資色·深度丨揭秘寶龍地產連續兩日融資計劃遇阻之謎

資色·深度丨揭秘寶龍地產連續兩日融資計劃遇阻之謎

歷時一年,寶龍ABS債券發行終擱淺。

4月20日,寶龍地產旗下國信-國君-杭州濱江寶龍城資產支援專項計劃狀態更新為“終止”。據瞭解,該筆融資規模為24。5億,於一年前獲上交所受理,經過一年的努力,最終未能順利發行。

值得注意的是,在終止的前一日即4月19日,上交所還發布了一則關於寶龍融資規模縮水的公告。公告顯示,寶龍地產控股有限公司之全資附屬公司上海寶龍實業發展(集團)有限公司於2021年4月16日發行第二期公司債的發行結果,原定發行規模不超過20億元,實際發行規模15億元,最終票面利率6。5%。

兩天時間,寶龍兩項融資計劃接連遇阻。去年以來,房地產融資政策接連收緊,融資規模受限,發債門檻提升,給房地產現金流帶來挑戰,寶龍融資遇阻背後到底潛藏怎樣的行業生態,融資接連不順對寶龍地產影響幾何?

融資擱淺背後的真相

上交所公司債券專案資訊平臺顯示,上述債券品種為ABS,於2020年4月27日獲上交所受理,擬發行規模24。5億元。原始權益人上海瑞龍投資管理有限公司,計劃管理人上海國泰君安證券資產管理有限公司。

資料顯示,與融資終止相關的專案為寶龍在浙江的商業專案杭州濱江寶龍城。 據寶龍地產2020年年度業績報告顯示,該專案於2016年12月開業,總建築面積為43。5萬平方米,購物中心面積約13萬平方米,該專案是繼下沙寶龍廣場、富陽寶龍廣場、蕭山寶龍廣場後,寶龍佈局杭州的第四個專案。目前,寶龍在浙江運營中的購物商城共有10個。

億翰智庫資料顯示,寶龍在2013年獲取杭州濱江寶龍城專案時,樓面價為4311。59元/平方米,樓面價大幅低於其競品在附近所獲地塊的樓面價,整體折價達到34%。

儘管獲取的土地價格相對便宜,因為前期投入較大、沉澱資金較多,如果商鋪銷售不佳可能難以在短期收回成本。

據億翰智庫資料顯示,截至2020年第一季度,杭州濱江寶龍城的銷售回款為13。8億元,總投資額為43。33億元,兩個指標之間的差額為29。53億元。拿地後過去7年,專案銷售進度約為22%,專案銷售進度相對較慢。

在億翰智庫2017年至2020年1季度寶龍商業專案已完成情況統計表格里,28個專案中,濱江寶龍城銷售進度僅高於淮安寶龍廣場的13%。這意味著在統計的寶龍商業專案中,濱江寶龍城回款週期幾乎墊底。

從地理位置上看,濱江寶龍城距離杭州濱江區市政府近5公里,加上濱江寶龍城主打高階消費者,入駐商家也更為高階,在一定程度上保障了其銷售額,據媒體報道,濱江寶龍城在2020年的銷售額約為15億。

不過也有業內人士給出不同觀點,IPG中國首席經濟學家柏文喜表示,ABS與信用債不同,信用債更依賴公司的信用評級,而ABS更依賴其底層資產的質量和收益狀況,且在一定程度上實現了與公司的風險隔離,因此ABS發行失敗更多可能是定價問題。

沈萌表示,“條件變更說明原有條件不足以滿足投資者,無論是縮水,還是終止,都說明市場對這樣的融資專案興信心不足,因為提供的收益與要承擔的風險以及機會成本相比缺乏吸引力”。

談及寶龍商業融資終止,寶龍相關負責人表示,終止原因是濱江購物中心經營情況超預期,中介機構調整了評級分層以取得更好的發行票面。由於該專案已於去年過會,所以需按照交易所規定條件變更需要終止後重新申報。

至於具體變更的規定條件、重新申報計劃以及公司債規模“縮水”5億等詳細資訊,寶龍相關負責人表示,除了情況說明以外,其它問題公司未有授權透露。

融資新規出臺 從嚴稽核企業發債條件

在三道紅線監管要求下,企業一邊要降負債,另一邊還要保持現金流健康,為讓天平平衡,企業青睞透過股權融資等方式避免陷入現金流困境。

宏觀背景是,企業融資條件越來越嚴苛。4月22日,上交所釋出《上海證券交易所公司債券發行上市稽核規則適用指引第3號——稽核重點關注事項》(以下簡稱“指引”),旨在把好債券入口關。

《指引》主要關注公司債券發行人是否存在重大負面輿情、嚴重失信行為以及發行人是否存在大額非經營性往來、大額對外擔保、股權結構不穩定等情況。同樣重點關注的還有在財務資訊披露時,發行人債務結構和債務籃子是否合理。

《指引》對募集資金的用途也做了相關規定,最近一期末發行人銀行借款餘額低於有息負債總額的30%,同時銀行借款與公司債券外其他公司信用類債券餘額之和低於有息負債總額的50%,募集資金應優先用於償還存量公司債券。

發行人非公開發行公司債券餘額佔最近一期末淨資產比例達到40%,再次申請非公開發行公司債券的,應結合自身經營情況、財務狀況、償債能力等審慎確定公司債券申報規模,原則上募集資金應用於償還存量公司債券。

香頌資本董事沈萌表示,堅持“房住不炒”和收緊房地產行業宏觀調控是守住不發生系統性金融風險的重要手段,因此從債務融資角度進一步提高相關監管標準也是圍繞這一目的,強有力保證房地產行業的槓桿水平處於合理偏低的位置。

融資端的進一步收緊意味著企業再難透過發債擴大業務規模。沈萌表示,房地產企業未來透過債務融資的門檻提高,難度加大,資金來源進一步收緊,會推動行業進一步優勝劣汰,企業應加強現金流的管理與預警。

於寶龍而言,其現金流還不夠樂觀。從今年3月寶龍地產率先公佈的公司2020年全年業績報看,寶龍地產銷售、營業收入創新高,分別為815。51億、354。95億元。但公司經營活動產生的現金流淨額為-120。13億,較2019年同比下降536。36%,融資活動所產生的現金流淨額為223。61億元,同比上升452。94%,公司淨現金流流入主要透過融資。

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