2021上半年房企港股IPO盤點

2021年上半年,房企延續2020年的發展態勢,其自身或者分拆物管業務上市依舊是主流。一方面,自三道紅線出臺,融資收緊的趨勢已形成,房企計劃透過上市獲得足量的融資來降低負債率;另一方面,房企銷售回款的資金流入放慢,透過上市以彌補資金缺口不失為一條有效的途徑。

本文資本邦將回顧2021年上半年港股市場房地產行業上市全景圖,重點剖析物業板塊今年上半年IPO的具體情況,並展望下半年房企IPO趨勢。

一、房企新股上市遇冷,物管公司上市成為主流

整體來看,2021年上半年,房企赴港股上市趨勢不變,不過新股上市表現明顯遇冷。

首先從數量上看,Choice資料顯示,截至6月30日,今年上半年有6家房企成功在港上市,較去年同期4家房企上市增加了2家。這六家新股包括越秀服務、中原建業、新希望服務、星盛商業、宋都服務以及榮萬家。

2021上半年房企港股IPO盤點

其次從募資淨額來看,Choice資料顯示,今年上半年募資淨額較去年有明顯增加。2021年上半年6家房企首發募資淨額為55。32億港元,較去年同期增加了近20億港元,漲幅達53。84%。

其中,越秀服務募資淨額最多,達到17。19億港元;而宋都服務募資淨額墊底,僅有1。4億港元。

2021上半年房企港股IPO盤點

再從上市首日的表現來看,6只新股的整體表現欠佳,新股首日破發率高達1/2。

其中有3家新股下跌,分別為宋都服務、榮萬家、中原建業,其中跌幅最大的是宋都服務(-36%);僅有兩家微弱上漲,分別是星盛商業(3。63%)和新希望服務(0。53%),還有一家(越秀服務)收盤價與發售價持平。

2021上半年房企港股IPO盤點

“政策打壓使得市場預期減弱,同時房企融資壓力較大,上市之後在盈利預期和規模化表現上,有些房企沒有達到相應的市場預期。”58安居客房產研究院分院院長張波表示,在香港資本市場看來,內地房企追求規模化的訴求過於明顯,而由此帶來風險的提升,這也是一些中小房企上市後出現破發或股價波動明顯的重要原因。

另從後市表現來看,6只新股股價累計漲幅整體也表現疲軟。

截至2021年6月30日收盤,在6只新股中有4只新股累計股價處於下跌態勢,分別是宋都服務(-52。89%)、新希望服務(-19。74%)、榮萬家(-11。72%)和中原建業(-8。40%)。

另外兩隻新股股價累計漲幅為正,其中星盛商業表現最好,漲幅達32。76%,而越秀服務的漲幅也有15。63%。

2021上半年房企港股IPO盤點

從細分領域看,上述6只房企新股中,物管公司佔據了絕對的主流。

根據港交所行業分類3級,上市6只新股中包括宋都服務、新希望服務、越秀服務、榮萬家以及星盛商業的5家公司均為物管企業。

2021上半年房企港股IPO盤點

另外一隻新股——中原建業則為一家地產發展商。招股書顯示,中原建業作為房地產代建服務商,代表專案擁有人於整個物業開發過程管理房地產開發專案,並採用輕資產模式運營,從而無須承擔土地取得及專案開發的費用。

據恆生行業分類顯示,截至6月30日,累計共有49家物管服務企業登陸港股市場。

展望未來港股資本市場,中指物業事業部副總經理牛曉娟表示,“預計未來一段時間,物管服務企業依舊呈現扎堆進入資本市場的態勢。”

中指研究院的報告也認為,預計到2021年末,物管板塊上市公司總數量有望超70家,較2019年年底增長超150%。

二、遞表數量逐月增加,物管企業集中搶佔上市視窗

除了以上已經上市的房企新股,港交所下半年還將迎來一波房企上市熱潮,主要是物管公司的扎堆IPO。

Choice資料顯示,截至2021年6月30日,已有31家房企遞交招股書,在港交所排隊。其中,截至2021年6月30日已經透過聆訊待上市的房企有6家,包括中駿商管、融信服務、領悅服務、康橋悅生活、德信服務等。

2021上半年房企港股IPO盤點

今年上半年已遞表但尚未透過聆訊剩餘25家房企,從遞表時間來看,呈現梯次遞增趨勢。其中6月份遞表數量最多,達到8家。其次為5月份,也有6家。從遞表數量可看出,擬上市房企面臨的行業競爭可謂是越發激烈。

2021上半年房企港股IPO盤點

值得注意的是,下半年房企IPO號角已經奏響。Choice資料顯示,7月1日至7月12日期間,已經有領悅服務(02165。HK)、中駿商管(00606。HK)等3家三家物管公司成功登陸港交所。

從上市首日表現來看,除了領悅服務收盤持平,其餘兩家新股均獲得不同程度的漲幅。

2021上半年房企港股IPO盤點

而從細分領域看,不難發現物企才是房企IPO隊伍中的主力軍。

在今年上半年排隊的房企中,根據招股書披露,統計發現有88%的房企都是物管公司;待上市的6家房企中也全部都是物管公司。

再細分發現,這些物管公司中,有不少是透過房企分拆出來擬赴港上市,其中約有2/3排隊待上市企業透過分拆而來。比如祥生活服務分拆自祥生集團,且物管收入依賴母公司。招股書顯示,2020年祥生活服務物業管理服務收入超過8成來自母企祥生集團所開發物業提供的收入。

資本邦認為,越來越多內地房企在港股市場上演IPO“搶跑”一方面主要是港股的上市門檻較A股而言是低很多的,港股市場稽核相對寬鬆;另一方面,房住不炒的定位下,房企融資環境也不斷收緊,房企自然選擇赴港上市來解決融資及流動性需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也分析表示,“一方面,物管服務企業作為嫁接存量市場的通道,讓此前以開發業務為主的地產公司有了更多業務拓展的可能。做大做強物業板塊,也成為其打入存量市場的關鍵一步。同時,對於多數房企而言,分拆物業板塊上市在於減輕母公司的債務壓力。由於被資本市場熱捧,物管服務企業相對傳統房企的高估值,也給了房企緩解資金鍊危機的空間。”

關於物管企業年中扎堆遞表的主要原因,或許是受到了港交所政策的催化作用,港交所預計在明年1月1日起提高主機板上市門檻,即主機板盈利規定擬調高60%。物管企業只能抓緊時間搶佔最後的上市視窗。

同時,房企分拆物業進入白熱化,更大部分原因是房企擬透過股權融資的方式補充權益,進而實現降低資產負債率和淨負債率。

三、下半年展望:房企上市熱潮繼續,物企利潤仍被看好

事實上,從樓市調控新政出臺,融資不斷收緊就能看出,房地產的上漲空間早已受限,大魚吃小魚的時代已經到來,單一業務的房地產開發顯得窮途末路了,頭部房企率先踏入多元化程序:萬科轉型步伐加快、華僑城開創“旅遊+地產”新模式等等,同時房企分拆物業板塊也在提速升級中。

下半年,市場普遍預測,香港IPO市場或將迎來上市高峰。房企IPO方面,距離港交所提升上市門檻僅剩不到半年時間,時間緊迫之際,上市熱度只增不減。

相應的,IPO高潮也將加速物業管理板塊的結構分化。

易居企業集團CEO丁祖昱分析認為,未來,行業分化將進一步加劇,資本市場的資金更聚集頭部優質企業,而規模較小的企業或有邊緣化風險。從長遠來看,增強盈利能力和運營效率,做強服務,才是物業企業企穩發展的重中之重。

因而,對於未上市小型物企而言,加大兼併收購是擴大營收規模以達到盈利標準水平的的首選手段;而對於已上市的物企而言,充足的現金流加快了其向頭部物企靠攏的步伐。

另外業績利潤方面,花旗集團表示,中國物業管理公司2021年上半年利潤料同比增長53%。而由於地方扶持政策和贏得的專案,花旗也看好他們第三季度的收益。

頂部