祥生活服務赴港上市謀解局,差異化增值業務待突破

過去幾年,隨著城市化不斷推進及居民生活水平的提升,對多元的物管服務需求愈發明顯,加速物管行業資本化的步伐。

目前,房企分拆物管業務赴港上市已經不再什麼新鮮事了,已逐步演變成一種新常態。在分拆上市已成常態化的形勢下,不少中小型房地產上也倉促分拆旗下物管業務赴港IPO。

以祥生集團為例,祥生集團分拆地產業務祥生控股(02599。HK)赴港上市僅半年時間左右,再度分拆其物管公司祥生活服務赴港IPO。

在祥生活服務遞表IPO背後,其在管面積規模較大型品牌物管公司存在較大差距。

祥生活服務IPO:依舊是家族式控股

2020年11月,祥生集團旗下地產公司祥生控股赴港成功上市,創造了多項“行業IPO之最”。從遞表到成功上市,祥生控股僅用時168天,創下2019年以來房企上市的最快速度。此外,祥生成為2020年內首家一輪過審的房企和年內最大的內房股IPO。

然而,祥生集團並不滿足與此。祥生控股上市僅半年左右,祥生集團旗下物管公司祥生活服務向港交所遞交上市申請。

如果祥生活服務第一次遞表順利的話,有望在2021年年內成功上市的。屆時,祥生集團有望在一年時間裡實現兩大業務板塊登陸港股資本市場。而這背後最主要的受益者無疑是以陳國祥先生為首的“陳氏家族”

祥生活服務赴港上市謀解局,差異化增值業務待突破

圖源:房天下

招股書祥生活服務顯示,重組前,祥生活服務的大股東為祥生實業,持股比率高達98%,餘下2%股權由朱國玲持股。朱國玲為陳國祥的配偶。

祥生活服務赴港上市謀解局,差異化增值業務待突破

值得注意的是,祥生實業是由陳國祥持股比率為99%,餘下1%股權由其兒子陳弘倪持有,陳弘倪亦是祥生控股的行政總裁。對此不難看出,祥生活服務歸陳國祥及其家族成員所有。

除此之外,祥生活服務高管陣容中,核心位置同樣都由“陳氏家族”掌控。據招股書顯示,陳國祥之女陳雪宜將擔任祥生活服務的執行董事兼副董事長,負責制定公司整體業務方向及策略發展;而陳國祥擔任董事會主席兼非執行董事,只負責公司整體發展提供指導及制定業務策略。

值得注意的是,陳雪宜女士年紀僅有30歲。這意味著物管行業又出現一位“90後”高管。

只不過與其他“90後”高管一樣,陳雪宜行業經驗略顯“不足”。

祥生活服務赴港上市謀解局,差異化增值業務待突破

據招股書顯示,陳雪宜於2014年5月在加拿大英屬哥倫比亞大學獲得榮譽商業學士學位。在加入祥生活服務之前,陳雪宜自2015年1月至2016年7月擔任平安銀行寧波分行房地產金融部的客戶經理。2016年7月離職之後,加入祥生實業,擔任執行董事並負責業務規劃及預算編制。2017年7月起,才擔任祥生物業服務副董事長,負責制定整體業務方向及策略發展。

祥生活服務IPO:外拓能力弱,整體實力有待提升

近些年,依託祥生集團在地產行業的風生水起,祥生活服務業務逐步覆蓋至全國10逾個省份,在管面積自然也是水漲船高。

截至2020年12月31日,祥生活服務共有116個在管專案,總在管建築面積1,840萬平方米,覆蓋中國9個省26個城市;訂約管理210個專案,總簽約建築面積為3,730萬平方米,覆蓋中國11個省40個城市。

在管面積複合年增速方面,2018年、2019年及2020年,祥生活服務在管建築面積分別為690萬平方米、1,110萬平方米、1,840萬平米,年複合增長率為63%。

經營業績方面,隨著在管面積的鋪開,營收規模取得高雙位數增長。2018年、2019年及2020年,祥生活服務收入分別為2。45億元、3。39億元及4。59億元,複合年增長率為37%。

中指研究院資料顯示,2021年按增長潛力計,祥生活服務在中國物業服務百強企業中排名第11位。

單從企業自身在管面積及營收增速來看,祥生活服務成長速度是非常不錯。但是,如果從行業在管面積及營收規模均值來看,祥生活服務雖然增速較快,但無奈體量較小,整體實力還有待提升。

據中指院資料顯示,2020年中國百強物業企業總管理面積均值為4,879萬平方米,中國百強物業企業管理專案數量均值有244個。營收規模方面, 2020年中國物業百強企業營業均值已經突破10億大關,至11。73億元。

除此之外,與其他小型物管企業一樣,祥生活服務的外拓能力並不強,存在過渡依賴祥生集團及其關聯的公司的情況。

據招股書顯示,2018年、2019年及2020年,在管面積有69。4%、80。7%及87。1%來自祥生集團開發的物業;另外,為祥生集團開發的專案提供物業管理服務產生的收入分別佔66。9%、77。9%及85。9%。

雖說“過渡依賴母集團”是多數物管企業普遍存在的情況。但是背靠房地產母集團發展是一把雙刃劍。特別是在房地產步入存量競爭及馬太效應愈發明顯的當下,關聯母集團一旦業務增速放緩或整體實力不濟頭部企業,關聯的產業鏈條將同樣面臨巨大經營壓力。因此,祥生活服務如何提升第三方在管面積,減少對母集團依賴,才是關鍵。

最後的話:

即便是祥生活服務成功登陸港交所,考驗依舊會一波接一波。

目前,物管板塊出現了投資分化。中小物管上市企業破發比比皆是,龍頭物管企業卻股價連創新高。

以今年上市物管股為例,截至2021年6月7日收盤,榮萬家股價為10。64港元,上市發行價為13。46港元,跌幅為20。9%;宋都服務股價為0。108港元,上市發行價為0。25港元,跌幅為56。8%。而於2021年5月25日上市的新希望服務,上市首日盤中就已經破發了。

反觀,包括恆大物業、碧桂園服務、融創服務在內多家大型物管企業,股價卻扶搖直上。其中,進行多次折讓配售的碧桂園服務,年初至今股價累計漲幅仍有50。2%;2020年底上市的融創服務,年初至今股價漲幅約37%。

在物管投資情緒分化之下,小物管企業祥生活服務又該如何“解局”呢?

作者|沈大班

編輯|Sukie

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