央行原副行長吳曉靈:在泡沫裡狂歡的日子不多了,人們要面對現實

央行原副行長吳曉靈:在泡沫裡狂歡的日子不多了,人們要面對現實

央行釋出的2020年貨幣執行政策報告顯示,自2011年到2020年間,我國居民槓桿率上升了31%,超過大部分發展中國家,與日本、德國發達國家接近,但到2021年第一季度時,居民槓桿率開始了0。1個百分點的小幅下降,這是以往不曾多見的,從統計資料看,這是近9年來首次季度性下降。

究其原因,全球經濟密不可分,隨著各國面臨的經濟發展環境越來越複雜,紛紛開啟了印鈔機,新興發達國家面臨輸入性通脹的衝擊,資產泡沫越來越大。而我們也因為經濟總量已非常之大,不僅要面對經濟發展的下行壓力,還要化解長期累積的一些經濟泡沫。

何為經濟泡沫?是指資產價值超過了實體經濟,當發展到一定程度就容易破裂,眾所周知,泡沫破裂將產生什麼後果?從世界歷次經濟危機、金融危機教訓看,其結果都是異常悲慘的,比如日、美經濟泡沫破裂後,甚至引發了全球性的金融危機。

值得一提的是,從歷史資料看,“十次危機,九次地產”,這不難理解,四大關係國家經濟金融命脈的交易市場中,除了股、債、匯,就是房,而且房地產本身也與前三者緊密相連,一旦在房地產這個環節上出現問題,後果是不可想象的。所以,四大命脈中,房地產是影響最深、最薄弱的。

央行原副行長吳曉靈:在泡沫裡狂歡的日子不多了,人們要面對現實

有人可能不以為然,認為房子在自己手上,大家都不降價賣,能奈我何?其實,這種想法很片面。一方面,很多人手上有多套房產,除了自住外,大部分錢都用在房子上,比如那些房叔、房姐,他們根本不需要那麼多房產,一旦遇到風吹草動,他們會率先拋售變現,如果還加了槓桿,更會加快甩貨的步伐。

另一方面,那就是房企更容易反水,因為他不像個體購房者那樣“船小好調頭”,他們要支付供應商的貨款、銀行信託的債務,否則後續就沒人給它建房子了,違約後也沒有開發資金來源。今年與往年不一樣,以前每年會有一些小房企破產,大家見怪不怪,但今年包括華夏、泰禾、恆大、藍光、寶能、協信、富力等一眾千億級別的全國性房企出現違約或者暴雷等情況,說明這不是個例,而是涉及到整個行業。這個時候,選擇降價銷售回款求生存是他們不得已而為之的事。

說到底,炒房無論對個人還是企業,其實就是一場金融遊戲,一旦玩不下去,他們都會選擇快速抽身。但前面也說了,歷次教訓告訴我們,國家不可能袖手旁觀。除了一方面繼續保持限購、限貸、限制漲價,防止熱錢流入房地產而繼續推高泡沫外,同時,透過限制個人轉手年限、限制開發商大幅降價拋售而祭出的“限跌令”,以弱化房子流動性和房價下跌氛圍形成。

所以,在箱體內執行是各方期望看到的。但,由於各城市樓市基因差別大,一個一年人口淨流出10萬的城市,肯定不能與淨流入30萬的城市相比,因為這背後隱含著產業、就業和收入的差距。因而,樓市分化在所難免,在這點上,三四線以下城市的樓市壓力大機率要比一二線大很多。

央行原副行長吳曉靈:在泡沫裡狂歡的日子不多了,人們要面對現實

都想有“睡後收入”,不容許也不現實。

經常可以看到有人講某某不用工作了,每個月依靠收租就能過得很好,很多年輕人也羨慕這種生活,希望自己有一天也能這樣實現“睡後收入”。這種現象在過去確實存在,但在未來大機率不能如願。

原因在於,過去房子近乎零的持有成本,收多少租金就是純賺,但隨著房產稅越來越近,持有環節的成本增加是必然,房子未必365天出租,但持有成本每天都在產生,入不敷出在未來也是正常現象。

可能有人說,我可以把房產稅透過漲租金的方式轉嫁,還不是“羊毛出在羊身上”,真這樣想就大錯特錯了。什麼樣的人群,對應什麼樣的收入,工資5千的人,除掉開銷和結餘目標,只能租1000的房子,你說漲到1500,他肯定接受不了,最後他可能從哪裡來還回哪裡去,不跟你玩了,在家鄉做點事,難道不香嗎?

再則,在“共富”的背景下,縮小貧富差距是直接目標,如果說一種調節稅最終增加了窮人的負擔,顯然不是初衷,那自然會調整,如果你覺得1%房產稅還能轉嫁的話,那2%、3%還能轉嫁嗎?

突然想起玻璃大王曹德旺的兩句話,“以後房子就是有錢人賣給有錢人”、“及時賣掉多餘的房子,以後賣不掉也租不出去”,當他說出來這話時,可能還引得不少人的嘲諷,現在看來,是不是越來越有道理了。

從來沒有哪個國家依靠房地產實現強國,我們也不例外,房住不炒,不用房地產刺激經濟短期發展,是這樣說的,也正在這樣做。但房地產關聯眾多,實現軟著陸才是根本,但前提必須是防止泡沫繼續擴張,正如央行原副行長吳曉靈所給的警醒:

央行原副行長吳曉靈:在泡沫裡狂歡的日子不多了,人們要面對現實

“在泡沫中狂歡的日子不多了,做好潮水退卻後的準備是每個國家、每個人都要面對的現實。”

總結一下

房地產走到今天,對城市化發展做出了應有貢獻,但過度炒作勢必給經濟發展帶來風險,這是任何人都不願意看到的,如何保持房地產健康平穩發展需要智慧和需要魄力,眼下所有的政策都基於此。央行參事、原央行統計調查司司長盛松成在接受經濟觀察報專訪時主張:

1。透過“拐點”的方式把房價打壓下去,並不可取;2。正確的方法應該是,在控制房價的同時,透過發展經濟,不斷提高居民收入水平,使得居民收入的增長長期超過房價的上漲,不斷縮小房價收入比,透過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式,從根本上解決我國房價過高的問題,避免美國、日本和我國香港曾經發生的房價暴跌式調整。這是我國房地產調控唯一可選擇的道路,也將創造房地產平穩發展的歷史奇蹟。

那麼,你還有什麼看法嗎?歡迎留言說說。

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