中梁百悅赴港IPO:近三年毛利率逐年下降 外拓力度不斷加強

財聯社(上海,記者 王海春)訊

,又一家物業管理企業赴港IPO。4月29日,中梁百悅智佳服務有限公司(以下簡稱“中梁百悅”)向香港聯交所遞交了招股書。

中梁百悅披露,截至2020年末公司共有178個在管專案,簽約管理專案432個,在管總建築面積約2010萬平方米,簽約總建築面積約6030萬平方米,覆蓋國內18個省、兩個直轄市及三個自治區的147個城市。

2018年-2020年,中梁百悅收入分別為1。75億元、3。53億元及7。04億元;同期毛利分別為5910萬元、1。09億元及2億元;歸屬股東淨利潤分別為2664萬元、4809萬元及8542萬元。

雖然中梁百悅冠有“中梁”兩字,但從目前所披露的股權關係來看,中梁控股集團並非中梁百悅的大股東。

中梁控股集團成立之前,曾委聘其他物業管理公司為其所開發的物業提供物管服務。隨著中梁控股規模的擴大和專案數量的增加,帶動了物業管理需求的快速增長,因此其於2016年12月成立上海中梁,從事物業管理服務。

2018年4月,中梁控股董事長、執行董事楊劍實施集團重組計劃,將物業板塊從中梁控股集團中分離出來。

招股書披露,將物業管理業務分離後,楊劍持有上海梁智98%股權,透過上海梁智等一系列公司,為中梁百悅第一大股東和實際控制人。上市前再次進行一番重組後,楊氏家族信託持有中梁百悅66。81%股份,楊劍透過創和國際、劍卓國際間接持有13。13%股份。

中梁百悅的客戶及供應商主要有開發商、業主、住戶和第三方銷售及商業公司。2018年-2020年,這五大客戶所產生的收益分別為1。55億元、2。64億元和3。48億元,分別佔同期總收益的88。4%、74。7%及49。3%。

在往績記錄期間,中梁百悅最大的客戶仍是中梁控股集團。2018-2020年,其向中梁控股集團提供服務產生的收益,分別為1。3億元、2。22億元及2。96億元,分別佔同期總收益的74。4%、62。6%及42。0%。

此外,由中梁控股集團及關聯方開發專案收取的平均物業管理費,整體高於由獨立第三方房企開發專案所收取的平均物業管理費。

對此,中梁百悅稱,“主要由於中梁控股集團及其關聯方開發的專案,較獨立開發商開發的專案處於更高的一線城市或更佳的位置,平均物業管理費較高。”

不過,從盈利水平來看,中梁百悅的毛利率呈下降走勢。招股書顯示,2018年-2020年其毛利率分別為33。6%、30。8%和28。4%。

記者瞭解到,中梁百悅的主要業務分為物業管理服務、非業主增值服務和社群增值服務,而在過往記錄期,非業主增值服務和社群增值服務的毛利率出現下降,拉低了整體毛利率。

對於非業主增值服務毛利率下降,中梁百悅解釋稱,“主要由於僱員福利開支及分包費用有所增加,反映出我們業務規模擴大,及我們努力透過僱用及委聘額外員工及分包商提高服務質量。”

“我們社群增值服務的毛利率由2019年的57。6%減少至2020年的20。2%,主要由於我們於2020年開始提供生活及旅行服務,而該類服務的毛利率一般較低。”中梁百悅方面表示。

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