觀點直擊 | 越秀服務首秀:TOD不止於廣州 收併購會不斷加快(實錄)

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“未來三到五年要躋身第一梯隊”的越秀服務,用資料向外界展示自己的決心。

8月12日,物業新股越秀服務公佈了上市之後的第一份成績單。

觀點地產新媒體查閱財報獲悉,上半年,越秀服務整體營資料向好,期間實現營業收入9。58億元,同比上升108%;股東應占利潤1。78億元,同比上升134%;毛利率35。8%,上升了3。6個百分點;淨利率18。5%,同比上升2個百分點。

市場較為關注的面積規模方面,截至今年6月底,越秀服務在管面積3504萬平方米,合約面積5273萬平方米,均有所提升。

儘管物業股近期面臨調整波動,越秀服務執行董事兼行政總裁吳煒也感嘆“市場受負面情緒影響有些波動,目前環境對物業股有些不利”,但他指長期看好物業發展前景,因為輕資產、賽道非常長,而且盈利、現金流情況良好的獨特優勢十分明顯。

具體到公司發展本身,吳煒表示:“管理層有信心,也有安排,保持越秀服務未來的高速增長。”

業績會現場,越秀服務多位管理層重申此前的目標——希望未來兩到三年可以快速達到1億平方米的管理面積。

商管與增值服務

儘管越秀服務目標明確,但從目前來看仍需要一些時間。

非執行董事兼董事會主席林峰坦言,雖然越秀服務目前規模與行業第一梯隊相比還有一定的差距,但投拓能力在快速提升。

據觀點地產新媒體瞭解,上半年越秀服務透過招投標的方式獲取合約專案25個,合約總金額3。6億元,新增合約面積419萬平方米,同比上升41%;新增在管面積為376萬平方米,同比上升63%。

與房地產需要預售到結轉的時間差不同,物業更多是反映當期的一個管理業績。因此新增面積的增加,也帶給了越秀服務上半年108%的營業收入增長。

分業態而言,貢獻比較突出的是商業和增值服務板塊。

上半年,越秀服務商業物管錄得營收2。8億元,同比大幅上升97%,佔總營收的29%。其中,新增合約面積為83萬平方米,同比大幅增長2。7倍;截至上半年,商業在管面積為296萬平方米,合約面積為455萬平方米。

“更重要的是上半年大部分承接的是外拓專案,而不是來自母公司的,這對我們培育市場能力的一個比較好的實踐和證明。”執行董事兼常務副總裁毛良敏對觀點地產新媒體表示。

據悉,越秀服務上半年外拓專案包括廣州創維科學城總部大樓、廣州粵傳媒大廈、廣州雲享經濟生態園等寫字樓。

商管物業不僅給越秀服務帶來面積與營收的增長,還有盈利的提升。

據瞭解,截至上半年,越秀服務整體毛利率表現為35。8%,相比去年增長了3。6個百分點。分商業與非商來看,非商部分毛利率增長約1%,商業部分則從25。8%升至34。7%。

進一步細化而言,在商業運營及管理服務、市場定位及租戶招攬兩大商業業務中,對盈利起主要作用的是後者,上半年毛利率接近翻倍增長至45。9%。

對此有投資者人士對觀點地產新媒體表示,上半年商戶招攬業務毛利大幅提升的主要原因,是因為該業務量大幅提升,同時這一塊業務為典型的輕資產輸出,所以成本固定的情況下上半年收入、毛利有了顯著提升。

盈利水平也是目前資本市場看好商管物業的核心因素,如近期中駿商管上市、花樣年分拆商管物業平臺等動作,都可以窺探出市場這一偏好。

“從港股市場可以看到,具備商業性質的物業管理企業是比較受歡迎的。當然,越秀服務也具備這樣的特質。”毛良敏說道。

他表示,未來越秀服務會在商業板塊大力發展,希望商管業務未來能夠佔比10%左右。

上述投資者進一步透露稱,在目前300萬平方米商業在管面積基礎上,越秀服務管理層希望未來兩到三年能夠有700萬平方米以上的增量;其中,近200萬平方米是越秀地產目前在建的,還有400萬到500萬平方米需要外拓。

除了商業,增值服務同樣對上半年業績起到積極作用。

在過往,越秀服務社群增值服務相比於其他物企較為薄弱,上半年這一板塊實現較大提升,錄得營收1。84億元,同比大幅上升2。1倍,營收佔比從去年同期的13%上升到19%。

其中貢獻主力是美居和租售中介業務,前者以“硬裝 軟裝 一步到家 煥新改造”四大業務為主,上半年錄得5000萬營收,管理層表示這一塊市場空間較大,預計未來收入增長較快。

後者則是越來越被物管公司看重的中介物業,據越秀服務資本運營總監萬思蘊披露,上半年越秀服務加快租售中介業務的開展,鋪開全國門店。

TOD邊界與壁壘

基礎業務之外,市場顯然更關注越秀服務TOD物業的經營成色。

資料顯示,上半年越秀服務TOD業務營收錄得1。17億元,佔總營收12%;截至上半年,TOD業務在管面積錄得510萬平方米,包含在管地鐵站71個、車輛段和停車場有25個,合約面積則錄得612萬平方米。

市場或許更想知道,地鐵服務管理收費水平及盈利情況,相較於常規的住宅、商管物業表現如何?

從整體資料看,上半年越秀服務TOD業務錄得毛利率27。9%,同比上升1。9個百分點;淨利率17。3%,同比上升5。7個百分點。

其中又具體劃分為以地鐵站點、地鐵車輛段為主的蓋下物業管理,以及以越秀地產開發的TOD住宅專案為主的蓋上物業管理。

關於市場較為陌生的蓋下部分,毛良敏對觀點地產新媒體表示,這部分業務與傳統住宅收費方式不同,是按標段來收費而不是按平方來收費,“目前我們蓋下部分的淨利率同樣能達到17。3%,整體也是一個不錯的業態。”

對於蓋上,毛良敏則表示基本都是大盤住宅專案,平均單專案面積達80萬平方米,“未來這些專案全部交付以後能實現的毛利非常高,因為有規模效應。”

另據觀點新媒體瞭解,這些大盤專案往往在相對遠郊的位置,因此僅從單位坪效來說並不算太優越。

盈利情況外,這一業務如何實現增量也是外界所關注問題。

據悉,目前越秀服務的TOD業務主要承接廣州地鐵專案,尚未實現外拓。針對區域及專案擴張問題,毛良敏在業績會上也解釋稱,公司今年上半年已經開始走出去。

“我們上半年與昆明、成都、長沙等城市的地鐵運營企業聯絡和溝通,有一些達成初步合作意向的企業。”

在他看來,TOD業務具備一定的技術壁壘,市場上目前能夠同時具備蓋上和蓋下兩種業態服務能力的企業不多,而越秀服務是其中之一,所以未來越秀服務很有把握能夠走出廣州,能夠承接更多的專案。

同時,廣州地鐵本身也在其它城市開發和運營相關地鐵業務,包括跟南昌、重慶、青島等城市在合作,“我們未來有機會借船出海,能夠伴隨著廣州地鐵走出去。”

除了區域上的擴張,未來整個TOD物業的市場容量如何?

對此毛良敏也表示,TOD不僅僅是為地鐵服務,其所理解的TOD是基於一個公共交通的站點建設的概念。

“未來我們希望不僅是能夠為地鐵服務,包括機場、高鐵站等大型交通樞紐,我們希望也能夠延伸,進一步拓展TOD物管的邊界,挖掘TOD物管的市場空間。”

以下為越秀服務集團有限公司2021年中期業績釋出會問答環節實錄:

現場提問:接下來全年營收和管理面積等多方面的管理指標,能不能給到一個指引預測?過去幾年間業績都有良好的表現,這些資料的增長是否可持續?

吳煒(執行董事兼行政總裁):

我們中期業績應該說還是非常不錯的,管理層有信心,也有安排,保持未來高速增長。具體的營收利潤,這裡就不方便討論。

業績增長主要的基礎是業務拓展,希望未來兩到三年可以快速達到1億平方米的管理面積,基本上內部也做了一些安排,有三個方向保證這個目標的實現。

第一個是母公司每年基本上能夠保證500到600萬方的面積,兩三年下來可以提供1500萬到1600萬方。

第二個是我們已經構建了一個60到70人的外拓團隊,而且這個外拓團隊是全國佈局的,我們希望外拓這一塊能夠實現1500萬方的水平。

第三個是收併購,我們上市融資的資金中有60%是要用於收併購的,預計這一塊未來3年實現3000萬到3500萬方的目標。

這幾項加起來,管理層希望儘快實現1億平米的管理面積目標,這是我們未來業績發展的基礎和保證。

現場提問:最近看到中駿商管上市、花樣年分拆商管的業務,怎麼看待近期商管物業在資本市場的活躍,越秀服務的商業物業佔比也達到了將近3成,未來除了承接母公司的業務,會怎麼拓展商業的物業?

毛良敏(執行董事兼常務副總裁):

關於商業板塊,從港股市場可以看到,具備商業性質的物業管理企業應該是比較受歡迎的,我們可以看到幾個同行的表現,當然越秀服務也具備這樣的特質。

我們的商業佔比還是相對比較不錯的,而且上半年整體發展勢頭也比較不錯,新增管理面積達到了83萬方,而且都是比較優質的專案。

更重要的是我們大部分承接的是外面的專案,而不是來自母公司的,這對我們市場能力的培育也是一個比較好的實踐和證明。

未來在這一塊也會大力發展,希望商業佔比能夠保持10%左右。

現場提問:越秀服務上市所得資金主要是用於收購投資和進一步發展增值服務、技術的提升以及智慧社群等等工作,想問一下上半年外拓的成果,以及投後管理方面有沒有一些經驗的分享?還有全年併購的目標如何,具體是如何開展的?

吳煒:

拓展工作分成兩部分,一部分是外拓,這一塊使用的資金量比較少,主要是人工費用,我們準備了60到70人的團隊,進行全國性佈局。今年上半年外拓情況還是不錯的,增加了合約面積419萬平米,下半年我們內部有一個目標,應該可以完成,目前的勢頭也不錯。

第二部分是併購,公司是6月份上市的,上市前後併購動作會稍微放緩,目前已經加緊推開,而且也有一些標的在談。我們會向好的企業學習,加快推進這一塊的工作。

現場提問:TOD物管方面,越秀服務把這一塊作為一個專業壁壘較高的板塊去發展,今年上半年取得了什麼進展和成果?有沒有預估過這一塊業務的市場容量究竟有多大?越秀服務有沒有信心做到第一?

毛良敏:

這一塊業務分蓋上和蓋下,上半年蓋下部分實現新增合同額超過1億元,這一塊主要是車輛段和站點服務。蓋上部分也實現了幾十萬方的面積新增,同時我們也看到越秀地產上半年有新增TOD專案土儲,未來可以支援業務發展。

從整個市場容量來看,我們的TOD不僅僅是為地鐵服務,我們所理解的TOD,是基於一個公共交通的站點來建設的概念,未來希望不僅能夠為地鐵服務,還能為機場、高鐵站等服務,我們希望也能夠延伸過去。

比如說我們能給地鐵提供很好的服務,高鐵的服務需求其實是類似的,車輛的清洗、消毒、清潔、保養等,包括高鐵停車場、車輛段服務,跟地鐵是基本上一模一樣的。所以,我們未來除了地鐵這一塊之外,還會深耕高鐵和機場這些基於公共交通的場站類業務,進一步樹立我們TOD的特點,從而輸出自己的技術和服務能力。

現場提問:最近市場上因為政府出臺整頓教育行業的政策,教育股大跌,市場也認為物業也屬於民生行業,所以擔心受到政府監管,物業股最近的調整幅度也比較大,管理層怎麼看待物業股政策的問題?

吳煒:

市場受一些情緒影響有些波動,目前這個環境對物業股有些不利,這是正常的。但是長期看,我們認為物業的發展是很有前景的。

物業的獨特優勢是很清晰的,輕資產、賽道非常長,而且盈利、現金流情況都不錯,從長期持有、發展的角度,物業股的價值在市場中一定會有所體現。

從政策上來說,目前的政策我覺得更多是利好,包括前一陣政府印發的《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》,這都是國家的一些大政策,允許物業行業向養老、托幼、家政、文化等等領擴張,對物業來說有兩個很明確的資訊。

第一,政府是非常重視物業這一塊的,希望物業企業做大做強。第二,物業的業務領域是非常寬闊和廣闊的。

從這個角度來說,物業跟教育恐怕不能夠相提並論,從長遠來看,物業行業更有發展前景。

現場提問:越秀服務深耕大灣區,尤其是廣州,公司是否有佈局城市服務的想法?

吳煒:

首先闡述一下城市服務的概念,我們公司提的是全域管理。從同行交流情況來看,很多同行的城市服務概念可能會收窄,我們的念是全域化,不管是在大灣區還是江浙一帶,我們重點佈局的這些區域,都會推進全域管理的概念。

目前也取得了一些成果,我們在無錫跟揚名街道的合作就是全域管理,包括了基礎設施提升、環境最佳化、智慧化建設等一些非傳統物業的工作,所以我們的全域管理是比較寬泛的。

現場提問:公司以內生 收併購 第三方外拓獲取專案,下半年主要是以哪種方式為主?未來收併購的標準是什麼?

吳煒:

不管是哪一個方法,都是為了加大越秀服務的在管面積,以這個管理面積為基礎增厚我們的業績。

因為我們在市場上成功融資,下半年的收併購動作一定會不斷加快。

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