河南五哥萬盈服務豪賭IPO,林億直面2.8億營收96%負債率

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儘管港交所的鐘聲已經100余天不曾為物管企業敲響,但在沉寂中,河南發家的林億,其掌舵下的升龍集團正開始新一輪資本大戲。

升龍集團高手操盤“股權騰挪”旗下物業公司萬盈服務,於9月20日向港交所遞交招股書後,仍在等待一個不確定的結果。

2020年銷售額不足71。5億元,全國排名200開外的升龍集團,創始人林億為何如此急於上市?答案或是缺錢,為了更快的融資。胡潤百富榜資料,林億身家自2016年的230億元跌至2021年的36億元,財富縮水近200億元,排名更是由81名降至1857名。

據中指研究院資料,萬盈服務以在管建築面積第五名,上榜2020年河南省物業管理公司百強。財報顯示,同年營收2。8億元的萬盈服務,其中來自河南的物業管理收益就達到2。3億元,佔比82%。到了今年6月底,其1126。7萬平米的業務管理面積中仍有87。8%位於河南,雖然規模迷你,但妥妥的河南五哥。

樓市資本論注意到,截止2021年6月底,萬盈服務總資產2。22億元,負債總額竟然達到2。14億元,資產負債率為96%,較2020年底的資產負債率59%,大幅上升37個百分點,值得投資人重點關注。

此外,母公司業績急速下滑、千萬平規模的在管面積掣肘、近9成專案來自母公司輸血,林億要直面的萬盈服務IPO隱憂可不少,無異於一場豪賭。

【一】林億5年資產縮水近200億

故事還是要從升龍集團的創始人林億說起。

1963年出生的福建平潭人林億,早年做點工程和裝修生意,個子不高,卻很有市場眼光。坊間傳聞,大約從1993年開始,林億跟著閩系房企利嘉集團創始人陳隆基做事,期間做過專案經理,也幹工程和裝修。後又自己做電梯,賺到了第一桶金。

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林億於1999年成立升龍集團,開始涉足房地產,並在鄭州開發曼哈頓廣場一炮而紅,隨後征戰南京,不斷拓展版圖。升龍集團也從城市改造專家、到城市綜合運營商,綜合實力不斷的提升,成為河南地產界一顆冉冉升起的新星。

有道是,人無千日好,花無百日紅。在“房住不炒”提出的2016年,林億和升龍集團也摸到了發展的天花板。在其重點佈局的鄭州市場,升龍集團從2012年-2014年銷售額位居前三甲,到2016年直接徹底跌出前十。胡潤百富榜的資料顯示,林億以230億的財富在2016年排名全國81位。

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相比2016年313。2億元的銷售額,2020年升龍集團的銷售額不足71。5億元,已跌出房企銷售榜TOP200。升龍集團銷售額的急轉直下,也讓實控人林億的財富開始大規模縮水。

2019年胡潤百富榜,林億的身家下降到了115億元。到了2020年,雖然財富額保持在115億元,但排名下降了161位。2021年更加慘不忍睹,財富值36億元,僅剩2016年的零頭,排名下滑了1360位,近200億元的財富沒了。

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值得一提的是,在2016年財富高點,有媒體報道愛子心切的林億曾斥資5200萬澳元(約合2。5億元人民幣)為已經取得澳洲綠卡的林尚錦買下地標性豪宅,轟動一時。

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如果說“缺錢”是升龍物業改名萬盈服務,貼近萬科好上市融資的動機,那麼,萬科舊將、升龍地產原總裁張海民,則是將二者連結在一起的關鍵人物。在張海民的牽線下,萬科的物業平臺萬物雲與升龍集團達成戰略合作。

後來,雖然張海民已於今年4月離職升龍集團,但是當下在萬盈服務擔任董事長及非執行董事的施劍鋒,亦是萬科老將。他曾於2009年8月-2013年8月,於上海萬科設計管理中心擔助理總經理職位,隨後才來到升龍集團,先後進入了升龍投資和萬盈服務。

在樓市資本論看來,對崇尚價值投資的港股市場而言,過度依賴母公司帶來的第三方拓展不利、單一市場風險,仍然是已化身為萬盈服務的上市阻礙,也是林億的一次豪賭。

【二】業務深度依賴母公司

萬盈服務的成立歷史可追溯至2006年,是一家綜合性的物業管理服務提供商,並以城市更新專案為特色服務。隨著赴港上市的物管企業數量不斷增加,規模集中化正在成為物業行業的主旋律。目前物企發展戰略主要集中在破規模、做增值兩大維度,萬盈服務兩方面都不樂觀。

招股書顯示,截至2021年6月30日,萬盈服務擁有63個在管專案,總在管面積1126。7萬平方米,營收1。54億元,同比增長19%。

根據克而瑞物企在管規模TOP100報告顯示,共有19家物企在管面積破億,TOP100在管面積門檻也達到1386萬平方米,萬盈服務在管規模並未進入行業前100名。

非常值得關注的是,截止2021年6月30日,其負債總額竟然達到2。14億元,資產負債率為96%,萬盈服務解釋為一間集團公司向其當時的股東宣派股息人民幣8500萬元,及於重組期間已付\應付營運附屬當時的公司股東的代價為人民幣1。39億元所致。

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導致其規模較小的原因,一方面是其過度依賴母公司,另一方面是外拓能力不足、區域佈局較為集中等。規模的限制,不僅影響萬盈服務後續營收的增長空間,也讓其在市場佔有率的爭奪戰中缺乏資本的支撐。

招股書顯示,萬盈服務對升龍集團開發物業的中標率為100%,而其63個在管專案中,也有60個專案由升龍集團開發,佔比高達近89。2%,可見公司專案獲取主要依靠升龍集團。

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也正是依靠母公司升龍集團的輸血,使得萬盈服務樹立了專注城市更新物業服務的標籤。

目前,萬盈服務有58個城市更新專案(包括住宅物業、商業物業及公共物業),在管建築面積合計1040萬平方米,佔公司在管總建築面積的92。5%。可以預見,未來如果升龍集團舊改專案數量減少,萬盈服務營收增幅或也將出現下滑。

截至2021年6月30日,萬盈服務獲得獨立第三方委聘以管理三個城市更新專案,總建築面積為120萬平方米,佔在管總建築面積的10。8%。

樓市資本論注意到,不少物企為擺脫對母公司依賴,多年前就加速開拓第三方專案。目前金科服務獨立第三方在管面積佔比已接近五成,德信服務第三方的收入佔公司總收入已超七成。

萬盈服務顯然市場化程度非常低。

【三】區域依賴明顯,涉及司法訴訟超千件

追隨母公司河南發家的腳步,萬盈服務對於河南省的區域依賴性也十分明顯。

樓市資本論注意到,截至2021年6月30日,公司於河南省擁有59個專案,在管建築面積合計990萬平方米,佔公司在管總建築面積的87。8%,較容易受單一市場波動的影響。

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不得不承認,地產黃金時代,母公司的輸血是不少中小物企資本市場高成長的重要倚靠;然而隨著地產行業進入深度調控,老東家的日子不舒坦,對母公司的深度依賴反而成了不少物企的掣肘。

萬盈服務正是如此,其主打的舊村改造專案,在多地陷入糾紛。

南京升龍匯金中心陷入承銷公司集資詐騙罪中,截至2018年9月,造成集資參與人損失5900餘萬元;河南升龍天璽專案存在房屋質量缺陷,1486戶業主至今無法辦理不動產權證;而在廣州,升龍集團也因未按期完成夏園專案改造,在今年6月被迫退出專案。

雪上加霜的是,萬盈服務和母公司一樣,也需面對超千起司法案件。據天眼查顯示,其共涉及1002起司法案件,其中以原告身份的案件佔比89。42%,被告身份的案件佔比8。48%。

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對此,有業內人士表示,升龍集團市場佔有率逐步見頂,加之舊改專案推進艱難,顯然萬盈服務來自關聯方物業的管理面積增速會放緩,毛利率較高的關聯方物業越來越少。若外拓業務能力不能迅速提高的話,萬盈服務未來公司的規模和持續發展將受嚴重影響。

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在樓市資本論看來,伴隨分拆上市的物管企業不斷增多,市場投資邏輯已發生微妙的變化:物管行業的競爭已經從“母公司強則物業強”,逐漸轉變為比拼服務能力和品質。

尤其是隨著上市物企數量的增多和行業整合的加速,資本市場迴歸理性,物管行業整體估值也面臨大幅回撥的跡象。對於母公司發展陷入難境、又無絕對市場競爭優勢的萬盈服務來說,選擇此時上市,面臨著極大的不確定性。

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