年內43.6億償債高峰,景瑞地產何解"燃眉之急"?

◎ 來源 | 地產密探(ID:real-estate-spy)

◎ 編輯 | 密探君

3月8日,滬上老牌房企之一的景瑞地產就“擬發行15億元小公募債”一事現已正式回覆上交所一系列反饋意見。

過去一系列發債的中大型房企中,同樣是“借新還舊”,但景瑞這份發債說明書卻格外扎眼,引外界關注。

年內43.6億償債高峰,景瑞地產何解"燃眉之急"?

景瑞發債說明書特別提及,截至去年9月底,公司全部有息債務中約49。5%債務將在今年內集中到期,且面臨較大的償債壓力。

年內債務具體到底有多少到期償還?景瑞回覆交易所說,2021 年償債高峰期需償還43。57億元。其中,涉及15。1億元短期借款和18。73億元的一年內到期有息債務。

注意!3月17日,15億元“16 景瑞 01”債券即將到期,景瑞地產此次擬新發15億元債券就是為了承接該舊債。

景瑞地產對外稱,公司將根據實際情況以自籌資金先行投入,等募集資金到位後置換,目前已準備好償付“16 景瑞01”的自有資金,並做好了2021年到期有息負債償付安排,認為“集中兌付風險可控”。

針對當前這一嚴峻現實,景瑞地產給出了一系列假設條件,最核心的前提就是要保證一定的銷售回款率,否則就可能會陷入債務危機。

相關財務顧問表述說,結合景瑞未來的投資和拿地支出水平,未來五年內景瑞合同銷售金額將不低於250億元,則假設未來合同銷售金額250億元。結合景瑞過去三年(2017-2019年)銷售回款率均高於90%,則假設未來回款率為90%,且假設未來銷售權益佔比均值58。67%。

據此測算之後,相關財務顧問指出,充分考慮到景瑞銷售回款、新增有息負債、償還有息債務、預計專案投資支出與拿地支出後,其淨現金流為2。93億元。

截至去年9月底,景瑞地產旗下存貨餘額約197億元,佔公司總資產比例近42%。所以說,景瑞存貨能否“高週轉”銷售變現就顯得格外重要。

就景瑞來說,自身較為有利的因素主要有兩個,即公司存貨主要分佈在上海、杭州、南京、寧波等 一二線城市,一二線城市合計佔存貨比重達98。82%;產品型別主要為中小戶型,客戶多為剛需和剛需改善型。

縱觀近幾年景瑞,存貨週轉率是不斷下降的。

令人疑惑不解的是,景瑞最新新發債券說明書對外透露,截至2020年9月底,公司賬面現金餘額123億元,剔出受限資金23億元后仍有100億元可供年內應對償債高峰。

注意!文章前述已明確提及,截至2020年9月底,景瑞地產短期負債15。1億元,全部來自銀行借款,一年內到期有息負債餘額18。73億元。

基於此,景瑞地產為何還要訴苦“面臨一定集中償債壓力”?

地產密探研究發現,在景瑞地產的負債結構一覽表內,近三年“其他應付款”餘額飆漲,截至去年9月底達到101。37億元,佔公司負債總額的比重逾三成。

年內43.6億償債高峰,景瑞地產何解"燃眉之急"?

不過,景瑞地產的解釋別有一番深意,稱2018 年以來地產業務轉型升級,加大了與第三方成立專案公司合作開發數量。其一,景瑞納入並表專案的公司向股東借款(包括髮行人和少數股東) 補充營運資金,會對少數股東形成其他應付款;其二,景瑞向非並表專案的公司進行借款,也形成其他應付款。

總體說來,景瑞上述基於合作開發模式下的其他應付款,其實仍是附帶有息的債務,並且這種借款利率也不會因借款方是股東而被降低。

從景瑞地產的母公司“景瑞控股”層面看,2020年實現合約簽約銷售額約255億元,同比增幅約1。3%;合同銷售面積約115。77萬平方米。

景瑞控股旗下既有景瑞地產、還有景瑞不動產、優鉞資管、景瑞服務、合福資本。據2020年中報披露,景瑞控股淨負債率108。17%;資產負債率82。61%,剔除預收款後資產負債率80%,踩了兩條紅線。

3月初,景瑞控股對外披露今年前2個月累計實現合約簽約銷售額約38。78億元,同比增幅347。8%。就這個銷售額,卻依然難以擠進全國房企銷售百強榜。

編輯:密探君

文章來源:地產密探

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