物業股大幅跑贏恆指後疲態盡顯 物企赴港IPO熱潮仍在持續

物業股大幅跑贏恆指後疲態盡顯 物企赴港IPO熱潮仍在持續

財聯社(廣州,記者 陳業)訊,繼去年10月港股物業板塊大幅回撥之後,物業龍頭股近期再次出現集體下跌。

截至4月12日收盤,融創服務下跌4。43%,恆大物業下跌4。16%,時代鄰里下跌4。33%,佳兆業美好下跌4。14%,金科服務下跌2。64%,綠城服務下跌2。5%,雅生活服務下跌2。4%。此外,4月9日(上週五)多隻物業股股價亦錄得較大跌幅。

業內人士認為,近兩個交易日港股物業板塊大跌,或與日前摩根大通一份看空物管行業的研究報告有關。摩根大通4月8日釋出的研究報告中,稱物業管理服務板塊股價2021年初至今上漲49%,而同期的恆生中國指數僅增長3%,考慮到第二季度並無重大利好推動,預估行業將短期走疲,對物管服務板塊持審慎看法。

不過,上述看空報告對物管企業股價的影響,或僅起到“催化劑”作用。據研究機構監測資料,2020年初香港物業板塊整體估值只有2062億元,至今年3月底市值高達8285。4億元;而該板塊市盈率超過30倍,幾乎是港股主機板市盈率平均水平的兩倍多。

多位分析師向財聯社記者表示,該板塊股價下跌更多是因為此前物業企業估值普遍偏高,短期內面臨回撥壓力。

一年多時間板塊總市值翻了四倍

對於近期物業股行情所發生的變化,匯生國際融資總裁黃立衝指出,影響股票漲跌有多方面因素,看空報告對物管企業股價的影響其實有限。

“近幾日物管企業股價普跌一方面與大的市場環境有關,另一方面則與物業股一直以來被市場過度高估有關,股價下跌預示著估值回撥。”黃立衝在接受記者採訪時說。

摩根大通在報告中提到,目前物管行業的估值約為37倍。從歷史上看,一旦物管板塊的估值大於35倍,很快將進入獲利了結階段。摩根大通預測,物業板塊近期會走弱,回撥幅度可能會達15%。隨後,物管行業會像2020年二季度一樣,在區間波動範圍內交易。

截至2020年底,市值在500億港元以上的物業企業有4家,市值在300-500億港元的有4家,100-300億港元的有7家。全年股價上漲的企業超過20家,其中表現最為亮眼的是永升生活服務,2020 年年末較年初股價漲幅高達223。6%,緊隨其後的銀城生活服務漲幅為202。1%。

隨著去年以來物業股的上漲,港股物業板塊的總市值已大幅攀升,一年多的時間裡,該板塊總市值翻了近四倍。

中指物業事業部副總經理牛曉娟指出,目前已有40家物業服務企業登陸香港資本市場。港股物業板塊的總市值在2020年初為2062億,而2021年3月31日該板塊的市值已高達8285。4億。截至2021年3月31日收盤,港股物業板塊平均市盈率高達31。7倍,遠遠高於港股主機板的市盈率(12倍)。

國泰君安一位分析師向記者表示,物管企業股價並不便宜。長遠來看,伴隨物企規模增速放緩,一定程度也會影響市場對其長期價值的判斷,“相關看空報告一定程度上只是起到了‘催化劑’的作用。”

值得注意的是,該板塊的市盈率也屢創新高。據中指院資料顯示,截至2020年12月31日,在全部上市的 38 家物業服務企業中,市盈率平均值為38倍,幾乎與科技公司平均估值持平,而同期,恆生指數市盈率平均值僅為10。8倍,反映出市場對於物管服務企業的良好預期。

儘管對物業股短期走勢不甚樂觀,但摩根大通對行業中期看法仍偏正面:當市場開始根據中期業績進行交易時,反彈可能會在6月下旬開始。由於行業基本面並未發生變化,也未有IPO的稀釋和政策風險,所以近期物業股大幅走低的可能性不大。

中物研協總經理楊熙也表示,“物業企業目前的估值都是資本市場給的相對比較合理的價格,成長性好估值就會高。這兩天股價有所回撥,只能說是一個短期事件,並非長期趨勢。”

不過,摩根大通在其報告中,將融創服務、雅生活服務及建業新生活三家物業股評級下調至“中性”,另將綠城服務、中海物業及彩生活三家物企的評級,降為“減持”。

物業股規模與股價表現邏輯

迄今為止,雖然已有40家物業企業登陸港交所,不過據研究人員統計,目前還有12家企業已交表,等待敲鑼時刻。預計未來一段時間,物業服務企業還會呈現扎堆在港上市的態勢。

物管企業今年繼續湧入香港資本市場,估值空間會發生怎樣的變化,將是繞不開的話題。

摩根大通在報告中稱,物管行業股價表現強勁,在具有大型房企背景和高增長中型企業中表現更明顯。

“儘管增長很快,但多數開發商背景較弱的小盤股表現仍不理想。市場對小型物管股興趣越來越低。由於有更多可投資的選擇,因此投資者更願意選擇大公司,從長遠來看,大公司更可能成為市場整合者。”摩根大通稱。

中指院在其2020年度中國物業管理行業的總結報告中認為,在行業發展的現階段,對物業服務企業而言,擴規模仍是王道。一方面,規模是基礎物業服務的直接來源,是增值服務延伸的重要基礎;另一方面,資本市場對規模大的企業認可度高,估值也更高。

國泰君安上述分析師也向記者表示,目前來看,一般規模較大和增值服務做的好的物業企業股價表現會較好。

在黃立衝看來,物管行業股價的催化劑一方面是收併購,但代價比較高;再者,要看物企所依賴的房企是否有不斷落成的新物業,並進入一些新的領域,可持續為物業企業創造收益。

“雖然規模大的物業企業抗風險能力強,相應估值會高,但也不排除一些中小型物業企業因技術操作因素,股價比較亮眼的可能,因此規模大並不一定估值就高,規模小估值就一定低。”黃立衝稱。

在今年3月部分物管企業2020年度業績會上,規模擴張也是被提及最多的問題之一。綜合來看,雖然多家物管企業高管均表示,未來會盡可能減少對母公司的依賴,但是不難看出,母公司利潤貢獻仍是其主要利潤來源,例如鴻坤集團旗下燁星集團96。6%的收益來自母公司開發物業。

同時,基於規模對物業企業的重要性,多家物業企業高管在業績會上透露,未來會繼續尋求收併購擴大規模,但是當前市場收購標的良莠不齊,會相對謹慎。時代鄰里高管就表示,“在未來,我們團隊會以自主拓展為主,收併購為輔的策略,希望至少有一半的規模增長透過自主拓展獲得。”

除展開規模擴張,當前物業企業也在多種經營業務領域發力,以實現多種經營收入拉動毛利實現快速增長。中指院監測資料顯示,從利潤構成來看,目前多種經營業務在物業企業的利潤創造中貢獻明顯,部分物業企業的多種經營毛利潤佔比超過 50%,已成為其利潤貢獻的主要來源。

頂部