半年前買到大灣區這些城市的人,都被套了?

半年前買到大灣區這些城市的人,都被套了?

我們修整了一天,重新整理心情,繼續與大家分享樓市調研,為大家呈現一個真實的大灣區。

這幾天我們已經完成了珠海、中山、佛山的熱門板塊的調研,說實話,市場比我們想象的要慘烈。

所以今天,及時更新一期避坑指南,希望能幫助到想在大灣區置業的朋友。

6月調控加碼之後,珠江口西岸的幾個熱點板塊迅速熄火。

珠海航空新城跌了、唐家北圍跌了、中山馬鞍島跌了、北滘新城跌了、佛山陳村跌了……珠海、中山、佛山短短几個月時間的經歷了快漲快跌。

這面這張圖是近五個月珠江口西岸各板塊主要在售專案的漲跌榜—

半年前買到大灣區這些城市的人,都被套了?

跌幅為0的有兩個板塊:橫琴和平沙新城。

28平方公里的橫琴自貿區,住宅土地只有1。5平方公里;

橫琴正常在售的住宅專案只有一箇中冶逸景公館,還是複式。

所以,橫琴根本談不上下跌,因為沒有供應。

而平沙新城也是同樣的情況,

人家有高欄港國家級經濟開發區,好歹吸引了幾個石油公司,好歹來的還是世界500強,住宅單價只有一萬一二,全珠海最低價,在售的專案也只一兩個,咋跌。

反倒是藉著深中通道和深珠通道的馬鞍島,唐家北圍、有點扛不住,近五個月至少都跌去了十幾個百分點。

這輪波動,跌的最狠的陳村,被一場土拍掀開了底褲。

4月華潤拿了陳村的地王,樓面價幹到22330元/平米,讓陳村和北滘新城的一眾專案原地高潮,隨即坐地抬價,同地段的碧桂園三龍匯衝到3萬6,北滘新城的各個樓盤也都蹦到了3萬。

如今5個多月過去了碧桂園跌回了2萬4,北滘新城跌回了2萬。

碧桂園旁邊的兩個新盤,剛剛開盤單價直接拉到2萬3。

拍了新地王,房價反而跌的稀碎,這說明啥?

說明之前的價格全是虛高。

這一波下跌,彷彿就是個照妖鏡,活脫脫讓珠江口西岸的各個熱門板塊都現了原形。

也只有在下行的行情中,才能識別出誰是真正的“妖”。

上漲的時候一窩蜂都在漲價,看不出哪是好板塊,哪裡有價值。

只有在下跌週期裡才能驗證真偽。

而大灣區的珠江口西岸,就是此時此刻被檢驗出來的“樓市妖孽”。

經過實地調研和資料分析,我們發現這幾個高位橫盤、甚至下跌的熱門板塊,都有幾個共性。

第一個共性:有概念的附庸市場。

下面這張圖,是珠江口西岸各大熱門板塊的概念圖——

半年前買到大灣區這些城市的人,都被套了?

透過上面這張圖,我們發現——

珠江口西岸的諸多熱門板塊,旁邊都挨著個“大哥”,都在蹭著大哥畫大餅。

橫琴拽著澳門,玩橫琴粵澳合作區;

珠海北圍和中山馬鞍島,拿著深珠通道和深中通道,扯著深圳前海,在玩“以科技對話科技”;

陳村、倫教一把薅起了廣州,在狠講廣佛一體化;

金灣航空城蹭著橫琴,十字門蹭著橫琴和澳門……

這些板塊,不僅在距離上抱著旁邊的大哥,而且從規劃上也力圖達到——

你有的,我也要有。

如果暫時沒有,先畫個餅,讓未來看起來會有。

只有這樣,才能讓銷售們說出那句耳熟能詳狠話——

一橋到前海,房價差1/5;五站到廣州,房價差1/3;一步到橫琴,房價差1/2……

珠江口西岸的諸多熱門板塊,都呈現出明顯的“附庸市場”特徵。

距離上抱著大哥,概念上蹭著大哥,房價上對比著大哥……

珠江口西岸板塊的第二個共性是,它們都漲在行情末端。

大家可以回想一下——

珠海唐家、中山馬鞍島、平沙新城、橫琴、十字門、金灣……這幾個熱門板塊都是什麼時候開始漲的?

下面這張圖,是大灣區主要城市的樓市行情輪動圖——

半年前買到大灣區這些城市的人,都被套了?

透過上面這張圖,我們會很容易發現:

大灣區19年8月啟動這一輪漲幅,持續了將近2年的時間。

龍頭深圳2019年8月已經開始上漲,緊接著是東莞、廣州。

到了2020年末,已經是行情末端,珠海、中山、佛山等城市才搖晃著開始上漲,一直漲到2021年5月。

等它們瘋狂上漲的時候,廣州和深圳等核心城市已經熄火,甚至還都開啟了新一輪調控。

結果它們剛漲不到半年,市場到6月份就開始涼了。

上面這一大段文字,簡單來說就是:

珠海、中山和佛山這些珠江口西岸的城市,屬於典型的魚尾行情。

漲的最晚,挨錘卻最早,行情來的慢,走的倒挺快。

珠江口西岸板塊得第三個共性是,市場小,供應有限。

很多人都有疑問:為什麼這些板塊這麼輕易地就被炒起來了?為什麼距離深圳更近更方便的惠州永遠也炒不起來?

因為,珠江口西岸的幾個板塊都是小市場,每個板塊在售專案只有兩三個,很容易控盤。

比如馬鞍島,漲的最猛時,在售專案只有倆,一個萬科,一個恆大。

再比如十字門,長期有貨在賣的樓盤,只有一個華髮。

哪怕是新盤扎堆的唐家北圍,有貨的樓盤,不過也就三四個。

一個板塊,三四個樓盤,拿證的貨也就三四棟樓,大都幾百套房子。

幾百人集中進場,就能看似買光一個板塊。

大行情來的時候,一個板塊內的幾家房企一合計——

不如聯合控盤吧,不如捂盤漲價吧。

今年年初,在珠江口西岸的各個熱門板塊,都呈現出“小市場、被控盤”的典型特徵:

供應緊張,新房嗷嗷漲。

珠江口西岸諸多熱門板塊得第四個共性是,沒有成熟的二手房市場。

除了北滘新城,珠江口西岸的幾個熱門板塊,都是新開發的區域,沒有成型完整的二手房市場。

比如,下面這張圖——

半年前買到大灣區這些城市的人,都被套了?

馬鞍島就壓根沒有已交付的二手社群;北圍實際交付的小區也就倆;平沙新城只交付一個社群……

一旦一個板塊沒有成熟的二手房市場,就會出現一個特別扯淡的問題——

新房的價格,沒有辦法被證偽。

一套房子真正的價格不是新房購買時的價格,而是二手成交的價格。

偏偏珠江口西岸的板塊又都是小市場,一旦大行情來了,房企會聯合控盤,快速拉漲新房價格。

你只看到房企快速拉漲的新房價格,卻看不到自己未來實際賣出的二手價格。

於是,就會陷入虛妄的房價上漲泡沫裡。

最後一個板塊共性是沒有自住市場。

大都是虛無的概念,新開發的區域,直接導致越熱的板塊越被投資客包圍,

本地客戶對於這種遠離生活配套的板塊,一定是不感興趣的。

實地調研中拍攝到橫琴、唐家北圍、馬鞍島、平沙新城等板塊都是不足10%的亮燈率,大量的空置商鋪和稀稀落落的配套,只能證明,這不是自住客的市場。

這些熱門板塊,擁有諸多共性。

也正因為這樣的共性,這些板塊都呈現了同一漲跌趨勢。

那投資客又是怎樣在這一波走勢中被套牢的呢?

好,下面我們一起來推演一下大灣區的這波週期,投資客被套的全過程。

首先是龍頭深圳上漲,緊接著廣州、東莞跟漲,隨後調控加碼,深圳被二手房指導價摁住。

當龍頭熄火之後,焦慮的投資客和資本會急著尋找周邊的優質標的,於是投資客外溢到周邊有概念有規劃的板塊。

又因為市場小,供應有限,很容易控盤,而且還沒有二手市場證偽。

一看新房的價格,只是深圳的1/4,廣州的1/3,無腦買入。

被概念和投資客炒起來的這些板塊,又都是上漲週期中的魚尾,剛漲起來,就會被調控。

調控一來,投資客散去,自住客不來,徹底涼了,隨後步入遙遙無期的橫盤下跌週期。

嗖的一下漲上去,又嘭的一下掉下來。

這種市場很像股市裡的小盤股——

行情來的快,去的更快。

短期拉漲一波,又快速下跌橫盤一波。

別的板塊是螺旋上升,漲一年橫兩年。

這些板塊是上躥下跳,漲半年跌半年,再橫一年。

但是,這類板塊是不是完全沒有價值,是不是就是不能買的垃圾?

也不是!

因為既然能漲,哪怕是隻漲半年,那也能賺錢。

只是這類板塊想要賺錢,對投資者的要求極高。

第一個要求,是對時機的把握能力。

買這類板塊,其實就是投機。

既然是投機,就要牢牢控制投機成本。

儘量買再相對低點,哪怕買不到相對低點,也千萬不要買到相對高點。

買在下跌週期裡的相對低位,而不是已經漲起來的位置。如果別的城市85折就可以入手,這類資產6折才能考慮下手。

價格足夠低,就可以買,

比如單價一萬的馬鞍島,能不能買?能買;

單價2萬的北滘新城,能不能買?能買。

購買這類資產,第二個要求有足夠的耐心。

心要夠大,有耐心等著;

資金要大,有耐心扛著。

購買這類資產,第三個也是最重要的要求是——

你必須是一名成熟的投資客。

前面說到,這類資產的波動起伏更大,對時機把握的能力要求更高,對耐心的要求也更高,要有更大的“克服人性弱點”的能力。

以上種種要求,化為幾句話就是——

你要是一個擁有成熟經驗的投資人。

你要交易買賣過三套以上的房子,並且有成功的異地購房經驗。

你要起碼經歷過一輪以上的完整樓市行情,吃過見過房價的漲跌起伏。

只有這樣,你才有信心對抗這種遠超其他城市的漲跌波動;只有這樣,你才有經驗來對抗更大幅度的“追漲殺跌”誘惑。

所以想在珠海、中山、佛山的熱門板塊下手的朋友,先問問自己有沒有這樣的實力,

低點買入,高點賣出,在快漲快跌的短暫行情裡能順利脫身,還能賺錢。

如果不能,那就不要碰!

尤其是小白投資客,乖乖在股市裡買指數基金,在樓市買確定性的核心區。

如果被套了,做好長持3年、5年甚至更久的準備。

讓時間填平你的風險。

最後,我想給大家說兩句掏心窩的話——

大碗樓市的初衷是,想盡可能的講點真話。

哪怕真話可能不好聽,哪怕真話可能得罪人。

比如,別人告訴你馬鞍島、北圍、平沙能暴擊,滿槓桿直接幹!

而我們更想告訴你——

這裡能賺錢,但有很大風險,風險在哪裡,你進場之前,最好掂量一下自己!

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