大房企發債民營房企賣資產 地產商"花式"自救求生欲滿滿

12月3日,恆大集團釋出了一份涉及2。6億美元擔保責任無法履行,可能導致債權人要求債務加速到期的公告。這是近三天內第三家釋出無法履約債務兌付的房企。更早之前,一場地產商的“花式”自救運動已經開啟,且仍在進行中。“回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資、甩賣資產、尋求債務展期……在恆大、花樣年等部分中資房企債務違約對行業基本面造成負面影響後,近一個多月以來,上市房企啟動了多種手段籌措資金,保短期現金流安全。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示,但除了出售資產,其它方式如債務展期、發行債券、股東借款等,債務並沒有消失,只是延遲償付,如果到期未能籌集充裕資金,仍然有債務違約的風險。

忙於“花式”自救

眾所周知,能否解決短期流動性困難是地產商存活關鍵之戰。而一家房企現金流是否安全多取決於經營性現金流及融資性現金流情況。

從銷售端看,據中指研究院監測資料,今年1月-11月,代表性房企銷售目標完成率均值為83%,創近幾年同期新低。從融資端看,2020現年以來,“三道紅線”新規、叫停ABS備案、把商票納入監管、海外債違約引發信用擔心,“借新還舊”斷檔……種種現實環境讓房企融資環境持續艱難。

兩端趨緊之下,緩解流動性困難是房企當前第一要務。11月以來,中國奧園、陽光城等房企已有多筆債務成功展期。但是借債務展期換得喘口氣的機會,也不是沒有代價的。

在債務展期後等待還款的時間裡,由於企業經營的不確定性,可能會發生新的問題而導致債權人利益受損。為了對債務人實施控制,保護債權人利益,劉水錶示,“在實施債務展期後,債權人通常會採取一些措施:一是,堅持實行某種資產的轉讓或由第三者代管;二是,要求債務企業股東轉讓其股票到第三者代管賬戶,直至根據展期協議還清欠款為止。”

當然,這是年內有債務到期的房企,不得不暫時做出的抉擇。但國際資本對內房股的信用風險擔憂仍未轉好,導致新債難產。這不得不讓暫時沒有到期債務的房企,也要“未雨綢繆”。

中指研究院的統計顯示,11月份,中國金茂、銀城國際、祥生控股、世茂集團、建業地產、龍光集團、力高集團、正榮地產、新城控股等多家房企紛紛回購美元票據,降低企業負債水平、提振資本市場信心。

此外,還有部分房企融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業借款等,除了提振市場信心,也為公司注入資金,增強企業流動性。11月17日,融創中國的股東為公司提供了4。5億美元的股東借款;同日,融創還進行了配股融資,募集金額達到50。85億港元。11月9日,旭輝集團釋出公告稱,以供股的方式發行最多約4。18億新股,募集約16。73億港元。

“能夠起到積極作用,維護市值穩定,但實施有難度和風險,股東借款及配股融資等方式,對股東以及企業發展前景要求較高,其中一些低位配股、分拆出售資產,也是一種’斷臂求生’。”諸葛找房資料研究中心高階分析師陳霄向《證券日報》記者如是稱。

融資賣資產各顯神通

眾所周知,銀行貸款、債券融資、ABS融資、信託融資、商票、關聯方借款、夾層式資管計劃、引入戰略投資、定向增發等是房企的主要融資手段。但目前來看,民營房企這些融資渠道都不是那麼通暢。

“從過往經驗看,在境內發債難度增加的情況下,民企則更多訴諸海外發債渠道,但是境外融資成本相對較高。”陳霄表示,在當前行業基本面下,成功發行海外債房企鮮少,民營房企融資更加艱難。當然,對大型民營房企來說,融資渠道則相對更多一些。

根據貝殼研究院統計資料顯示,11月份境外僅成功發行2筆債券,發債規模2。58億美元,發債數量與規模均為年內單月最小值,同比下降94。3%;境內債券共發行46筆,發行規模約457億元,環比增加125。1%,同比減少17。7%,境內債券發行規模佔比約97%。

值得一提的是,46筆債券中有44筆發債主體為中央或地方型國有企業,佔比約96%,其餘兩筆發債主體為萬科旗下的印力集團。

不難看出,即便是融資環境有所放鬆情況下,目前也未見民營房企銀行間融資實質性規模較大案例。不得已之下,越來越多的房企以展期或要約交換來處理即將到期的信用債。對於暫時沒有還債壓力的房企,尤其民營中小房企,其快速變現回血術則多依靠賣資產。

中指研究院的報告顯示,11月,多家房企轉讓旗下資產,部分為有效盤活低效存量資產,部分為出售不良資產緩解資金壓力。更早之前,出現債務違約風險的房企更是加速出售物管上市板塊,如藍光嘉寶、彩生活被碧桂園服務收購。

此外,近日接近中國奧園的人士表示,公司目前以各類債券、基金不逾期為首要目標,包括從區域公司歸集資金、出售城更股權、引入戰投及掌舵人個人認購定增股票乃至出售物業優質資產等。

“出售資產是一種很好的緩解流動性困難的方式,不會增加新的債務。但要想短期內達成交易,要有明顯的折價,犧牲權益,否則很難實現出售。”劉水稱。陳霄也表示,或許出售資產是解決流動性困難的最快捷途徑,但當前市場環境下接盤者更加理性謹慎。當然,即便這種方式也是治標不治本,短期內可以獲得現金流度過危機,但長期還是要調整自身發展戰略,最佳化債務結構,尋找新的增長點。

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