元,歸母淨利潤則同比下跌73。38%至2。26億元,創下了近年來的最大跌幅。

首創置業將歸母淨利潤的下滑歸咎於毛利的下降及禧瑞都5號樓資產收益權轉讓專案的利潤未能於報告期內確認。

其稱,北京和成渝等地的若干低毛利專案於報告期內結轉,“受房地產行業調控政策影響,結轉專案產品售價未及預期,毛利同比下降。”截至6月末,公司實現毛利21。38億元,同比下跌3。56%。

截至2021年6月,首創置業來自北京分部、華東分部的淨利潤有所增長,但天津分部、成渝分部及其他銷售分部(瀋陽、深圳、佛山、鄭州等地區)的淨利潤皆有所下降。

其中,降幅最大的為其他銷售分部,來自該分部的淨利潤由2020年上半年的8。49億元降至-0。019億元。

另外,首創置業來自土地一級開發的虧損繼續擴大,2021年上半年淨利潤虧損1。22億元,去年同期虧損0。7億元。

多重因素疊加影響下,首創置業2021年上半年的盈利能力明顯走弱。東方財富資料顯示,公司營業稅後毛利率約19%,較去年同期的24%減少5個百分點,銷售淨利率也較2020年上半年的11。06%降至3。83%。

上半年,首創置業實現簽約銷售額402。7億元,同比增長19。5%,對應簽約面積為174。3萬平方米。其中,公司約74%的簽約金額來自京津翼、長三角及粵港澳三大核心城市圈,合計簽約銷售額為298。2億元。

這其中,佔比最大的為京津翼城市群。截至2021年6月,首創置業來自該區域的簽約銷售額為185。13億元,在總簽約銷售額中的佔比達到46%左右。

與其他區域相比,公司來自京津翼城市群簽約銷售額是長三角的1。93倍、粵港澳的10。64倍。

這也意味著,儘管首創置業在努力外拓、最佳化佈局,但公司大部分的業績依然來自環京區域。鑑於嚴格的調控政策,該地區的利潤空間十分有限。

簽約銷售面積來看,首創置業超45%的銷售面積來自除三大核心城市圈外的其他地區。上半年,其他地區為公司貢獻了約79萬平方米的銷售面積,是“大本營”京津翼的1。73倍。

但其他地區並沒有為首創置業帶來可觀的銷售額。該地區的簽約銷售均價為13217元/平方米,遠低於公司整體23112元/平方米的均價。

消失在拿地百強榜單

京津翼“圍城”未破的同時,首創置業延續2020年的投資趨勢,進一步放緩了拿地力度。

上半年,公司僅在上海松江、青浦補倉兩幅地塊,總土地價款為33。7億元,總建築面積26。6萬平方米,平均溢價率8。7%。

另外,首創置業透過收併購獲取了浙江省桐鄉市一級開發專案,總佔地面積348萬平方米,為京津翼地區外獲得的首個一級開發專案。

銳減的拿地動作導致公司消失在了拿地金額百強榜單中。

據中指院資料,2020年首創置業全年權益拿地金額為89億元,排名較當年上半年的88名降至第96名。2021年上半年,百強榜單中未出現該公司的身影,第100名為長春城投控股集團,其權益拿地金額為37億元。

截至2021年6月末,首創置業土地儲備總建築面積為1574。5萬平方米,權益總建築面積為1024。3萬平方米,“現有土地儲備足以滿足公司未來3年左右的發展需要”。

減少對外投資穩住了公司的現金流。上半年,首創置業擁有貨幣資金389。12億元,同比增長20。14%。

與出售資產的動作配合在一起可以看出,相較於拿地衝規模,首創置業上半年的重點實為降負債。

上半年,該公司先後掛牌出售首創陽光房地產46。486%股權及北京同創置地45%股權,並計劃將奧特萊斯業務轉讓給集團。彼時,管理層曾言,出售奧特萊斯資產可以有效盤活資產,將回籠資金用於償還債務,降低槓桿。

現實總是骨感的。據貝殼研究院統計,截至2021年中期,首創置業剔除預收款後的資產負債率為78%,淨負債率為164%,現金短債比為1。34,相較2020年依然踩線兩條。

截至2021年6月底,首創置業短期負債較2020年微增至5。13億元,一年內到期的非流動負債達283。86億元。公司同期應付賬款115。61億元,其中約104。73億元為一年內新增款項。

另外,首創置業另有其他應付款125。28億元。這其中包括應付其他權益工具股利、應付高階永續債券股利及應付股權轉讓款等。

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